Что нужно знать при покупке квартиры?

В 2019 году с января по август, по данным Комитета по статистике МНЭ РК, в Казахстане зарегистрировано более 205 тысяч сделок по купле-продаже жилой недвижимости. Это на 23,3% больше, чем за то же время в 2018 году. Рост идёт за счёт госпрограмм, говорит вице-президент Объединённой ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК) Нина Лукьяненко. Informburo.kz выяснил, на что покупателям жилья надо обратить внимание при его выборе, от чего зависит стоимость квадратных метров и как оформить сделку, чтобы потом не было проблем.

Есть три типа домов. Какие у них особенности?

Первичная недвижимость – недавно введённое в эксплуатацию жильё либо ещё не введённое. Вторичная – введённый в эксплуатацию дом, по квартирам которого уже имеются правоустанавливающие документы.

Существуют следующие типы жилых зданий:

• кирпичный;
• монолитно-каркасный;
• панельный.

Кирпичные дома считаются тёплыми, сухими, они обычно малоэтажные.

Монолитно-каркасная технология самая популярная. По ней можно возводить высокие дома, работы обходятся дешевле, чем в случае с кирпичными.

Особенности монолитно-каркасных домов:

• высокая сейсмостойкость;
• нет усадки, что ускоряет строительство и позволяет сразу делать ремонт;
• может понадобиться дополнительная тепло- и звукоизоляция;
• бывают проблемы с перепланировкой.

Особенности кирпичных домов:

• хорошая тепло- и звукоизоляция;
• низкая сейсмостойкость;
• фундамент даёт усадку.

Особенности панельных домов:

• высокая скорость строительства;
• низкая стоимость квадратного метра;
• сейсмостойкость выше, чем у кирпичных, но ниже, чем у монолитно-каркасных домов;
• плохая тепло- и звукоизоляция.

В АО "Казахский научно-исследовательский и проектный институт строительства и архитектуры" (КазНИИСА) рассказали, что сейчас нормы строительства в сейсмически опасных зонах гораздо жёстче, чем в советское время. По словам экспертов института, какой-то лучший или худший тип домов сложно выделить.

"К недостаткам кирпичных домов можно отнести лишь тот факт, что их строительство занимает гораздо больше времени, чем по панельным или монолитным домам. А при строительстве монолитных домов затраты труда на 25-30% меньше, а продолжительность сокращается на 10%", – говорит генеральный директор КазНИИСА Бегман Кульбаев.

Он отметил недостаток монолитного дома: почти весь производственный цикл перенесён на строительную площадку, а капризы природы могут создать сложности при работе.

"При отрицательных температурах бетонные работы дорожают, то есть необходимо учитывать дополнительные затраты – прогрев, утепление, либо применяют "антиморозные" добавки. Делается это, чтобы монолитный бетон не терял своих первоначальных свойств", – добавил Кульбаев.

Эксперты о плюсах и минусах первичного и вторичного жилья

У вторичного жилья преимуществ гораздо больше, чем у первичного, считает менеджер отдела продаж риелторской компании "Этажи" Руслан Чукенов. К ним можно отнести готовый ремонт и сданный в эксплуатацию район.

"Людям важно, чтобы они сразу заехали и жили. Не нужно делать ремонт, тратить на это деньги и время. Ещё один важный момент – вторичное жильё можно купить в ипотеку по разным программам, потому что эти дома уже с документами", – сказал Чукенов.

Новые квартиры могут не подойти под ипотеку, продолжил он, однако их большой плюс в том, что в стоимости они теряют медленнее, чем вторичное жильё.

В случае с новым жильём покупатели опасаются переноса сроков по завершению строительства. Во многих городах республики есть замороженные объекты, по которым нет конкретных решений. С другой стороны, считает Руслан Чукенов, сейчас к застройщикам доверия больше, чем, к примеру, в 2008-2010 годах.

