Опыт ипотеки, долевого строительства и инвестирования оказался для Казахстана печальным

С развалом СССР началась массовая приватизация всего, в том числе и жилья. Граждане заполучили в собственность вожделенные квадратные метры, а государство освободилось от проблемных ветшающих фондов, стало получать доходы от налогов на имущество и землю. С этого и началась долгая и мучительная новейшая история борьбы за свой угол, в которой казахстанцы зачастую безуспешно пытаются совместить свои желания и возможности.

Первый период ознаменовался шатанием рынка жилья. Отток населения независимого Казахстана, экономические трудности привели к обесцениванию жилья. В некоторых населённых пунктах даже появились целые брошенные микрорайоны. Граждане переселялись в "точки роста", как в Казахстане, так и за рубежом. Постепенно, с повышением цен на нефть и металлы, положение в стране стало налаживаться, и жильё превратилось в постоянно дорожающий актив. Именно с этого момента и начались системные проблемы в обеспечении населения жильём.

Возьмём за точку отсчёта 1991 год, когда Казахстан стал независимым государством. Тогда было построено 6,1 млн кв. м жилья. Затем пошёл резкий спад, и к 1999 году объём ввода жилья составил всего 1,1 млн кв. м. Только к 2006 году мы вернулись к показателям 1991 года. За 14 лет в Казахстане сформировался огромный провал на рынке жилой недвижимости, минимум в 54 млн кв. м.

Но растущая экономика потянула за собой развитие банковского сектора, который в свое время даже удостоился похвального звания "самой лучшей банковской системы на просторах бывшего Советского Союза". Наступили, так называемые тучные годы, и люди быстро забыли былые трудности.

Рост зарплат, красивые рекламные ролики под общим названием "Зачем копить, возьми сейчас – и наслаждайся", кредиты, которые можно было получить уже даже на остановочных комплексах, создали иллюзию у властей и населения, что так будет всегда. Граждане сначала с опаской, а потом почти массово потянулись в банки за ипотечными кредитами. Заработали строительная и ипотечная пирамиды, от прибыльности которых закружились головы. Соответственно, к азартному надуванию спекулятивного пузыря на рынке недвижимости подключились и стар, и млад.

Пока государство в лице регулятора скромно стояло в стороне, наблюдая вакханалию ипотечного и потребительского кредитования, рынок недвижимости тем временем созидал ценовой максимум за максимумом. Настали времена, когда однокомнатная квартира в "хрущёвке" Алматы или Астаны сравнялась по стоимости с домиком в Болгарии или Турции. Рост населения, и желание иметь свой угол в городе за период начала экономического роста создали серьёзный отсроченный спрос, который впоследствии и хлынул на зарождающийся рынок жилой недвижимости. Это отразилось моментально взрывным ростом строительства: если в 2004 г. было построено 2,6 млн кв. м жилья, то в 2005-м – уже 5 млн, а в 2006-м – 6,2 млн кв. м.

Весь этот пир печально закончился большим взрывом американского спекулятивного ипотечного пузыря, который сдетонировал и привёл к глобальному кризису, что вызвало отток денег с рынков новых развивающихся стран, в том числе и у нас. В итоге за счёт средств Национального фонда были спасены наши банки, назанимавшие валюты за рубежом, и начался мучительный процесс перманентной борьбы ипотечников за свои квартиры и дома.

В этот момент и государство, и граждане прозрели и сделали вывод: "Ипотека – это кабала, и воспользоваться этим инструментом может только небольшая часть наших граждан".

Следующими граблями, на которые наступили и власти, и люди, стали проблемы дольщиков, инвесторов, членов строительных кооперативов. Решив проблемы части граждан – участников долевого строительства в 2008-2010 году за счёт средств государства, то есть за счёт нас с вами, власти, как они посчитали, наглухо запечатали проблему дольщиков. Новый закон создал условия невозможности работы с привлечением граждан в долевое строительство. Но, как говорил классик: "Предприниматель пойдёт на преступление даже под страхом виселицы ради прибыли в 300%".

Соответственно, ситуация сложилась классическая. Играя на желании граждан иметь вожделенные квадратные метры, некоторые предприниматели – а теперь уже многих из них называют мошенниками – стали создавать преступные схемы по изъятию накоплений граждан под видом договоров инвестирования или совместной деятельности. Печальные последствия проявились в прошлом году, когда исполнительные органы опубликовали список недобросовестных застройщиков. Буквально на днях был объявлен в международный розыск владелец печально известной группы компаний "Азбука жилья", задержаны ряд руководителей и владельцев строительных компаний в столице, такая же работа ведётся и в Алматы.

