Вопреки ожиданиям, в июле падения цен на рынке жилья из-за отмены популярной программы "Баспана-хит" не произошло. Напротив, ажиотажный спрос спровоцировал существенный рост цен на рынке жилья. По данным korter.kz, на первичном рынке в июле цены показали значительное увеличение – 1% в Нур-Султане и 1,5% – в Алматы. Особенно бурно отреагировал вторичный рынок Алматы, показав сразу 3% прироста. Для сравнения, на стабильном рынке среднемесячный прирост составляет 0,2-0,5%.  


Максимальный прирост стоимости в Нур-Султане показал сегмент жилья бизнес-класса – 6,0%, в Алматы – сегменты комфорт и экономкласса – 7,9% и 5,0% соответственно. 

В итоге цены с начала 2021 года цены на первичном рынке жилья в Нур-Султане и Алматы выросли на 7,1% и 16,2%, соответственно, на вторичном – 7,4% и 6,1%, соответственно. При этом рост цен в сегментах эконом- и комфорт-классов превысил 20%.

Генеральный директор сети офисов недвижимости "Метры" Галым Искаков так комментирует ситуацию на рынке жилья:

"Завершение "Баспана-хит" существенно отразилась на рынке жилья, потому что тот спрос, который откладывался, в июне-июле интенсивно себя реализовал. То есть когда люди поняли, что программа закрывается, они поспешили с покупкой. Сейчас на рынке наблюдается затишье. Банки перестраиваются, предлагают свои новые программы. Мы ждём окончательного предложения от всех банков с новыми условиями.

Покупатели потихоньку начинают оформлять сделки по новым условиям. Но тут есть такой момент: новые программы предлагаются по более высоким ставкам. Мы работаем над тем, чтобы донести людям, что ипотека не такая дорогая, чтобы отказываться от покупки. Так как в связи с повышением ставок всегда идет удешевление жилья, которое компенсирует рост ставок, и размер ежемесячного платежа окажется примерно на том же уровне", – заключил эксперт. 

Есть ли пузырь на рынке жилья?

Анализ динамики цен на рынке жилья с начала нулевых годов показал, что в периоды относительной стабильности (после схлопывания "ипотечного пузыря" 2007 года) средний темп прироста капитала на рынке жилья составляет 4-5% в год. Вкупе с доходностью аренды (в среднем около 6% годовых) это даёт общую доходность жилья 10-11% годовых. Для нашей экономики эти показатели могут помочь распознать "надувание пузырей" на рынке жилья. Рост цен, превышающий данные ориентиры, свидетельствует о наличии высокой спекулятивной составляющей на рынке, что мы и наблюдали в течение года.    

Основной предпосылкой к образованию "пузыря" на рынке стало решение правительства о возможности использования части пенсионных накоплений для приобретения жилья. С начала запуска программы ЕНПФ (январь текущего года) на рынок влилось около 1,6 трлн тенге, что могло обеспечить более четверти спроса на рынке жилья. Для сравнения, весь бюджет "Баспана-хит" составлял 600 млрд. Влияние пенсионных средств на рост цен могло быть ещё сильнее, но сдерживающим фактором было и остаётся снижение реальных доходов населения.     

Читайте также:

Помимо программы ЕНПФ высокие темпы роста цен обусловили льготные ипотечные программы со ставкой ниже ставки рефинансирования. Условия, когда доходность обычного банковского депозита перекрывает процент по ипотеке, являются привлекательными для инвестиций. А при отсутствии инструментов стерилизации льгот это провоцирует спекуляции на рынке. Стерилизация льгот – это контроль над тем, чтобы жильё, приобретённое по льготам, не возвращалось на рынок для перепродажи.

Сдуется или лопнет?

Конечно, сейчас речь не идёт о том пузыре, какой мы наблюдали в 2007-2009 годах, когда темпы роста цен достигали 50-70% в год, но удорожание жилья на 15-20% за полгода дает основание назвать ситуацию "пузырём". А судьба любых пузырей – это сдувание или схлопывание.

Так что в ближайшие месяцы мы будем наблюдать медленное сдувание и стабилизацию цен.

Давайте посмотрим, какие есть к этому предпосылки:

  1. Спад ажиотажа и замедление потока средств ЕНПФ на рынке жилья.
  2. Завершение "Баспана-хит" и появление новых программ по более высоким ставкам.
  3. Снижение реальных доходов населения.

Таким образом, в ближайшие месяцы следует ожидать проседания и стабилизации цен на рынке жилья.  Прогнозная модель, разработанная автором на основе Big data, показала, что при отсутствии альтернатив программе "Баспана-хит" в том же объёме цены на жильё могут сократиться на 10% в течение года.

Анна Шацкая, независимый аналитик рынка недвижимости