Какова доля арендного жилья в Казахстане – никто не осмелится сказать, не сомневаются эксперты. Как правило, говорят они, на этот вопрос отвечают: не более 5-10%. Доля арендного сектора в Германии – 60%, в Швеции – 57%, в Японии и США – 34%. В России не превышает 20% от общего объёма жилья. Видимо, в этой цифре – ответ на вопрос и для Казахстана. Просто от половины до трёх четвертей жилья в Казахстане сдаётся в аренду подпольно. Нелегальный бизнес выгоден не только арендаторам, но и криминальным структурам, курирующим его. Благодаря их лобби вопрос как бы и не существует. Экономическую выгоду от сдачи квартир в аренду получают они, а не государство и его добросовестные налогоплательщики.

«Просматриваю предложения аренды на сайтах. Прозваниваю указанные номера телефонов. Женские голоса. Однокомнатная посуточно – 5000 тенге. Встречаюсь с агентом недалеко от квартиры, показываю паспорт. Она обслуживает 5 таких квартир: сдаёт, принимает, стирает бельё. Со второго раза паспорт показывать не нужно. С третьего – сбрасывает с цены 20%! Я – редкий, высококачественный клиент. Оргий не устраиваю», – рассказывает мой собеседник.

Бизнес как бизнес: идея, план, процесс, реклама и продвижение, риск, прибыль. Нет только регистрации. Значит, нет налогов. Да и самого бизнеса по сдаче жилья в аренду как бы нет. Правительство, похоже, предпочитает финансировать строительство социального жилья за счёт увеличения сумм из бюджета, а не оптимизации уже выделяемых средств, и получать дополнительные доходы за счёт повышения налогов, а не за счёт их лучшего сбора.

Поэтому только многочисленные тётеньки, круглосуточно предлагающие квартиры посуточно и по часам на Абылай хана в Алматы и на других улицах в других городах, демонстрируют криминализованность этого бизнеса. А без них наш рынок аренды жилья казался бы вполне традиционным.

Этот рынок – такой же сезонный, как везде. Сейчас он вышел из новогодней спячки. В конце марта на него вернулись спрос и предложение. Пока начало сезона не вылилось в заметный рост ставок. Сказывается влияние серии мартовских праздников. Объёмы предложения аренды сильно и быстро меняются.

Рынок аренды квартир в Казахстане и Алматы, если судить по открытой информации, меньше рынка продаж в 2,5–3 раза. Он развивается по спирали каждый год, а основным фактором роста или снижения спроса и цен является сезонность.

В Алматы высокий сезон на рынке аренды начинается в период с середины февраля по май, потом на рынке наступает затишье, а новый виток спроса приходится на август-сентябрь, после чего спрос и предложение на рынке уравновешиваются, и рынок начинает стагнировать или даже идти вниз до Нового года.

В Астане осенний «горячий» период начинается тоже в конце августа-сентябре, когда в столицу со всего Казахстана приезжают студенты и абитуриенты. А вот второй «горячий» сезон – апрель-май, в это время столицу наполняют рабочие.

Как оказалось, не криминальный надзор за бизнесом, на который граждане не особо обращают внимание, а деньги – стоимость аренды и крупные события – влияют на миграцию и могут смещать границы сезонов. «В прошлом году стоимость арендной платы в летние месяцы необычно выросла. В Алматы произошло землетрясение, и алматинцы приехали в Астану с желанием здесь насовсем остаться», – рассказывает лиректор астанинского филиала объединённой ассоциации риэлторов (ОАРК) Казахстана Даниял Байболов.

Традиционно самый провальный период – конец декабря и январь. В конце декабря многие арендаторы, не успевшие найти квартиру до новогодних праздников, уезжают из Алматы и Астаны на отдых, возвращаются ближе к концу января и приступают к неспешным поискам жилья.

В феврале количество сделок на рынке увеличивается, а возвращаются сюда те арендодатели, которые снимали свои квартиры с экспозиции на период низкого спроса. Арендаторы и арендодатели активизируются. Одни выставляют свои квартиры в экспозицию, другие, наоборот, энергично заняты поисками подходящего жилья.

