Как рассчитывается стоимость имущества, изымаемого для госнужд

В Управлении земельных отношений города Алматы опровергают распространяемую в СМИ информацию о занижении стоимости квартир и земельных участков, изымаемых под проект строительства школы на 2000 мест. 

Существующая школа №72 в микрорайоне Таугуль на пересечении улиц Сулейменова – Талдыкурганская рассчитана на 360 учеников, фактически еë посещают 494 ученика. На сегодняшний день в микрорайоне Таугуль не хватает 560 ученических мест. Учитывая новостройки, которые здесь появятся по программе реновации ветхого жилья и строительства ЖК "Асыл Тас", дефицит составит, по предварительным расчётам, 2000 ученических мест.

В этой связи акиматом инициирован проект увеличения мощности школы №72, для чего необходимо расширение её территории. Под изъятие попадают участки, на которых расположено 15 домов барачного типа, 1950-х и 2000-х годов постройки. Всего в них 49 собственников. 

Оценочной компанией ТОО "Багалау эксперт" на сегодняшний день произведён осмотр недвижимого имущества 40 собственников. Согласно оценке, рыночная стоимость земельного участка составляет 9 927 139 тенге за одну сотку, жилого дома – от 96 тыс. до 120 тыс. тенге за один кв. м в зависимости от года постройки и материала стен.

Необходимо подчеркнуть, что оценочная компания использует методику расчëтной стоимости выкупа с учётом рыночной стоимости участка в данном районе, года постройки дома, его состояния и качества материалов, используемых при строительстве. Оценка производится с учëтом рыночных цен, без завышения или занижения рыночных цен. При этом нельзя сравнивать стоимость выкупа с той, что предлагают застройщики коммерческих объектов, которые завышают цены, с дальнейшим включением этих затрат в цену построенных домов.

Методика расчёта рыночной стоимости недвижимого имущества определяется в соответствии с Гражданским кодексом РК и стандартом "Оценка стоимости недвижимого имущества", утвержденным Министерством финансов РК. При оценке недвижимого имущества производится анализ недавних продаж и ценовых предложений на рынке аналогичных объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом. 

Таким образом, оценка образуется из стоимости земельного участка, стоимости дома, хозпостроек и зелёных насаждений, имеющихся на участке. Такая оценка позволяет определить корректную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Все земельные участки, выкупаемые государством для строительства социальных объектов, оцениваются на основании действующего законодательства и стандартов. Важно отметить, что оценка производится независимыми оценщиками.

Исследование рынка производится в том числе по объявлениям продажи объектов, выставленных в заданном районе на информационном портале «Крыша». Но портал не всегда отображает действительную стоимость, так как собственники, как правило, в объявлении указывают завышенную стоимость для дальнейшего торга. Имеют место факты манипуляции с ценами с использованием портала. Например, собственники, узнав о выкупе земельных участков для тех или иных проектов, как коммерческих, так и государственных, начинают размещать объявления о продаже объекта собственности по завышенной цене. Таким образом, искусственно создаëтся несуществующий рынок цен.

Управлением земельных отношений обеспечивается строгое применение действующих норм законодательства и соблюдение всех прав наших граждан, предусмотренных законами Республики Казахстан, а также целесообразное расходование бюджетных средств.

В случае несогласия с предлагаемой стоимостью собственник вправе оспорить оценку в судебном порядке. 

Как делают "бизнес" на ветхом жилье

Вместе с тем, по данным АО "Социально-предпринимательская корпорация Алматы", организатор выступлений жителей указанного района Ернар Рахимжанов неоднократно обращался в разные инстанции с жалобами и заявлениями на медленные темпы проведения реновации в указанном районе, а также деятельность инвестора, застройщика – ТОО "UAR Group", с которым ТОО "Предприятие капитального строительства акимата города Алматы" расторгло договор в начале текущего года. 

В указанном районе реализуется проект реновации ветхих домов. Всего по данному проекту предусмотрено восемь очередей строительства с началом первой очереди в октябре 2021 года и окончанием в декабре 2028-го. Наравне с другими ветхими домами квартиры Е. Рахимжанова и его родственников находятся в седьмой очереди строительства. Начало очереди – май 2023 года, окончание – май 2026-го. 

Е. Рахимжановым в 2021–2024 годах были приобретены две квартиры в домах №4 и 10, подпадающих под программу реновации, по улице Сулейменова. Также на его сестру и мать оформлены двухкомнатная и трёхкомнатная квартиры на данном участке. Он намерен продать две двухкомнатные квартиры по 45 млн тенге каждую из расчета 1,257 млн тенге за кв. м, а взамен трёхкомнатной квартиры площадью 45 кв. м получить трёхкомнатную квартиру площадью не менее 130 кв. м в новом доме. В ином случае он хочет продать все четыре квартиры (однокомнатная 24 кв. м, две двухкомнатные по 35,8 и 37,4 кв. м, трёхкомнатная – 44,1 кв. м) за 200 млн тенге.

В процессе переселения жильцов ветхих домов седьмой очереди 18 собственников, в том числе Е. Рахимжанов, отказались от предоставленных условий переселения жителей. По состоянию на 14 июля 2024 года переселены 45 собственников из 64.

Ещë в прошлом году представители департамента переселения ТОО "Предприятие капитального строительства акимата города Алматы" предоставили Е. Рахимжанову для осмотра и выбора для постоянного или временного проживания новые квартиры по улице Жандосова, которые находятся в 600 метрах от указанных выше ветхих домов. В частности, ему была показана двухкомнатная квартира площадью 84,6 кв. м на втором этаже, двухкомнатная квартира площадью 87,7 кв. м на десятом этаже. От предложенных вариантов и осмотра других квартир Е. Рахимжанов отказался. На данный момент он требует определить инвестора, чтобы продать за наличные средства свои квартиры и категорически не согласен на обмен даже при увеличенной в два раза площади.

Сам Е. Рахимжанов не проживает в указанном ветхом жилье, а квартиры приобрёл для дальнейшей перепродажи инвесторам при реализации Программы реновации.