На финансировании Mega Silk Way казахстанцы смогут заработать в лучшем случае 14%

Пожалуй, самой главной загадкой настоящего является истинный размер пенсий, который получат пенсионеры Казахстана, взращённые доходностью накопительной пенсионной системы. И интрига вокруг этого, надо сказать, нарастает с каждым днём. Из последнего можно отметить направление пенсионных денег в коммерческую недвижимость. С недавнего времени почти 10 миллионов казахстанцев в одночасье стали иметь к торговому центру Mega Silk Way самое непосредственное отношение. Сколько мы можем заработать или чего ждать от самого "народного" торгового центра страны?

Результаты деятельности накопительной пенсионной системы почти за 14 лет говорят нам о том, что накопленная номинальная доходность сложилась на уровне 90,4%, а накопленный уровень инфляции 115,5%.

То есть реально пенсионные деньги не выросли, а сократились на 25,1%.

С начала этого года, когда часть средств ЕНПФ была направлена на финансирование реального сектора экономики, мы получили доходность 4,5%. Речь шла о том, что 350 млрд тенге из этих денег пойдёт на финансирование дефицита бюджета, 500 млрд будет конвертировано в иностранную валюту для размещения на внешних рынках и 600 млрд пойдёт на покупку облигаций банков и национальных компаний. Теперь уже известно, что в этих деньгах присутствует кредит на строительство торгового центра Mega Silk Way. 

Стоит сразу сказать, что направление пенсионных денег в коммерческую недвижимость во всём мире является неотъемлемой частью политики пенсионных фондов по диверсификации портфеля.

Причём такой подход исповедуют ведущие пенсионные фонды мира. 

В портфеле норвежского Government pension fund на недвижимость приходится 3,1% (2015). В портфеле фонда находится недвижимость, расположенная в США (48,9%), Великобритании (26,3%), Франции (11%), Швейцарии (5%), Германии (3,4%) и т.д.

В основном это бизнес-центры (62,3%), логистические центры (24,4%), ритейл (12,3%). Если уходить в детали, то можно сказать, что самыми знаковыми примерами являются: 2 логистических центра в Испании, 5 бизнес центров в Нью-Йорке, 3 в Сан-Франциско, 6 в Вашингтоне, 4 торговых центра в Лондоне, много чего ещё в других городах Европы и ничего нет в Норвегии.

При этом доход, который получил фонд от недвижимости в 2015 году, составил 10,8%.

Голландский ABР также активно инвестирует пенсионные деньги в недвижимость. Одна из последних сделок – это вложения в доходные дома (сдача квартир в аренду) в Лондоне в консорциуме с 2 инвесторами на общую сумму 2 млрд долларов.

Примеры можно приводить и дальше, их много. Но есть несколько деталей, которые отличают эти случаи от Казахстана.

Пенсионные фонды мира крайне редко вкладывают в недвижимость в своей стране. Причины могут быть разные, но зачастую это связано с поиском наиболее доходных рынков. Именно поэтому в основном в портфеле фондов объекты в крупных городах США и Европы, где рынок очень ликвиден.

Цели у нас и у них кардинально разные. Они зарабатывают и сохраняют, мы, скорее всего, помогаем крупным участникам рынка. Во всяком случае, создаётся такое впечатление.

Причём в области инвестиций в недвижимость у фондов мира разработана скрупулёзная методология, система риск-менеджмента, что позволяет балансировать между желанием заработать деньги и сохранить их.

Тем не менее, можно предположить, какую доходность можно получить с Mega Silk Way. Например, прошлогодний рынок ритейла в Казахстане имел среднюю доходность на уровне 12% годовых.

Однако руководство ТРЦ Mega Silk Way заявило, что пенсионные деньги в размере 15 млрд тенге были получены на условиях возвратности, с годовой ставкой вознаграждения в 18,5%. Поступили они от АО "Байтерек Девелопмент". Привлечением самих пенсионных средств занималось АО "Банк развития Казахстана".

В настоящий момент в портфеле АО "ЕНПФ" имеется ряд долговых бумаг АО "Банк развития Казахстана". Причём относительно начала года к настоящему моменту объём бумаг этого эмитента увеличился более чем на 100 млрд тенге. В относительном выражении удельный вес долговых бумаг банка в портфеле увеличился на 1,7% (с 1,4% до 3,13%), составив порядка 194 млрд тенге.

Произошло это за счёт покупки тенговых облигаций АО "Банк развития Казахстана", средняя доходность которых составляет 14,3%.   

Получается, что АО "Банк развития Казахстана" и АО "Байтерек Девелопмент" на двоих заработают 4,2% за счёт вложения денег в ТРЦ. Заработок АО "ЕНПФ" определяется его комиссионными вознаграждениями, которые составляют в этом году 5,25% от суммы инвестиционного дохода и 0,0225% в месяц от пенсионных активов. 

Таким образом, на финансировании Mega Silk Way мы сможем заработать в лучшем случае 14%, и то учитывая общий результат инвестиционной деятельности фонда.

Много это или мало? Это не так плохо. А если принять во внимание историю инвестиций нашего фонда, то даже очень хорошо. Другое дело, на каком уровне сложится инфляция в стране, ну и насколько эффективно будут управлять остальными деньгами.  И самое главное, повезёт ли самому заёмщику.