Ипотечные каникулы. Зачем они нужны и кто в итоге окажется в плюсе?

На начало июня 2019 года просрочка по кредитам, взятым на строительство и приобретение жилья в Казахстане, составила 69 млрд тенге. Это 7,3% от всей просроченной задолженности по кредитной системе и 4,4% просрочки в самом секторе кредитов на строительство и приобретение жилья.

Хотя уровень просрочки в этом секторе в Казахстане в последнее время снижался (возможно, благодаря стагнации выдачи ипотеки последние несколько лет), контролировать ситуацию стоит, потому что рынок ипотеки начал расти опережающими темпами, благодаря стимулирующим госпрограммам.

На конец апреля 2019 года ипотечные кредиты увеличились на 24,8% год к году – с 1,1 трлн до 1,4 трлн тенге, а за весь 2018 год сумма ипотечного кредитования по РК увеличилась на 18,9% (до 1,3 трлн тенге). Активизация выдачи ипотеки может привести к росту просроченной задолженности в будущем. Так, за май этого года она выросла с 67,45 до 69 млрд тенге.

Методы подсчёта NPL банками не раз вызывали нарекания как со стороны международных финансовых институтов, так и со стороны Нацбанка.

При этом, например, в России, стране во многом схожей с Казахстаном по структуре и проблемам в экономике, хватило 2% уровня просрочки по ипотеке, чтобы Центробанк и депутаты вышли с инициативой законодательно ввести ипотечные каникулы на 6 месяцев для тех россиян, которые попали в трудную жизненную ситуацию.

Чем хороши ипотечные каникулы, вводимые регулятором? И как взять ипотечные каникулы?

Ипотечные каникулы — это возможность для заёмщика, потерявшего работу или трудоспособность, или по иным чётко оговоренным причинам оказавшегося финансово несостоятельным, один раз за время действия договора получить отсрочку по ипотечным выплатам на определённый срок (в разных странах — от полугода до двух лет). При этом проценты по займу во время каникул продолжают начисляться, и позже заёмщик должен будет выплатить всю сумму с процентами.

Каникулы по ипотечному кредиту, есть два варианта:

• когда регулятор сам законодательно прописывает единые правила их предоставления заёмщикам;
• когда он отдаёт этот процесс на усмотрение банков (как это сейчас происходит в Казахстане).

Первый вариант может повлечь недовольство игроков финансового сектора по поводу вмешательства регулятора и отложенных для них доходов. Но есть и весомые плюсы такого подхода — это простые и понятные правила игры, единые для всех заёмщиков и банков, защищённость заёмщиков в трудной ситуации, снижается риск необходимости вливания госденег под специальные программы спасения как банков, так и заёмщиков, снижается коррупционный риск действий банковских сотрудников.

Что немаловажно, заёмщики при просрочке не станут скрываться от банков, страшась неведомого исхода ситуации, а будут обращаться за каникулами по чёткой инструкции. Этот вариант может помочь не превратить какую-то часть заёмщиков в безнадёжных при первых трудностях. Кроме того он удобен и для банков, поскольку позволяет официально отчитываться перед регулятором и не прятать плохие кредиты, с целью не портить показатели.

Такой вариант регулирования выбрали Франция и Россия. Во Франции в каждом округе при Банке Франции действует Комиссия по вопросам задолженности, которая от имени заёмщика ведёт переговоры с банком об отсрочке (максимальный срок приостановки выплат там - 24 месяца).

Чтобы был понятен сам механизм предоставления каникул, приведём российский пример, как более близкий с учётом состояния экономики и менталитета граждан. Любопытная деталь - изначально инициатором закона был Центробанк России.

Исходя из норм принятого в РФ закона - физлицо, получившее кредит для покупки единственного жилья, может попросить банк об отсрочке платежей или уменьшении их размера на срок до шести месяцев.