Читайте также: Акимат Нур-Султана: строительство проблемных объектов завершится в течение 3-4 лет

Станислав Александров, специалист по недвижимости агентства "Домой", говорит, что в большинстве случаев дешевле купить первичное жильё. Покупатели в первую очередь оценивают свои финансовые возможности. Цена зависит от локации, класса застройки и самого застройщика.

"Что касается ипотеки, то тут всё зависит от программы. Вторичное жильё в ипотеку купить гораздо проще. Если покупаете первичку, то, возможно, потребуется дополнительный залог, то есть какая-то другая недвижимость может быть в залоге до того, как ваш дом сдадут в эксплуатацию", – сказал Станислав Александров.

Как формируется цена за квадратный метр?

В строительной компании BI Group выделяют несколько основных факторов:

1. Класс жилья, по которому определяется высота потолков, число квартир на площадке, качество стройматериалов.
2. Локация и инфраструктура – жильё в центре города, как правило, стоит дороже, и это связанно с ценами на землю.
3. Количество этажей и квартир на площадке – чем меньше, тем дороже.
4. Готовность жилья – чем ближе новостройка к сдаче, тем выше стоимость квадратного метра (первичка).

Квартира на начальной стадии строительства дома, говорят в BI Group, будет стоить меньше, чем после ввода в эксплуатацию.

"С момента начала строительства по мере продаваемости (будущих квартир) и готовности проекта цена постепенно повышается. Окончательное повышение стоимости зависит и от распроданности жилого комплекса, и от начальной цены реализации, но в среднем разница составляет 15-20%. Поэтому некоторые покупают новостройку на начале строительства и ближе к сдаче реализуют с наценкой", – сообщили в компании.

Рассчитывать на снижение цены к моменту окончания строительства в BI Group не советуют, так как даже если застройщик не всё реализовал по договору долевого участия, то после сдачи в эксплуатацию появляется спрос на квартиры под ипотеку.

Читайте также: Хочу купить квартиру в строящемся доме. Как не стать обманутым дольщиком?

Специалист по недвижимости агентства "Домой" Нуржан Бектасов рассказывает, что порядка 70% затрат на возведение дома составляют покупка строительных материалов, оплата труда и прохождение экспертиз.

"В цену за квадратный метр, в первую очередь, входит фонд оплаты труда. И мы говорим именно об инженерах, которые разрабатывают и работают над проектами. У крупных строительных компаний есть плановый технический отдел. Их содержание стоит дорого. Также в стоимость входит покупка земельного участка, строительных материалов. К примеру, кирпичный дом будет несколько дороже", – сказал эксперт.

По его словам, в среднем доходность проекта составляет около 30%. Несколько лет назад этот показатель мог достигать и 50%.

В августе 2019 года онлайн-площадка по продаже недвижимости Homsters совместно со строительной компанией BEK опубликовала результаты совместного исследования. Выяснилось, что в структуре себестоимости квадратного метра больше половины занимают расходы на строительные материалы. Исследователи привели точные данные по разбивке затрат (от большего к меньшему):

• строительные материалы – 53%;
• фонд оплаты труда – 17%;
• покупка земельного участка – 9%;
• покупка/аренда техники – 6%;
• реклама – 5%;
• проведение коммуникаций – 4%;
• разработка проекта – 3,5%;
• благоустройство и озеленение – 2%;
• остальное – 0,5%.

За основу анализа взяты новостройки среднего ценового сегмента в крупнейших городах Казахстана, где квартиры сдаются в эксплуатацию в чистовой отделке.

Стоимость квартир в трёх городах республиканского значения

Рассмотрим цены на примере двухкомнатных квартир, которые продавцы предлагают на вторичном рынке (сайт krisha.kz, по состоянию на третью декаду ноября 2019 года).

В Нур-Султане такое жильё – приблизительной площадью 55 м² в домах 2017-2018 годов постройки – владельцы оценивают в сумму от 23 млн тенге.

В Алматы такие квартиры стоят от 26 млн, а в Шымкенте – от 15 млн тенге.