По предварительным данным, только в Астане от действий мошенников или нерадивых застройщиков пострадали более 7000 человек. Вчера к нам обратились пайщики ЖК "Аниса-1" ЖСК "Толенды", у которых возникли серьёзные опасения касательно получения своих квартир по причине заключения вторичных договоров на одно и то же жильё.

С этой проблемой ещё в 2012 году фракция коммунистов обращалась в Правительство с депутатским запросом, в котором предостерегала о возможном возникновении проблем в этой сфере, на что получили отписку: "В соответствии с Законом "О долевом участии в жилищном строительстве" деятельность по организации строительства жилых зданий за счёт привлечения денег дольщиков осуществляется на основании лицензии на деятельность по организации строительства жилых зданий за счёт привлечения денег дольщиков, которая выдаётся проектной компании при подтверждении ряда квалификационных требований". В случае её отсутствия компания-застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков для строительства жилого дома. В соответствии со статьёй 5 Закона "О долевом участии в жилищном строительстве" контроль за деятельностью застройщиков и проектных компаний возложен на местные исполнительные органы областей, городов Астана и Алматы.

Таким образом, Правительство ещё в 2012 году дало чётко понять, что ответственность лежит на местных органах власти. Теперь только остаётся догадываться, чем были заняты акиматы, когда у них под носом разворачивались мошеннические схемы и возводились без разрешительных документов коробки зданий на чужой земле, без правильно оформленных документов.

Получается, что решение жилищного вопроса – это повышенный риск для наших граждан. Ни ипотека, ни различные виды долевого участия в строительстве не могут стать гарантом получения или сохранения ими своих квадратных метров.

Наконец-то, к 2012 году, после поручения Президента, Правительство опомнилось. Принята Программа "Доступное жильё-2020", которая, по мнению разработчиков, была чётко нацелена на комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее дальнейшее повышение доступности жилья для населения. Вспомнили опыт советского прошлого, упор решили сделать на удешевление и убыстрение строительства. Благо песка, щебня и цемента у нас хватает. Но, несмотря на все усилия, программа "Доступное жильё-2020" так и не достигла заветных 2020-х и тихонечко влилась с 2015 года в новую программу развития регионов.

Что же мы имеем сейчас из красивых планов Правительства? По состоянию на март 2015 года из 16 запланированных в 2012 году проектов домостроительных комбинатов (ДСК) построено всего 13. На проектную мощность не вышел ни один. Четыре из них вообще стоят, пять не достигли и 20% проектной мощности, четыре работают с загрузкой от 54 до 78%. Совокупная мощность всех ДСК – менее 1,5 млн кв. м. Даже при 100-процентной загрузке выйти на 8 млн кв. метров строительства получится с трудом.

По программе развития регионов в 2015 году планируется ввести порядка 9740 квартир, что при 300 тысячах нуждающихся в жилье граждан потребует срока не до 2020-го, а до 2045 года. Расчёты проводились без учета того, что очередь из желающих получить социальное жильё растёт в геометрической прогрессии, и толпы желающих сдать документы в ЦОН – тому подтверждение. Люди ранее просто не надеялись на государство и не вставали в очередь.

В 2013 году в Парламенте состоялись слушания по государственной программе "Доступное жильё-2020". С тех пор прошло почти два года, но рекомендации, данные по итогам обсуждения, до сих пор не выполнены. Кроме того, было указано на проблему прозрачности распределения жилья из государственного жилищного фонда. Время показало, что реализация программы началась по принципу телеги, что стоит перед лошадью. Без развитой строительной отрасли, без производства сопутствующих строительству отделочных материалов и комплектующих реализовать комплексное строительство нереально. В каркасах зданий люди жить не смогут, а производство стекла, санфаянса, радиаторов отопления, электротехнической продукции у нас в достаточном объёме не налажено. Поэтому часть денег из 180 млрд тенге, выделенных на увеличение финансирования строительства арендного жилья в 2015-2016 годах, будет вывозиться из страны на покупку зарубежных товаров и работать на экономику других стран. Уже сейчас в столице строители социального жилья столкнулись с проблемой удорожания строительства.

После девальвации и введения плавающего курса тенге почти на 30% подорожали услуги некоторых субподрядных организаций – тех, что  производят вентиляцию, отопление, электротехнические работы, поднялись в цене и лифты, и энергосберегающие стеклопакеты. Часть компаний по этой причине уже задумывается об отказе участвовать в строительстве социального жилья. На эту тему готовится обращение в Правительство.

В целом же, рассмотрев системные проблемы в обеспечении населения жильём, хочу сказать одно. Последнее направление, когда государство всё-таки взяло на себя обязательство по обеспечению большей части наших граждан жильём, считаю самым верным. По Конституции мы - социальное государство и бросать население в вопросе обеспечения жильём не имеем права, учитывая, что опыт ипотеки, долевого строительства и инвестирования оказался столь печальным.