Закон чётко прописывает исчерпывающие основания для такого обращения, которые должны быть подтверждены документально: если заёмщик теряет работу (при условии регистрации в службе занятости), при получении I или II группы инвалидности, в случае смерти трудоспособного близкого родственника, имеющего на иждивении нетрудоспособных членов семьи.

И наконец, в случае, если семейный доход супругов-заёмщиков снижается более чем на 30%.

Ипотечные каникулы также смогут получить заёмщики, в семье у которых увеличивается количество находящихся на их иждивении детей или инвалидов I или II группы - при условии, что доход такого заёмщика снизится на 20%, а размер среднемесячных выплат превысит 40%.

Воспользоваться такой отсрочкой можно будет один раз.

Банк, получивший от заёмщика заявление об отсрочке, должен рассмотреть его и направить ответ в течение пяти рабочих дней.

В период ипотечных каникул переданное в залог единственное жильё не может быть изъято.

Стоит отметить, что это нормы российского закона, принятые исходя из российских реалий. В случае если такая инициатива появится в Казахстане и регулятор, и банки, и депутаты смогут прописать свои нормы.

Второй вариант, когда банки сами решают, предоставлять заёмщику отсрочку или нет. Он несёт риски низкого контроля над проблемой просрочки в стране со стороны регулятора, когда может накопиться критическая масса недовольных заёмщиков, не могущих платить за ипотеку. И тогда, как правило, требуются вливания госденег, чтобы "тушить" проблему, как это было, к примеру, с валютными ипотечными заёмщиками в Казахстане или более свежий пример с потребительскими кредитами.

Плюсы этого подхода — максимальная дисциплина заёмщиков: "ни на кого не надейся, а сам не плошай", свобода действий банков в контроле над своими ипотечными активами. Такая практика принята в Великобритании, Германии, Ирландии. Правда стоит отметить, что в этих странах достаточна развита система страхования, которая отчасти снижает для граждан негативный эффект ситуации форс-мажора.

Пока Нацбанк РК идёт по второму пути. Хочет ли он с него свернуть, выяснил informburo.kz.

Нацбанк не знает точные данные по ипотечной просрочке

На начало июня 2019 года, по данным статбюллетеня Нацбанка, общая сумма выданных ипотечных кредитов составила 1 426 392 млн тенге (из них 1 390 146 млн тенге - в нацвалюте, 36 246 млн тенге — в долларах США).

Как сообщил informburo.kz Нацбанк РК, статистика по уровню просроченных ипотечных займов, в том числе с просрочкой свыше 90 дней и с разбивкой по банкам, Национальным Банком не ведётся. В частной беседе с сотрудником Нацбанка выяснилось, что статистику по ипотечной просрочке ведут только сами банки, а для регулятора «индикатором проблем с просрочкой является увеличение дебиторской задолженности банка». Причём, данные по ипотеке в этих данных отдельно увидеть не получится. Сами банки своей статистикой делятся, хоть и неохотно.

В Народном банке сообщили, что с начала года наблюдается снижение просроченных ипотечных займов в портфеле банка. Если на 1 января 2019 года просроченные ипотечные займы 90+ составляли 4,9%, то по состоянию на 1 июня 2019 года этот показатель снизился до 4,3%.

В "БанкЦентрКредит" цифры по общему проценту просрочки в ипотечном портфеле не раскрыли, но показали динамику: с июня 2018 по июнь 2019 года общее снижение суммы ипотечных займов на просрочке составило 16%, а снижение займов на просрочке более 90 дней составило более 34%.

В AltynBank с начала 2018 года просрочка по ипотечным займам 90+ сократилась. Коэффициент просрочки 90+ по ипотечным займам составляет 0,9%.

В АТФБанке ипотечная просрочка в банке стабильно снижается со второй половины 2016 года. Причём, колебания курса доллара, по данным банка, незначительно повлияли на рост просрочки по ипотеке, за исключением небольшого её роста к началу 2016 года после девальвации августа 2015 года.