Если рассмотреть предложения по домам 1980-1990 годов постройки, видно разницу, но небольшую. В Алматы "двушки" в таких домах стоят около 20 млн тенге. В Нур-Султане в большинстве объявлений значится сумма в районе 15 млн, а в Шымкенте цены квартир, которым больше 30 лет, начинаются от 11-12 млн тенге.

Читайте также: Кто может отобрать квартиру на законных основаниях и как этого избежать?

Стоимость первичного жилья можно найти на сайтах застройщиков. В многоэтажных домах комфорт-класса в Нур-Султане двухкомнатные квартиры (50-55 м²) продаются по ценам от 16 млн тенге. В Алматы и Шымкенте стоимость квартир с примерно такими же параметрами начинается от 11 млн тенге.

Как на рынок влияют жилищные госпрограммы

Клиенты АО "Жилстройсбербанк" отдают предпочтение вторичному жилью. С января по август 2019 года банк выдал более 30 тысяч займов, из них 58% приходится на вторичный рынок, сообщает пресс-служба ЖССБК. Каждый день жильё покупали около 190 участников его программ. Средняя сумма займа – 10,6 млн тенге.

Более 204 тысяч казахстанцев смогли улучшить свои жилищные условия со времени, когда на рынке появился Жилстройсбербанк (открылся в 2003 году, в 2005 выдал первый кредит):

• 88,7% приобрели жильё;
• 6% взяли кредит на ремонт;
• 1,5% взяли кредит на строительство дома;
• 0,7% приобрели земельный участок.

Ипотечная программа "Баспана Хит" запущена в сентябре 2018 года. С тех пор с её помощью люди приобрели 13 тысяч квартир на вторичном рынке. Это на три тысячи больше, чем по программе "7-20-25", которая позволяет купить только первичное жильё, рассказали в ипотечной компании "Баспана".

Программу "7-20-25" внедрили в июне 2018 года. В "Баспане" считают, что до этого времени застройщики не уделяли много внимания квартирам экономкласса. Только после появления программы увеличился спрос на первичное жильё этой ценовой категории. По ней в городах республиканского значения можно купить квартиру стоимостью до 25 млн тенге, в остальных регионах – до 15 млн тенге.

"Мы понимали, что на начальных этапах ипотечная программа "Баспана Хит" обойдёт программу "7-20-25", поскольку рынок не был подготовлен к такому спросу на первичное жильё. Вторичное жильё имеет несоизмеримо большую глубину по сравнению с первичным рынком. Но с вводом в эксплуатацию всё большего количества новостроек экономкласса тренд может измениться в пользу программы "7-20-25", – сказал заместитель председателя правления ипотечной организации "Баспана" Рустем Кыдыков.

Ипотечные госпрограммы в рамках "Нұрлы жер" никак не влияют на спрос по вторичному жилью, считает вице-министр индустрии и инфраструктурного развития РК Каирбек Ускенбаев.

"Вторичка дорожает, потому что спрос растёт. Есть две возможные причины. Первая – это миграционные процессы в Нур-Султане. Вторая – это когда люди не попадают под государственные программы, но всё же хотят купить себе квартиру. Программа "Нұрлы жер" рассчитана только на новое жильё. Поэтому она никаким образом не провоцирует спрос на вторичное жильё", – сказал Ускенбаев.

Читайте также: Доходы получателей жилья станут основным условием для участия в программе "Нұрлы жер"

Он уточнил, что если бы госпрограмма "Нұрлы жер" позволяла купить не только новую квартиру, тогда это повысило бы спрос на неновое жильё.

Нина Лукьяненко, вице-президент Объединённой ассоциации риелторов Казахстана, отмечает, что, несмотря на высокие темпы ввода нового жилья, вторичная недвижимость по-прежнему пользуется большим спросом.

"При выборе жилья покупатель руководствуется двумя факторами – местоположение и цена. Большинство людей полагают, что вторичная недвижимость должна стоить значительно дешевле как минимум потому, что дома введены в эксплуатацию много лет назад. Особенно если это жильё построено еще в советское время. Однако если дом находится в центре города, есть хорошая транспортная доступность, рядом есть школы, детские сады, супермаркеты, аптеки и так далее, то цена на такую квартиру будет сохраняться", – говорит Нина Лукьяненко.