Словом, осенью и весной спрос превышает предложение, а зимой, наоборот, желающих сдать квартиры больше, чем претендентов на них. В посленовогодний период стоимость ренты падает на 8–7%.

«За 2011 год предложение выросло всего на 0,9%. Однако в 1 квартале 2012-го – на 49%. Причём растёт предложение квартир всех форматов. Больше других – 2-комнатных квартир», – говорит г-н Байболов.

Реального подорожания на аренду небольших квартир в Алматы не наблюдалось, скорее, это обозначение тренда.

«В Астане ставка аренды эконом-класса в 2011 году установилась в пределах от 50 тысяч тенге за 1-комнатные квартиры до 180 тысяч за многокомнатные в месяц. Средняя арендная плата за квартиру в сегменте эконом-класса в месяц в 2011 году составила около 80 тысяч тенге. Рост – на 6% по отношению к 2010 году. В 1 квартале 2012-го ставка аренды снижается. Квартира в аренду в среднем обходится в 106 тысяч за месяц или 1900 тенге за 1 кв. м. Причина – увеличение предложения и превышение им спроса. Тем не менее арендная плата выше минимума, который был в июне 2009 года, на 55%», – утверждает г-н Байболов.

Цены Госагентства по статистике – ниже. Цена за 1 кв. метр арендованного жилья в феврале, по его данным, 858 тенге. В Алматы самая высокая – 1921 тенге. В Астане – 1865, Атырау – 1255 тенге.

Наибольшую долю в общей структуре предложения в Алматы тоже составляют 2-комнатные квартиры. Меньше сдаётся 1-комнатных и ещё меньше 3-комнатных квартир. Совсем немного, менее 10% – 4-комнатных.

Понятно, что средние цены – лишь ориентир. Цены меняются и в зависимости от района, типа дома, состояния квартиры. На 2-комнатные квартиры они начинаются от 60 до 150 тысяч тенге в месяц.

В Алматы в сегменте premium аренда 2-комнатной квартиры в престижной новостройке с дизайнерским ремонтом, судя по ценам предложения на портале «Крыша», обойдётся в 200–350 тысяч тенге. В Астане жильё бизнес-класса намного дороже экономкласса. «Средние ставки аренды по районам Астаны: Есильский район – 240 тысяч, Сарыаркинский – 125 тысяч, район Алматы – 130 тысяч тенге. По формату жилья: 1-комнатные квартиры –83 тысячи тенге в месяц, 2-комнатные – 167 тысяч, 3-комнатные – 266, 4-комнатные – 440, 5-комнатные – 616 тысяч тенге», – уверяет г-н Байболов.

В Алматы самый дорогой Медеуский район, дешевле всех – Турксибский и Алатауский. Разница в ставках для 1-комнатной квартиры экономкласса может достигать 100 тысяч. Серьёзно влияет на цену и транспортный вопрос. Арендаторы не хотят тратить по несколько часов на дорогу до работы и обратно. Характер ремонта и состояние квартиры больше влияют на размер платы в 2–3-комнатных и, естественно, более дорогом жилье бизнес-класса. Однокомнатные, до 60 тысяч тенге в месяц, как правило, арендаторы разбирают почти в любом состоянии, кроме совсем «убитых».

За январь в среднем по Казахстану, по данным Агентства по статистике, цена аренды выросла на 1%. Причём в Астане не выросла, в Алматы выросла на 0,6%, а в Костанае – на 7%.

В Астане ставки аренды снижались с 2007 года и упали в общем по городу на 28%. Минимум был зафиксирован в июне 2009 года. Сейчас ставки подросли, но остались ниже 2007 года. Снижение арендных ставок связано с оценкой выгодности для арендодателя сдачи квартиры в Астане, вследствие которой предложение квартир стало превышать спрос, считает г-н Байболов.

По прогнозам экспертов, на рынке аренды Астаны можно ожидать незначительного снижения ставок аренды – не более 5–10% до уровня 100 тысяч тенге за квартиру в месяц. Но в августе-сентябре возможно повышение арендной платы на 5–7%. Возможно и уменьшение ценового разрыва между жильём эконом- и бизнес-класса.