5 марта 2018 года информационное пространство Казахстана потрясла новость о социальной инициативе, призванной решить масштабную проблему с доступным жильём. В тот день было продекларировано, что каждый работающий казахстанец будет иметь возможность получить ипотечный заём на следующих условиях:

  • ставка вознаграждения кредита не более 7% в год;
  • первоначальный взнос не должен превышать 20%;
  • срок кредита – 25 лет.

Для простоты восприятия государственная программа получила запоминающееся название – "7-20-25".

Анонсированная программа прозвучала как добрая сказка, в которую мигом захотелось поверить многим моим знакомым и друзьям да и мне самому тоже. Но мою голову посетил простой и прагматический вопрос:

"Кредит на таких условиях со ставкой вознаграждения 7% наверняка только ленивый не возьмёт при текущих довольно высоких ставках на ипотеку, чтобы улучшить свои жилищные условия. Но ведь кто-то же должен оплатить этот шикарный праздник повсеместного улучшения жизни и выдачи дешёвых кредитов с вознаграждением на уровне официальной инфляции?".

На подобную широкомасштабную программу необходимо существенное количество долгих и дешёвых денег, которые есть теоретически только либо у ЕНПФ, либо в резервах фонда будущих поколений, либо у Нацбанка. Раз пообещали, наверное, должны и выполнить.

Как в любой сказке есть мораль, так в любой госпрограмме есть свой "дьявол, скрывающийся в деталях", который не заставил себя долго ждать. Программа "7-20-25", не успев быть проработанной по существу на момент появления в эфире, стала обрастать слухами, деталями, новыми идеями, предложениями и, как часто бывает, ограничениями. Выяснилось, что в программе нет утверждённого оператора, неизвестны лимиты кредитования и критерии для недвижимости, подходящей под программу.

Среди озвученных предложений в формировании программы была интересная идея, предложенная партией "Нур Отан", об использовании в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту пенсионные накопления.

Самым удивительным оказался тот факт, что основная идея "7-20-25" стала быстро деградировать из программы, доступной для каждого работающего казахстанца, в программу с доступом далеко не для каждого. Доступность программы "7-20-25" для рядового гражданина с первого дня появления на свет с каждым новым одобренным изменением только снижалась.

Сначала всех работающих казахстанцев разделили на два лагеря – ушлых и неушлых. Ушлыми, согласно данному определению, оказались люди, у которых уже имелась какая-либо недвижимость, записанная на них. Никто даже не стал разбираться, какая недвижимость может быть записана, в каком она состоянии, просто отрезали от участия в программе. В итоге определённый пласт граждан, который планировал улучшить свои условия проживания за счёт переезда в новое или более просторное жильё с помощью "7-20-25", оказался за бортом. Далее к ним присоединились те, кто не может позволить себе купить квартиру в новостройке, так как вторичное жильё не включили в программу. Ну и в конце ограничили суммы стоимости недвижимости в зависимости от региона страны – Астане, Алматы, Актау и Атырау достался лимит в 25 миллионов тенге, всем остальным – 15 миллионов тенге.

Во второй половине июня 2018-го программа "7-20-25" была окончательно сформирована. Какой стартовый результат у неё? Итак, я, работающий непрерывно уже 15 лет казахстанец, отец молодой семьи и прекрасного ребёнка, планировавший с помощью "7-20-25" приобрести 3-комнатную квартиру с отдельной спальней для детей. Но я не попадаю в программу. В моём случае выбыл из участия вместе с "ушлыми", так как уже живу в двухкомнатной квартире и, стало быть, должен и так казаться довольным.

По тем или иным причинам выбыли из участия и мои знакомые, которые планировали участвовать в программе. У кого-то дохода не хватает, кто-то не может позволить квартиру по ценам новостройки или не хочет жить в доме с сомнительным качеством строительства, кто-то в лимит 15-25 миллионов не укладывается, но при этом все – работающие люди.

Так кто же в итоге тот самый "каждый работающий казахстанец", для кого предназначена программа? Давайте тогда с помощью расчётов и статистики попробуем его поискать.

20 августа 2018 года Нацбанк сообщил, что одобрены 1 тысяча 26 заявок на кредиты по программе "7-20-25". Насколько это много – целая тысяча ипотечных кредитов на 18 миллионов населения, судить не берусь, но выглядит пока не очень масштабно. Общая сумма одобренных заявок – 11,9 миллиарда тенге, что даёт нам среднюю стоимость одной ипотеки, равной примерно 11,6 миллиона тенге. Предположу, что одобренная сумма займа не включает первоначальный взнос 20%, и если прибавить его к сумме кредита, получим 14,5 миллиона тенге общей стоимости или около $40 000 по текущему курсу, за купленную квартиру по программе "7-20-25".

Кредит в 11,6 млн тенге под 7% на 25 лет означает следующее:

  • сумма выплаченных процентов за 25 лет составит 12 млн 995 916 тенге;
  • итого надо выплатить 24 млн 595 тысяч 916 тенге;
  • всего будет 300 платежей по 81 986 тенге в месяц.

Исходя из моего давнего опыта работы в банке, ежемесячный платёж по кредиту должен составлять максимум 30-50% от дохода заёмщика, чтобы у должника оставались деньги на другие жизненные нужды и других неработающих членов семьи. Это означает, что зарплата такого заёмщика должна быть в диапазоне 164 000 – 273 000 тенге.

Если взять доступную информацию от Комитета по статистике Министерства национальной экономики РК, то можно увидеть, что в первом квартале 2018 года средняя номинальная заработная плата была около 158 000 тенге, а среднедушевой денежный доход составлял около 84 000 тенге.

Не будем обсуждать достоверность официальной статистики, но даже она показывает, что каждому среднему работающему казахстанцу, получающему среднюю заработную плату, не совсем доступен среднестатистический кредит по программе "7-20-25". В итоге доступная ипотека есть, а доступных людей, которые могли бы её себе позволить, нет.