На что нужно смотреть при выборе жилья?

Руслан Чукенов говорит, что оцениваться при покупке вторичного жилья должно не только оно. Осмотр должен начинаться с района и двора. Также важно состояние подъезда.

"Обязательно посмотрите, есть ли детская площадка, парковка, как работает КСК, когда сделан ремонт в подъезде. В самой квартире нужно обратить внимание на состояние потолка, пола, труб коммуникаций, окна, стены, а также на саму планировку. Это основные параметры. Если будете делать ремонт, то именно на эти элементы уйдёт много денег", – сказал эксперт.

Он представил детальные рекомендации, по которым следует ориентироваться при осмотре квартиры (из них следует, что полное представление о ней сложится, если осматривать в холодное время года):

• входная дверь – плотно ли закрывается, есть ли щели, не продувает ли, как работает замок;
• напольное покрытие – насколько оно ровное, скрипит или нет;
• коммуникации – нет ли протёков и других изъянов в сетях;
• окна – створки должны закрываться без люфта, стеклопакет должен обеспечивать хорошую тепло- и звукоизоляцию;
• углы квартиры не должны промерзать и собирать влагу;
• стены и потолки – они должны быть ровными и готовыми под ремонт.

Также нужно учесть, куда "смотрят" окна: хотите вы, чтобы солнечный свет проникал в комнаты до полудня или после.

Нуржан Бектасов советует также поговорить с соседями продавца квартиры. Они, как лица незаинтересованные, лучше других расскажут о качестве звукоизоляции, работе КСК и многом другом.

"Ещё можно обратиться в агентство недвижимости, где работают квалифицированные специалисты, а также почитать отзывы о том или ином доме в социальных сетях", – добавил Бектасов.

Читайте также: В Сенат поступил новый закон о ЖКХ: ремонтировать фасады и крыши домов планируется за счёт бюджета

Что касается долевого строительства, то Нина Лукьяненко советует внимательно ознакомиться с условиями договора купли-продажи. Зачастую застройщики нарушают права дольщиков. Например, если покупатель не исполнил какое-либо условие договора, то неустойка может достигать 20%, если застройщик не сдал вовремя объект – 3%.

"При покупке квартиры в новостройке важно обращать внимание на законность действий застройщика. К сожалению, закон о долевом участии крайне несовершенен, и большинство строительных компаний идут на нарушение законодательства, чтобы на этапе строительства привлечь деньги покупателя. От себя отмечу, что вложение в строящееся жильё – весьма рискованное дело. Прежде чем принять решение, взвесьте свой риск", – говорит вице-президент ОАРК.

Какие документы нужно проверить?

Адвокат Бахтияр Галимжанов назвал правоустанавливающие документы, которые необходимо составить/проверить при покупке жилья на вторичном рынке:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор о приватизации квартиры;
• свидетельство о праве на наследство;

"Квартиру можно проверить, находится ли она под залогом, арестом или другим обременением. Надо взять справку об отсутствии или наличии обременений на данную недвижимость. Эта справка даётся собственнику квартиры. Получить её можно на портале электронного правительства. Также многие нотариусы могут предоставить эти сведения через свою базу данных", – говорит Галимжанов.

Право собственности по первичному жилью можно оформить только после ввода дома в эксплуатацию, отметил адвокат. Сведения есть на том же портале электронного правительства либо можно обратиться в Комитет по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства МНЭ РК.

Читайте также: В Алматы суд лишил квартир две семьи. Как в Казахстане защищена частная собственность?

Прежде чем подписывать договор о долевом участии, нужно проверить ряд документов у застройщика:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;
• решение банка второго уровня о готовности финансирования строительства жилого дома (здания);
• договор между БВУ и инжиниринговой компанией;
• разрешение акимата на привлечение средств дольщиков;
• договор залога земельного участка между застройщиком и банком;
• договор о предоставлении гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства;
• договор подряда строительства жилого дома (в случае получения гарантии фонда).