Спрос упал, цены на квартиры снизились. Как повлиял кризис на рынок недвижимости

Цены на недвижимость в Казахстане во время пандемии снизились на 5-10%. Те, кто покупает квартиры за наличный расчёт, получают скидку до пяти миллионов тенге от первоначальной цены. Но стоит ли покупать жильё сейчас или лучше подождать прогнозируемого обвала цен? Informburo.kz поговорил с участниками рынка.

Почему не стоит ждать, когда лопнет мыльный пузырь?

Во время пандемии и последовавшего за ней экономического кризиса стоимость квадратного метра в Казахстане снизилась как на первичном, так и на вторичном рынке.

"Стоимость "первички" корректируется застройщиками в сторону понижения, чтобы найти компромиссную цену. Почему? Потому что за последние полгода в Казахстане немного упал потребительский спрос – у покупателей нет денег. Особенно это касается 100-процентной оплаты. Сегодня 90% всех сделок на рынке первичной недвижимости проводятся с помощью субсидирования ипотечных ставок, через операторов жилищных программ или банки второго уровня", – рассказывает президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

На вторичном рынке цена просела в течение последних двух месяцев до 10%. Риэлторы говорят, что квартиры переоценены и ценники в объявлениях не отвечают реальной картине.

Аналитики сайта Krisha.kz считают, что дело в психологии продавцов. Как только они видят изменение курса тенге, то пересчитывают стоимость своих квадратных метров.

"Многие говорят, что цены на недвижимость упадут, как в 2008 году, и мыльный пузырь лопнет. Это всё неправда. На самом деле ничего не будет. Во-первых, темпы строительства новой недвижимости по расчётам на пять лет запаздывают с числом рождаемости населения. Квартир и так не хватает. 5-10% – это максимальный спад, больше не будет", – говорит эксперт в области недвижимости, автор и ведущий Уoutubе-канала Александр Дубровин.

В больших городах Нур-Султан и Алматы крупные застройщики цены не снижают, говорит Александр Дубровин. Стабильность рынка риэлтор объясняет тем, что скоро должны запустить программу "5-10-20", которая рассчитана исключительно на новостройки. А это значит, что спрос увеличится в разы. Только в столице в очереди стоит более четырёх тысяч человек.

В Казахстане 21 город с населением более 100 тысяч человек. Наибольшее количество объявлений о продаже недвижимости приходится на Алматы и Нур-Султан.

Алматы не вошёл в число городов со значительным изменением стоимости. В июне средняя цена за квадрат составляла 440 500 тенге, что на 4,7% больше, чем в январе. При этом максимум здесь пришёлся на апрель (445 300 тенге за квадратный метр). Темп прироста – 0,9% в месяц.

В Нур-Султане ситуация нестабильная. Периоды роста чередовались со снижением. В июне цена установилась на уровне 347 920 тенге за квадратный метр. Это на 2,8% больше, чем в январе.

• Ценовой максимум в марте – 348 600 тенге за квадратный метр.
• Ценовой минимум в мае – 341 500 тенге за квадратный метр.

Но распределение объявлений о продаже выглядит не везде одинаково:

• в Актау наибольшая доля продаж квартир из всех объявлений;
• в Туркестане, Шымкенте и Кызылорде преобладает продажа домов и участков.

Первичное жильё может стать долгостроем?

Пандемия повлияла на строительную отрасль, считают эксперты. Премьер-министр Аскар Мамин в июне 2020 года заявил, что меры государственной поддержки от государства получат приоритетные отрасли экономики, в том числе строительная отрасль.

Аналитики это растолковывают таким образом:

1. На рынке останутся крупные строительные компании, которым окажут финансовую помощь.
2. Цены на недвижимость они снижать не будут.

Эксперты считают, что экономический кризис, вызванный пандемией и взлетевшим курсом доллара, изменит строительный рынок. По их прогнозам, в Казахстане останутся только крупные компании, у которых есть оборотные средства. У остальных нет денег на строительство, и им придётся привлекать средства дольщиков, даже если на это у них не будет разрешения.

Читайте также: Хочу купить квартиру в строящемся доме. Как не стать обманутым дольщиком?

Поэтому если застройщик сейчас снизил цену за квадратный метр, то это как раз говорит о том, что собственных оборотных средств у него нет. Эта компания больше всего пострадала от карантина.

"В следующем году с 90-процентной уверенностью могу сказать, что мы столкнёмся с тем, что у нас будет много долгостроя. Уже сейчас застройщики переносят сроки сдачи на 1-2 квартала. Это не очень хорошо. Мелким компаниям не на что строить. Многие из них работают без разрешения на привлечение средств дольщиков", – говорит Александр Дубровин.

Специалисты жалуются, что со стороны госорганов нет должного контроля над строительными компаниями. Список застройщиков, имеющих разрешение на привлечение средств дольщиков, публичный. На сайтах акиматов должна быть опубликована эта информация.

Читайте также: "Продам квартиру в строящемся доме". Чем опасна такая сделка?

"Строительство любого жилищного комплекса растянется на три года. Мне кажется, что будет определённый дефицит доступного первичного жилья в ближайшие три года. Тем, кто настроен купить квартиру на первичном рынке, совет: приобретайте, если дом уже сдан в эксплуатацию либо строительство завершается", – рекомендует Ермек Мусрепов.

Самая популярная госпрограмма по приобретению жилья "7-20-25" рассчитана только на первичное жильё. Поэтому стоит сейчас задуматься и покупать уже готовые новые квартиры. По мнению специалистов, в скором времени может случиться так, что будут средства в банках, но не будет новых квартир.

Какие схемы для привлечения клиентов разработали строительные компании?

