На рынке недвижимости есть и оптимизм. Правда, относится он больше к коммерческой недвижимости: офисной, торговой и складской. Для инвестирования на этом рынке $300–500 тысяч, как в случае инвестиций в жильё, не хватит. А чтобы получить хорошую доходность, надо либо быть специалистом, либо иметь его в советниках. Иначе велика вероятность купить неликвидный актив по завышенной цене, а то и стать жертвой мошенников.
В прошедшую среду, когда казахстанские риэлторы обсуждали вопрос о стоимости и рынке жилья, менеджеры группы Verny Capital на очередном заседании организованного компанией для журналистов инвестмедиаклуба рассказывали о том, что инвестиции в коммерческую недвижимость приносят неплохой доход почти без рисков.
ДОХОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Преимущества вложений в недвижимость – защита от инфляции, диверсификация инвестиций, стабильная доходность и реальные активы, – считает генеральный директор группы Verny Capital Ерлан Оспанов.
 |
| Ерлан Оспанов |
Недвижимость – обязательная и надёжная часть инвестпортфеля, ведь доходность недвижимости и других финансовых активов почти не связаны. Поэтому инвесткомпании и управляющие выделяют недвижимости в среднем до 20% портфеля. Доходность инвестиций в неё состоит из двух частей: арендные выплаты и доход от разницы в стоимости покупки и продажи актива. Недвижимость приносит неплохую доходность: низкую в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной – соизмеримую с доходностью рынка акций. К тому же риски низкие. Так что вложения здесь дают высокую доходность на единицу риска. «Плюсы»: приобретение физических объектов или зданий, ограниченность риска, понятность и доступность, меньшая регуляция, чем на рынке, например, ценных бумаг. Крупный инвестор может разместить большие объёмы ликвидности и в случае уже построенной недвижимости почти не вмешиваться. «Минусы»: большие одномоментные вложения, низкая ликвидность по сравнению с ценными бумагами, дополнительные затраты на ежедневное оперирование зданий (отеля, склада), сбор арендных платежей, ремонт. Мелкий инвестор может не потянуть проект.
МЕЖДУ ВЕНОЙ И МОСКВОЙ
А вот ещё факт, объясняющий «стояние цен» на жильё. «Объёмы вводимых жилых площадей в Казахстане и Астане, по официальным данным, превысили предкризисные. Причём 20% вводимого по стране жилья приходится на Астану – более 1 млн кв. м. ежегодно», – говорит г-н Оспанов.
Люди всё-таки вселяются в новые квартиры. Но резервы есть. Обеспеченность жильём населения Астаны и Алматы выше, чем в других городах страны, но до сих пор значительно ниже, чем в европейских городах. В Астане на человека приходится 25 кв. м., в Алматы – 24, а в Вене – 36 метров. Зато в Москве – 19, Киеве – 21 кв. м. на человека.
Цены на первичное и вторичное жильё в Астане восстановились до уровня 2006-2007 годов, до, примерно, $1500 за метр. А в Алматы цены замерли на уровне 2009 года, то есть на тех же $1500.
«Каждый класс недвижимости имеет свой инвестпериод, сроки окупаемости, сложности реализации, операционные потоки и факторы, определяющие спрос. Так офисы окупаются за 8–10 лет, но реализовать их несложно, а отели окупаются за 10–15 лет, и их сложно продать, но они приносят неплохой текущий доход. Жильё окупается намного быстрее – за 3–5 лет, и продать его несложно», – говорит г-н Оспанов.
ОТЕЛИ VERNY CAPITAL
Наиболее интересны для долгосрочных инвестиций по-прежнему первоклассные коммерческие объекты. Но участвовать в них могут крупные инвесткомпании, такие как группа Verny Capital, Group Astana, TS Development, BI Group, Capital Partners. Именно к первоклассной относится недвижимость группы Verny Capital: отели Ritz Carlton в Москве и Вене, единственный в Казахстане 5* курортный отель Rixos Lake Borovoe, престижные объекты Global Development в Алматы, Астане и Кокшетау, бизнес-центр Park View в Алматы, и, наконец, строящийся в столице недалеко от Байтерека многофункциональный комплекс Talan Towers, открываемый в 2017 году, – считает директор по маркетингу и продажам Astana Property Management Светлана Михина.
 |
| Светлана Михина |
Оказывается, владелец будущего отеля сотрудничает с оператором, который будет отелем управлять, уже с момента анализа рынка и выбора местоположения отеля и поэтому ищет партнёра до начала проектирования. Потом они вместе, в случае отеля Ritz Carlton в комплексе Talan Towers это Verny Capital и The Ritz Carlton, работают над проектом, готовят отель к открытию и продолжают сотрудничать в ходе его эксплуатации.
«В Talan Towers будет не только 5* отель класса «люкс» с размером стандартного номера от 47 метров, но и появятся офисы класса А. Из тех, что сейчас есть в столице, ни один не выдерживает стандартов. Спрос на офисы класса А восстанавливается, и в первом полугодии 2013-го заполняемость бизнес-центров класса А достигла 90%», – говорит г-жа Михина. Правда, те, что называют себя классом А, соответствуют мировым критериям лишь отчасти. Так, БЦ (бизнес центр) «Москва» не наберёт и 35% соответствия критериям, «Пекин Палас» – чуть больше, БЦ СПб – ещё больше, «Изумрудный квартал» и «Ансар» – на 45%, а Renco, Astana Tower и «Каскад» – на 65%. Talan Towers будет соответствовать на 95%.
ОФИСЫ СТОЛИЦЫ И АЛМАТЫ
Торговая недвижимость в Казахстане постепенно охватывает отдалённые районы городов, в Алматы – это «Апорт» и «Март», растут размеры торгово-развлекательных центров: «Достык Плаза» – 124000 кв. м., обновлённая «Мега» – уже 161000 кв м., появляются разные ценовые сегменты – эконом, люкс. К строительству ТРЦ уже привлекают архитекторов, дизайнеров, консультантов мирового класса, как это было с «Есентай Тауэрс», «Мега-2», «Достык Плаза» и есть с Talan Towers, – говорит г-жа Михина. Так офисы А класса Talan Towers в Астане будут занимать площадь в 7000 кв. м., а арендаторы – пользоваться паркингом на 200 мест.
Социальная польза инвестиций в недвижимость очевидна. Инвесторы создают рабочие места, платят налоги, развивают инфраструктуру и другие секторы экономики – строительство, производство, банки. А всё это влияет на развитие и имидж района или города, его привлекательность для других инвестиций и делает окружающую среду более эстетичной.