Что касается самого активного игрока на ипотечном рынке Казахстана — Жилстройсбербанка, то по данным на 12 июня 2019, просрочку 90+дней по жилищным займам допустили 2 317 клиентов на общую сумму 1,401 млрд тенге, это 0,18% от общей суммы кредитного портфеля. За последние пять лет уровень ипотечной просрочки в ЖССБК снизился: в январе 2014 года займы с просрочкой 90+ составляли 1% от общей суммы кредитного портфеля.

Приводя эти данные, банки не указывают насколько увеличилось число выданных ипотечных займов в эти периоды. Вполне возможна ситуация, когда снижение процентов количества плохих займов происходит вследствие размывания их доли, просто путем общего увеличения числа выданных кредитов, и в абсолютных цифрах, а не в процентах — растет.

Есть просрочка. Нужны ли ипотечные каникулы в Казахстане?

На вопрос, рассматривает ли регулятор введение ипотечных каникул в Казахстане, Нацбанк ответил: "Считаем, что программы поддержки ипотечных заемщиков не могут быть универсальными для всех стран и нужно исходить из экономической ситуации внутри каждой страны, действующего законодательства".

В Нацбанке отметили, что в Казахстане "заёмщики, испытывающие затруднения в обслуживании займа, вправе обратиться в банки с заявлением о реструктуризации займа в рамках внутренних программ банков". А банки самостоятельно принимают решение об изменении условий обслуживания займа.

Министр национальной экономики Руслан Даленов в комментарии для informburo.kz высказался крайне осторожно.

По его мнению, "объявление каникул, возможно, будет восприниматься как изменение дисциплины на рынке финансового сектора, поэтому к этому вопросу нужно подходить осторожно".

Он отметил, что среди тех, кто взял кредиты, просрочил задолженность, есть "социально уязвимые слои населения" и те, кто таковыми не является. А также среди заёмщиков есть те, кто исправно выполняет свои обязательства, включая пени в случае просрочки. "Поэтому вопрос этот — комплексный", - сказал министр.

Он также сослался на то, что банки имеют программы по предоставлению в определённых случаях отсрочек в соответствии со своей внутренней политикой кредитования. «Такая возможность у банков есть, но она должна осуществляться строго в соответствии с их внутренними политиками», - еще раз проговорил он.

"Что касается массового объявления таких каникул, я считаю, что этот вопрос нужно всесторонне обсуждать, в том числе с обществом. Пока я не могу сказать, хорошо или плохо", - заключил Руслан Даленов.

А вот председатель Совета Ассоциации финансистов Казахстана Елена Бахмутова высказалась крайне жёстко:

"Я считаю, что любые меры по поддержке заёмщиков, которые не выполняют свои обязательства, это moral hazard (моральный ущерб) для финансового рынка".

По ее мнению, ненормально, "когда есть те, кто затягивает пояса и изо всех сил старается оплачивать свои кредиты и молча тянуть свою лямку, и в это же время кому-то, кто просто расслабился и больше других возмущался, дают каникулы". Это уже вопрос справедливости с точки зрения добросовестных плательщиков.

Она напомнила, что в случае форс-мажорных обстоятельств есть механизмы поддержки, в том числе отсрочка, реструктуризация, и они широко используются.

"А вот проведение каких-либо кампаний - это фактически сигнал к тому, что надо дождаться подходящего периода и постараться увернуться от своих обязательств", - считает Елена Бахмутова.

Она уверена, что это дестимулирует всякие добросовестные отношения.

"Завтра можно не заплатить за поставку товара, за сырье — ну вы понимаете, у меня проблемы! Это снежный ком", - заключила Елена Бахмутова.