После выхода из первого карантина строительные компании предлагали скидки на квадратные метры, акции по приобретению парковочного места, посещение отдела продаж на машине от компании и так далее. Другими словами, продавцы создавали условия для реализации квартир.

Были и такие случаи: к примеру, двухкомнатная квартира в центре Алматы площадью 62 м² стоит 34 млн тенге. Эту квартиру предлагали купить по программе "7-20-25", несмотря на то что максимальная стоимость завышена на 9 млн тенге. Разницу покупателю предлагали перечислить напрямую стройкомпании. Взамен он получает справку о том, что квартира якобы стоит 25 млн. Дальше покупатель оформляет ипотеку в банке.

Также существуют различные варианты рассрочки от застройщика. После первого карантина рынок "первички" заметно оживился.

Как госпрограммы влияют на рынок?

Программу "7-20-25" эксперты считают главной в поддержке рынка первичной недвижимости. Она заметно оживила строительную отрасль. Компаниям стало выгодно строить, потому что образовался постоянный спрос на новостройки.

"Мы думали, что программа "5-10-20" будет модернизированной версией "7-20-25". Первая сделает новостройки доступнее, но она рассчитана на узкий круг потребителей (очередники). Однако среди них много тех, кто не может подтвердить свою платёжеспособность. Повышения процентной ставки в связи с пандемией и кризисом не вижу", – прогнозирует Ермек Мусрепов.

В последней декаде июня наблюдалось восстановление темпов выдачи ипотечных займов по жилищным программам "7-20-25" и "Баспана Хит". Сегодня они достигли прежнего докарантинного уровня – в среднем порядка 600 займов в неделю или 4-4,5 млрд тенге.

По информации, предоставленной АО "Ипотечная организация "Баспана", по программе "7-20-25":

• в первое полугодие 2020 года выдано 4033 займа;
• в первое полугодие 2019 года выдано 4356 займов.

Разница незначительная. Свои коррективы внёс карантин. Покупатели были ограничены в передвижении и выборе жилья.

По программе "Баспана Хит":

• в 2020 году – 7668 займов;
• в 2019 году – 5510 займов.

Разница в более две тысячи семей, купивших жильё, говорит о том, что на вторичном рынке началось оживление. Это связано со снятием ограничений работы ЦОНов, нотариусов, продавцов-застройщиков и банков.

21 июля Казахстанский фонд устойчивости объявил о снижении процентной ставки по ипотечной программе "Баспана Хит" с 11,25 до 10,75%. Это связано с тем, что Нацбанк снизил базовую ставку с 9,5 до 9%. Размер годовой ставки вознаграждения по программе "Баспана Хит" напрямую зависит от базовой ставки Нацбанка, плюс 1,75%.

По "Баспана Хит" в 2020 году планируют выдать займов на 300 млрд тенге, из которых уже распределены 224 млрд.

Читайте также: Ипотека от Жилстройсбербанка: сколько нужно копить, чтобы купить квартиру?

"В последние полгода многие предприятия, на которых трудятся казахстанцы, отправляют своих сотрудников в отпуск без содержания, отчисления в пенсионный фонд приостановлены. Поэтому банки вынуждены отказывать заёмщикам. Количество отказов может достигать половины всех заявок", – говорит Александр Дубровин.

Условия выдачи ипотеки в банках не изменились. Пакет документов, сроки рассмотрения заявок не пересматривались.

Что эксперты советуют покупателям и продавцам

Тем, кто хочет купить жильё, нужно идти и покупать, тем более если есть накопления. Ждать понижения цены бессмысленно, говорят риэлторы.

Тем, кто хочет продать недвижимость, самое главное не поддаться панике на рынке. В замешательство приводят в том числе риэлторы, так как им, как и раньше, нужно скорее продать квартиру клиента и получить свои комиссионные.

"Нужно держать адекватную цену. Многие выставляют один ценник, но когда видят реального покупателя, то делают баснословную скидку. Всё, конечно, зависит от района, ситуации продавца. До миллиона тенге скидывают при сделке. Если человек срочно переезжает, он может и пять миллионов скинуть от первоначальной цены", – продолжает Александр Дубровин.

Сейчас на рынке покупатель с наличными – редкость. Поэтому если вы из этой категории, то смело торгуйтесь. За квартиру, за которую просят 25 млн тенге, смело предлагайте 23, а то и 20 млн тенге.

Сколько просят за свои услуги риэлторы?

Цена на услуги риэлторов повысились в крупных городах:

• в Нур-Султане – 300 тысяч тенге;
• в Алматы – тысяча долларов с каждой стороны сделки.

Предложений на рынке меньше не стало, говорят риэлторы. Некоторые продавцы сняли свои объявления, из-за того что боятся заразиться коронавирусом.

Выгодно ли покупать залоговое имущество должников?

Кризис повлиял на платёжеспособность казахстанцев, оформивших ипотеку. Но пока искать залоговые квартиры по выгодной цене рано, говорят эксперты.

"Банки предоставили многим кредитные каникулы, поэтому отказы от квартир будем видеть к концу 2020-го, началу 2021 года. Кроме того, залоговая квартира в таких случаях должна пройти несколько этапов, прежде чем перейти на баланс банка. Сейчас есть невыкупленные квартиры в банках, но они не связаны с пандемией", – объясняет Ермек Мусрепов.

Читайте также: Как купить залоговую квартиру выгодно и безопасно?

Многие считают, что много волокиты с залоговыми квартирами, однако если не бояться, то можно выбрать подходящий вариант из базы банка. Другое дело, что цена может не сильно отличаться от той, что указана на сайтах объявлений.