Группа компаний "Верный Капитал" – одна из крупнейших групп в Казахстане, специализирующаяся на прямых инвестициях в частный сектор. Приобретая доли в компаниях Казахстана и других стран СНГ, "Верный Капитал" активно участвует в их стратегическом и операционном управлении. Общий размер активов под управлением Группы – более 4 млрд долларов. Один из секторов, где представлены её финансовые интересы, – недвижимость. В частности, это бизнес-центр Park View в Алматы, отели Ritz Carlton в Москве и Вене, пятизвёздочный отель Rixos Borovoe в курортной зоне недалеко от Астаны, а скоро к ним добавится многофункциональный комплекс Talan Towers The Ritz Astana.
Этот сложный гостиничный бизнес
Вообще, гостиничный бизнес с точки зрения инвестора сложен и капиталоёмок. Сначала это экономические расчёты, инженерное проектирование, разработка дизайна. Потом возведение самой "коробки" отеля, но это лишь 30% расходов в структуре стоимости строительства. Остальные 70% затрат – отделка.
– Из-за высокой проходимости нужна специальная, устойчивая к истиранию и нагрузкам мебель, потому что в отелях она постоянно эксплуатируется. Соответственно, материалы для её изготовления – кожа, обивочные материалы, ткани – применяются совсем не те, что для домашней мебели. Они не должны портиться от того, что на них разольётся вино. Они должны выдерживать несколько тысяч истираний. И они намного дороже, - поясняет генеральный директор и партнёр группы "Верный Капитал" Ерлан Оспанов.
Строительство 1 квадратного метра отеля, как правило, обходится в 2,5-3,5 тысячи долларов. Но здание мало возвести и оборудовать. Ему нужно обеспечить высокий сервис, поэтому в структуре затрат гостиницы львиная доля – это зарплата персонала и расходы по обслуживанию всех технических систем: пожаробезопасности, кондиционирования, компьютерных сетей, датчиков сигнализации.
– Нужно менять фильтры в номерах и в общественных зонах, лампочки перегорают, датчики ломаются. Это целый перечень работ, которые проводятся изо дня в день. Нужно поддерживать и состояние номеров. Кто-то поцарапает дверь, кто-то разобьёт зеркало или стекло. Это всё нужно ремонтировать сразу же, потому что в отеле высокого уровня всё должно быть идеально, чтобы обеспечить гостям комфорт. И это ежедневные затраты, – рассказывает Ерлан Оспанов.
Что такое сервис в отеле? Когда он есть, его не замечают. Но когда его нет, это сразу чувствуется.
– Все делается тихо, незаметно и профессионально. В номере чисто, уютно, всё на своих местах. Утром вы ушли – в комнате снова прибрано, и вы не заметили, как это было сделано. В этом и заключается профессионализм гостиничных сотрудников. На самом деле за этим стоит огромная работа. И это ежедневные затраты, – объясняет Ерлан Оспанов.
При этом доходы отеля – величина непостоянная. Они напрямую зависят от заполняемости и складываются из продажи номеров, питания и напитков, доходов от услуг прачечной, спа-салонов и других составляющих.
Понятно, что чем больше гостей в отеле, тем быстрее должно окупиться строительство. Но международный опыт показывает, что период окупаемости инвестиций в этом сегменте составляет 10-15 лет.
– Отели отличаются длительным сроком окупаемости. Как и любая коммерческая недвижимость, они дают стабильные операционные потоки. Но если в офисах эти потоки можно спрогнозировать за счёт длительных арендных контрактов, то в отелях такого нет. И, как правило, приходится полагаться на состояние рынка, - комментирует Ерлан Оспанов.
По делам, а не на отдых
Рынок гостиничной недвижимости в Казахстане сейчас нельзя назвать активным. Средняя загрузка номерного фонда в стране – около 25%. Самая низкая заполняемость отелей наблюдается в Карагандинской и Павлодарской областях – около 15%. Самая высокая в Атырауской области – около 60%. В Алматы средняя заполняемость в 2014 году составила около 57%, в Астане – примерно 45%. Эксперты связывают это с тем, что в стране не развита туристическая активность.
– После открытия Rixos Borovoe мы приняли 175 сотрудников. Сейчас в низкий сезон у нас около 180 сотрудников, а в высокий сезон будет около 260. Причём 80% сотрудников местные, из Щучинска. Иностранные сюда приезжают только для того, чтобы наладить работу и обучить казахстанских специалистов на своё место, - описывает ситуацию управляющий отелем Rixos Borovoe Февзи Опсар.
И это только в одном отеле. А по всему Казахстану действуют сотни гостиниц самого разного уровня, и в них работают тысячи казахстанцев. Словом, важно дать толчок развитию туризма, как внутреннего, так и въездного.
– Но чтобы поток туристов рос, чтобы этот сектор бизнеса развивался, недостаточно одних лозунгов. Нужно многое сделать: облегчить процедуру получения виз, улучшить работу аэропортовских терминалов, авиакомпаний, увеличить количество рейсов, наладить эффективную работу общественного транспорта. Ведь сегодня, когда гости приезжают в нашу страну из-за рубежа и выходят из терминала, вместо того чтобы услышать "Welcome!", они слышат: "Такси надо?". Это больной вопрос. А где у нас электрички, связывающие аэропорт, вокзал и центр города? Где регулярные комфортные автобусы? Нет! И туристов нет. Но если политика в отношении поддержки туризма будет правильной, то туризм будет расти, а вместе с ним – и рынок гостиничной недвижимости, – уверен Ерлан Оспанов.