Директор центра прикладных исследований "Талап" Рахим Ошакбаев не поддерживает идею введения ипотечных каникул: "Это все же прерогатива банков. Каждая ситуация уникальна, зачем стандартизировать условия предоставления отсрочки. Есть максимальные ставки, сроки взыскания пени, программа 7-20-25, то есть государственное влияние на стоимость ипотечных кредитов и другие параметры, подкреплённое ресурсами. А работа с заёмщиком, который нарушил свои обязательства — это дело кредитного комитета".

Что может ещё сделать государство в качестве упреждающей меры? "Лучшее, что может сделать государство, это принять закон о банкротстве физических лиц, - считает Рахим Ошакбаев. - Если частные компании могут обанкротиться и их обязательства считаются недействительными, то почему не предоставляем такую возможность физическим лицам?". И издержки такой процедуры, по его мнению, должны быть высокими.

"Вообще регулятору сначала надо нормально справиться с надзором над банками, с чем он категорически не может справиться. А уже потом делать какие-то шаги в регулировании их займов", - заключает Рахим Ошакбаев.

Банки хотят сами отправлять ипотечников на каникулы

Директор департамента розничного бизнеса АО «Народный Банк Казахстана» Динара Аманбаева сказала, что банк и так уже использует в работе подобную практику. В отдельных случаях, в банке рассматривают возможность предоставления отсрочки или льготного периода по выплате основного долга и вознаграждения для реабилитации финансового состояния заёмщика на срок до одного года.

Среди других инструментов «Народного банка»: изменение сроков кредитования, изменение графика и порядка погашения задолженности по займу, дополнительное финансирование, изменение ставки вознаграждения, приостановление начисления или отмена вознаграждения, неустоек, комиссий, изменение размеров установленных неустоек и прочее.

"Такие шаги дают положительный эффект и, скажем, те же показатели просрочки 90+ в ипотечном портфеле снижаются", – сделала вывод Динара Аманбаева.

В "БанкеЦентрКредит" откровенно заметили, что "здесь вопрос в том, за чей счёт будет финансироваться этот проект".

"Если на него будут выделяться государственные средства, то, конечно, это обоюдовыгодная ситуация, и мы не будем возражать. Если же все расходы по ипотечным каникулам будет предложено взять на себя банкам второго уровня, то это, естественно, увеличит наши риски, что, несомненно, отразится на тех же заёмщиках, ведь стоимость ипотечного кредита для них возрастёт, а вероятность одобрения снизится", - ответили в БЦК.

В АТФБанке подчеркнули, что в случае внедрения аналогичной практики в Казахстане с предоставлением отсрочки заёмщикам до 6 месяцев, необходимо чёткое определение "трудной жизненной ситуации", пакета документов для подтверждения сложившейся ситуации и т. д. Во избежание двусмысленного толкования норм, как со стороны банка, так и со стороны заёмщиков.

"Банк рассматривает варианты предоставления отсрочки индивидуально по мере обращения заёмщиков", - заключили в АТФБанке.

Из ответа ЖССБК также следует, что и действующих в банке мер по работе с просрочкой достаточно: "Собрав на первоначальный взнос, клиенты банка имеют возможность получить кредит по ставке от 3,5 до 8,5% годовых. Столь низкие ставки делают платежи по кредиту достаточно доступными и подъёмными для бюджета семьи".

Также у клиентов ЖССБК есть возможность избежать ипотечной усталости, которая, по статистике, наступает на седьмой год погашения ипотеки. Речь идет о вкладчиках банка, которые взяли промежуточные и предварительные займы по ставке от 7 до 8,5%. Через несколько лет у них есть возможность снизить процент по кредиту до 5%, что в итоге понизит сумму ежемесячных платежей.

Есть в банке и аналог ипотечных каникул: в случае просрочки займов, в рамках их реструктуризации, у клиента банка появляется возможность получить отсрочку платежей по погашению займа в связи со снижением или отсутствием дохода, появлением непредвиденных расходов, связанных с несчастным случаем, заболеванием заёмщика, его супруга или близких родственников.

