Эффект капучино: как кофейные точки влияют на стоимость жилья в алматинских районах

Культура кофе прочно вошла в жизнь алматинцев. Но чем дальше от центра, тем ниже концентрация кофеен на квартал, что в целом может многое сказать о процветании районов. В США исследователи отмечают, что кофейни играют в развитии городов важную роль и называют их "ударными войсками джентрификации".

Эволюция города

Джентрификация – это облагораживание непрестижных или неэффективно используемых городских территорий. Обычно она охватывает промзоны, рабочие кварталы, городские окраины или, напротив, ветшающий исторический центр.

На обустраивающихся территориях, помимо современных домов, офисов, арт-пространств, обязательно появляются и кофейни. А с улучшением инфраструктуры меняется и состав обитателей: район становится слишком дорогим для тех, кто жил в нём раньше, и им на смену приходит средний класс.

Кофейни против лагманных

В центре Алматы, особенно на проспектах Достык, Назарбаева, Абылай хана, на бульваре Панфилова, кофейные точки появляются, как хвосты у ящериц: если вдруг закрывается одна, на её месте в течение нескольких месяцев возникает другая. 

В то же время за пределами Золотого квадрата количество заведений заметно меньше. А если доехать до станции метро "Москва", то их число падает примерно до нуля. Жительница Алматы Алина, снимая квартиру в этом районе, столкнулась с полной невозможностью выпить кофе за пределами квартиры.

"Вокруг либо пивбары, либо лагманки, куда девушке странно ходить одной, даже чтобы перекусить, не говоря уже о том, чтобы поработать за ноутбуком", – сказала она.

Житель города Азамат третий год работает в компании, которая размещается в крупном ЖК возле станции метро "Сайран": 

"Изначально кофеен здесь не было совсем. Потом появился павильон-бытовка с летником. Кофе тут, несмотря на высокую стоимость, очень слабый. Но приходится ходить сюда, так как нет выбора".

Алматинка Наталья живёт на пересечении улиц Розыбакиева и Мынбаева. Девушка рассказывает, что полюбила свой район благодаря маленькой несетевой кофейне. 

"Наш район – типичный человейник, застроенный панельками. Раньше люди часто собирались на школьном стадионе, например, для совместных пробежек, но сейчас он закрыт для строительства нового учебного корпуса. Поэтому наша уютная, камерная кофейня – фактически единственное место для социализации. Здесь назначаю встречи и вижусь с друзьями", – отметила Наталья.

Эти примеры показывают, что кофейня может стать важной точкой для социального взаимодействия жителей района. Но даже если спрос есть, удовлетворяется он далеко не всегда.

Индикатор качества жизни

Заглянем в часть города, идущую вниз от Макатаева до проспекта Райымбека и на восток от улицы Пушкина, главными историко-архитектурными объектами которой считаются Центральная мечеть и Софийский собор. Мест, где можно купить кофе, здесь практически нет. Но возле православного храма работает маленькая кофейня в стилистике японского мультипликатора Хаяо Миядзаки. Бариста заведения живёт недалеко от работы. Она отметила, что район никогда не считался благополучным. Здесь всегда много мусора, некоторые дома находятся в ветхом состоянии, а по обочинам и во дворах сидят бездомные и алкоголики.

Тем не менее в последние годы район начал застраиваться. В 2020-м появился новый жилой комплекс, открылись офисы, из других частей города приезжает много работников, в том числе представителей творческих профессий. Состав жителей поменялся: если на момент открытия кофейни в апреле 2022 года посетителей было мало и это отражалось на выручке, то теперь поток клиентов стабильный, а место превратилось в центр притяжения как для местных жителей, так и для тех, кто приезжает сюда на работу.

Многофункциональное пространство

В докладе Urban Forum Almaty, опубликованном в 2017 году, приводятся данные о том, что во время реконструкций и строительных работ на улицах Панфилова, Жибек жолы, Кабанбай батыра и Гоголя, где сегодня работает большое число кофейных точек, объективно наблюдался спад деловой активности, но новые замеры, проведённые через месяц после завершения реконструкции, зафиксировали её рост до 60%. А стоимость недвижимости в этих районах выросла до 30%. 

Тем не менее нельзя сказать, что, открыв кофейню в неблагоустроенном районе, можно автоматически повысить к нему интерес покупателей квартир. Для этого район должен стать многофункциональным общественным пространством, то есть важно учитывать целый ряд других факторов.

Никто не будет открывать кофейню в "пустыне"

Исследователь и специалист по работе с сообществами Анель Молдахметова уверена: "Раскручивать пустой район – таких героев в Алматы нет".

"Если говорить про удалённые и неблагоустроенные районы города, то там кофейни не задерживаются. Вместо них открываются лагманные. А кофейни – ближе к центру, там, где это часть лайфстайла. При этом в спальных районах – бум бизнеса кофеаппаратов: взял и пошёл – а не так, чтобы сидеть и проводить там время. Никто не будет открывать кофейню в "пустыне", а если это всё же происходит, то это какая-то личная история. Например, это может быть связано со взглядами конкретного предпринимателя: насколько ему интересно использовать бэкграунд района как свою аудиторию", – объяснила эксперт.

Кофейни открывают интуитивно

Как горожанка с бэкграундом урбанистки, Анель Молдахметова не видит прямой корреляции между появлением кофеен и удорожанием недвижимости в тех или иных районах.

"В Алматы предприниматели не очень следят за рынком, – продолжает Анель. – С коллегами мы заметили такую особенность: предприниматели редко обращаются с запросом на исследование о том, в какой точке арендовать помещение. Редко смотрят и на функционал: делать кофейню или, скажем, гастропаб. Такие решения принимаются интуитивно, и очень часто выходит, что точка открывается просто так.

Основной сценарий поведения начинающих рестораторов в Алматы – это падение на "хвост" поточности, когда она есть. К примеру, появляется одна точка, она начинает раскручиваться. А потом по принципу конкуренции появляются другие точки, которые подхватывают поток людей, потому что первая успешная кофейня не может вместить всех. Но в большинстве случаев кофейни редко влияют на поток. Это работает наоборот: заведения появляются в изначально "поточном" месте.

Кофейни – причина или симптом?

Бариста кофейни возле Софийского собора отметила: она была свидетелем того, как при покупке квартиры в новом ЖК для покупателей решающим фактором стало наличие в районе заведения, где можно выпить кофе и назначить встречу. Выходит, для горожан кофейни не только важны как пространство для социализации, но в некоторых случаях становятся аргументом в пользу выбора жилья.

Вероятно, чтобы ответить на вопрос, являются ли алматинские кофейни "джентрификаторами" или их открывают, когда район уже и так достаточно развит, потребуется полноценное исследование при участии урбанистов и социологов. Но сейчас кажется, что ответ где-то посередине: разнообразие кофеен – это одновременно и причина того, что район переживает расцвет, и показательный симптом.