Инвестиции в стабильность
А пока отельный бизнес в Казахстане не взлелеян, инвестировать в этот сегмент вроде как и нецелесообразно. Напомню: стоимость строительства 1 квадратного метра гостиницы – 2,5-3,5 тысячи долларов, окупаемость – 10-15 лет. Для сравнения: строительство 1 квадратного метра жилой недвижимости обходится инвестору в 600-1500 долларов, а окупаются эти вложения за 3-5 лет.
Так зачем "Верному капиталу" вкладывать деньги в отели?
– Это диверсификация нашего портфеля. Мы работаем в горно-металлургической, нефтегазовой и телекоммуникационной отраслях, в сфере коммуникаций, в секторе финансовых услуг. Недвижимость в нашем портфеле составляет относительно небольшую долю. Это наш не основной бизнес, но он должен быть, - расставляет точки над i Ерлан Оспанов.
Недвижимость, говорит он, является обязательной и надёжной частью инвестиционного портфеля. Институциональные инвесторы и управляющие выделяют на этот сегмент в среднем до 20% портфеля.
– А у отелей самая высокая капитализация, и только отели могут считаться трофейным объектом недвижимости. Это то, что стоит дорого и надолго, - объясняет Ерлан Оспанов.
В Rixos Borovoe группа компаний "Верный капитал" инвестировала уже более 100 миллионов долларов. Это собственные деньги и кредиты. За 2 года отель стал популярен, его посетило уже около 70 тысяч человек, причём в 2014 году число гостей выросло на 30% по сравнению с 2013 годом. Теперь важно сделать отель более "устойчивым" к экономическому кризису.
– Есть кризис или нет, но его влияние мы ощущаем. Это и более низкие цены на нефть, чем были раньше, и санкции в отношении России, которые привели к удорожанию товаров, в частности продуктов. Сейчас наш основной фокус – это сокращение расходов. Мы пытаемся удешевить обслуживание этого здания. Например, есть инициатива перейти с отопления керосином и соляркой на газ. Мы оптимизируем наши технические системы, чтобы снизить потребление электричества, - делится подробностями генеральный директор группы "Верный Капитал".
Топ-менеджеры отеля провели также централизацию закупок.
– В Казахстане четыре отеля Rixos, и мы стараемся сообща делать закупки. Берём продукты у одних поставщиков, таким образом оптимизируем расходы. Но на качестве экономить нельзя, и мы используем только самые лучшие продукты, - рассказывает Февзи Опсар.
Еще одна задача топ-менеджмента – расширить ассортимент услуг и развлечений для гостей резорт-отеля, заинтересовать новых клиентов, создать такие условия, чтобы им хотелось ехать на отдых в Боровое, а не в Эмираты.
Особенность отеля Rixos Borovoe в том, что он находится в зоне резко-континентального климата, а значит, дождь, снег и порывистый ветер – частые гости в этих краях. В отеле сделали всё возможное для того, чтобы клиентам было тепло, уютно и нескучно.
– Конечно, мы учитывали погодные условия этого региона, поэтому все выстраивали в соответствии с этими особенностями. Мы предполагали, что гости будут приезжать сюда не только летом, но и зимой, поэтому предусмотрели катание на лыжах. Рядом есть Лапландия, где можно кататься на оленях, на собаках. Построена настоящая оздоровительная русская баня, - перечисляет Ерлан Оспанов.
На территории резорт-отеля работают теннисные корты, спортивные площадки, пейнтбол-клуб, верёвочный парк для детей. Действуют спа-центр, бассейн, фитнес-зал. Можно покататься на велосипеде или катамаране, поиграть в бадминтон или порыбачить.
– С точки зрения доходов, мы инвестируем дополнительные деньги в новые зоны для отдыха. Я понимаю, что мы так или иначе конкурируем с мировыми зонами туризма Турции, Египта, Эмиратов. И если настанет критическая ситуация, то будет увеличиваться внутренний туризм, а не внешний. Туристы будут ехать в отели внутри страны, а не за рубеж, как сейчас происходит в России. Турция потеряла 80% российских туристов в сравнении с предыдущими годами. Зато количество туристов в Крыму и Сочи увеличилось в разы. То же самое может быть и в Казахстане. Если будет инфраструктура, она заполнится, - считает Ерлан Оспанов.
В планах руководства "Верного капитала" построить рядом с Rixos Borovoe большой коттеджный городок. Вдоль берега озера расположатся около 400 одноэтажных коттеджей, выполненных из деревянного сруба. Оператор проекта – компания BI Group.
– А через 2 года заканчиваем строительство нового комплекса – Talan Towers The Ritz на левобережье Астаны. Это 26-этажный комплекс класса А, где разместится деловой отель на 160 номеров, жилые апартаменты, торговая галерея, куда мы приведём люксовые бренды. Мы наняли лучших консультантов по всему миру для лучшего звука, освещения, перемещения по территории, теплотехники, - обрисовывает перспективы строительства Ерлан Оспанов.
Talan Towers будет построен в соответствии с применением современных энергосберегающих технологий и станет первым в Казахстане "зелёным" офисным зданием. В строительство этого комплекса планируется инвестировать 300 миллионов долларов.