На что жалуются ипотечные заёмщики?

Отсрочки по займам сейчас предоставляются по решению самих банков и рассматриваются индивидуально. Поэтому сложно понять, сколько клиентов получают в такой отсрочке от банков отказ. Отдельную статистику по жалобам ипотечников Нацбанк также не ведёт. Но есть общая информация, которая косвенно отражает положение дел.

В 2018 году в Нацбанк поступило на рассмотрение 13 868 обращений, из них 84% пришлось на банковский сектор.

Наиболее часто задаваемыми вопросами обращений были: невозможность исполнения обязательств по договору банковского займа – 32%, рефинансирование задолженности по программе рефинансирования ипотечных займов – 21%.

В России подобная статистика есть. Банк России сообщал, что в 2018 году 53% всех жалоб от граждан по вопросам ипотеки касались невозможности исполнять обязательства по договору, годом ранее доля таких жалоб была 44%.

В АТФБанке и AltynBank сообщили, что основные причины просрочки по ипотеке в Казахстане – потеря работы или кормильца, временная нетрудоспособность в связи с болезнью, потеря бизнеса, непредвиденные расходы.

Стратегия Нацбанка — вливание госденег и решение проблем по мере поступления

Есть ли у казахстанского регулятора упреждающая стратегия в работе с проблемными ипотечными займами и какова она?

Ведь в случае, например, с валютной ипотекой в Казахстане случился форс-мажор после девальвации 2009 года, когда в режиме «тушения пожара» была принята масштабная программа рефинансирования валютных займов. Займы рефинансировали в тенге по курсу на 18 августа 2015 года (188,35 тенге за доллар).

Сумма курсовой разницы в размере 156 млрд тенге (более 800 млн долларов) была возмещена за счёт средств Нацбанка. Банками будет прощена задолженность заемщиков по вознаграждению, комиссиям, неустойке на сумму более 136 млрд тенге.

В Нацбанке прокомментировали ситуацию с валютной ипотекой:

"Помогая существующим валютным заемщикам, Казахстан никогда бы не решил проблему валютных займов, если на место одних будут приходить другие".

Поэтому с 1 января 2016 года в Казахстане был введен законодательный запрет на выдачу ипотечных займов в иностранной валюте физическому лицу, не имеющему доходов в данной валюте.

"Таким образом, - заключают в Нацбанке, - с начала 2016 года была исключена сама вероятность нарастания проблем, связанных с валютным риском у казахстанцев, так как получить ипотеку в валюте людям, зарабатывающим в тенге, стало попросту невозможно".

Регулятор успокоил, что в текущей ситуации, связанной уже с тенговой ипотечной просрочкой, в Казахстане действует ряд упреждающих мер. Некоторые из них как раз связаны с вливанием госсредств через стимулирующие программы.

Например, сейчас действует программа господдержки ипотечных заёмщиков. Выделенные Нацбанком в 2015 году 130 млрд тенге направлены на рефинансирование займов, выданных банками в период с 2004 по 2009 годы, в том числе в тенге, и обеспеченных единственным жильём.

Ставка вознаграждения по рефинансируемым займам составляет не более 3% годовых. На 1 июня 2019 года банками в рамках программы на рефинансирование одобрено 26803 займа на сумму 165,8 млрд тенге, из них рефинансировано 25 249 займов на сумму 148,3 млрд тенге. С учётом револьверного механизма освоения денег количество рефинансированных займов до 2026 года может составить порядка 40 тысяч.

Среди других действующих мер поддержки ипотечных заёмщиков: возможность в 45-дневный срок добровольно урегулировать задолженность в досудебном порядке с банком, законодательное ограничение на начисление неустойки (штрафа и пени) по займу при просрочке более 90 дней, ограничение на взыскание денег со счёта заемщика в размере не более 50% от находящейся или поступающей суммы, введение пятилетнего срока исковой давности по требованию банков к проблемным заемщикам.