Қазақстанда коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы ұлттық принциптерге тәуелді түрде дамып келеді. Айта кетсек, еліміздегі ауқатты азаматтар бар капиталын бизнес немесе сауда орталықтарын салуға жұмсауға бейім. Себебі Қазақстанда одан басқа тұрақты өсімді беретін инвестициялық бағыт жоқ.

"Әлемнің дамыған елдерінде жеке секторға тиесілі капиталдың басым бөлігі қор биржасына және валюта нарығына бағытталған. Ал бізде қор нарығы белгілі бір деңгейде дамымағандықтан, бизнесмендер отандық компаниялардың акцияларын немесе облигацияларын сатып алуға қызықпайды", - дейді жылжымайтын мүліктің саудасымен айналысатын Mercury Properties компаниясының стратегиялық даму бойынша директоры Әмірхан Омаров.

Экономистің айтуынша, Қазақстанда кеңсе орындарын жалға алуға сұраныс төмендеген. Себебі отандық инвесторлар нарыққа зерттеу жүргізбей тұрып, үлкен көлемдегі капиталын коммерциялық жылжымайтын мүлікке салып жатыр.

Бизнес орталықтардың 25 пайызы бос тұр

Қазіргі таңда еліміздегі бизнес орталықтарының орта есеппен 25% бөлігі бос тұр. Бұл көрсеткіш жыл сайын өсіп келеді. Smart Point консалтингтік компаниясының сараптамалық зерттеуіне сенсек, нарыққа енді шығатын бизнес орталықтар жалға беретін орнының 50%-ын да толтыра алмайды. Ал нарықта бар бизнес орталықтарының өзі босап жатыр.

Алматы қаласындағы AFD Plaza сауда орталығы бос тұр / Фото informburo.kz

Мысалы, Алматы қаласындағы AFD Plaza бизнес орталығының 70 пайызы, Нұрлы Таудың 65 пайызы жалға берілген. Одан бөлек, AFD негізгі ғимаратының төменгі екі қабаты бастапқыда сауда орталығы ретінде жоспарланған еді. Қазір ол бөлігі 100 пайыз бос тұр.

Кеңсе орындарын жалға беруден түсетін жылдық табыс жалпы құрылысқа кеткен қаржының пайыздық (%) көрсеткіші бойынша / Ақпарат көзі Mercury Properties

Қазақстанда бизнес орталықтарына сұраныс аз болса да, олар құрылысқа кеткен шығынын 7 жылда ақтайды. Ал, сіз Лондондағы бизнес орталығына инвестиция салған болсаңыз, ол өз құнын 25 жылда ақтайды.

"Қазақстан нарығында инвестор бизнес орталық салу үшін оның шаршы метріне орта есеппен 700-800 АҚШ долларын жұмсайды. Одан бөлек, бос орын жалға берілмеген кезде, оның коммуналды қызметіне айына $5-10 көлемінде шығын кетіп отырады", – дейді Омаров мырза. – "Одан бөлек, мүлік салығын төлеу керек".

Қалалардағы коммерциялық жылжымайтын мүліктің шаршы метрінің орташа бағасы (USD) / Ақпарат көзі Mercury Properties

Коммерциялық жылжымайтын мүліктің нарықтағы сұранысқа орай шаршы метрге бекітілген орташа бағасын ескерсек, Алматы ($30) мен Астанада ($30) Еуропаның Будапешт ($20), София ($25) және Киев ($25) сынды қалаларынан қымбат екенін көреміз.

Сауда орталығын салу табыссыз бизнеске айнала ма?

Қазақстан бойынша сауда орталықтарының жалпы ауданы – 488 000 шаршы метр. Одан бөлек, тағы да жаңа орталықтар салынып жатыр. Мысалы, бір Алматының өзінде Grand Park, Forum Almaty, Passage de Paris, Москва, Mart Village құрылысы бітуге жақын. Алматы қаласында адам басына шаққандағы сауда орталығының шаршы метрі Стамбұлға не Лондонға қарағанда екі есе көп болса да, біздің инвесторлар алған бетінен таяр емес.

Стамбұл агломерациясында 15 миллион адам шоғырланған. Еуропадағы ең үлкен үш нарықтың бірі болса да сауда орталықтары Алматы нарығына қарағанда белгілі мөлшерде аз. Одан бөлек, қала тұрғындарының сатып алу мүмкіндігі мен табыс көлемін тілге тиек ету керек. Сонымен қатар, қалаға жылына келетін 20 миллион туристі де ескерген жөн. Себебі туристер міндетті түрде сауда орталықтарында шоппинг жасайды.

Сауда орталықтарының шаршы метрін қаланың әр 1000 тұрғынына бөлгендегі сандық көрсеткіш / Ақпарат көзі Mercury Properties

Mercury Properties басшысының айтуынша, бұл қазақтардың бизнеске деген көзқарасы тікелей жылжымайтын мүлікпен байланысты болғандығынан жаппай трендке айналып үлгерген. "Мысалы, 1995 жылы Алматыдағы 3 бөлмелі пәтер бағасы $5000 болды делік. Пәтер құны 20 жылдан кейін 150 000 АҚШ долларына дейін өскен. Сонда жылжымайтын мүлік иесінің капиталы ешқандай күш салмағанның өзінде 30 есе үлкейіп отыр", – дейді ол.

Қазақстан нарығындағы сауда орталықтарында шаршы метрді жалға алу құны, орта есеппен, 25 АҚШ долларын құрайды.

Астана нарығы

Бүгінде Астанадағы коммерциялық жылжымайтын мүлікке сұраныс арта түскен. Себебі еліміздегі алып корпорациялардың штаб-пәтерлері Астанаға көшіп жатыр. Кеңсе орындарына деген сұраныс Алматыға қарағанда 5 пайызға көбірек. Ол әзірге жоғары көрсеткішке ие болып отыр. Ал ЭКСПО жәрмеңкесі аяқталғаннан кейін жалға берілетін орындар көлемі күрт өседі. Соған сай сұраныс деңгейі 20-30 пайызға дейін төмендейді деп күтіледі.

Қазір Астана қаласында Абу-Даби Плаза және Talan Towers бизнес орталықтары салынып жатыр. Арабтардың капиталымен көтерілген құрылыс біткеннен кейін ғимаратты түгелге жуық қамтитын кеңсе орындарының 50 пайызы ғана толтырылады деп жоспарланған. Ал Mercury Properties зерттеуі бойынша, ол ғимарат кеңселеріне сұраныс мүлде болмайды. Неліктен?

Таңғы тұманда қалқыған Talan Towers бизнес орталығы / Фото авторы Айбек Аханов, 500px.com сайтынан алынды

Мысалы, Talan Towers бизнес орталығы. Құрылыс аяқталғаннан кейін бизнес орталыққа Билайн мобильді операторы мен Burger King компаниясының ұжымы көшеді. Talan Towers ғимаратының негізгі инвесторы Verny Capital аталған компаниялардың белгілі бір көлемдегі акциясына иелік етеді. Демек бір-бірімен сыбайлас компаниялар бір бизнес орталығына шоғырландырылмақ. Ал арабтардың Қазақстандағы өзге компаниялармен бірыңғай байланысы жоқ.

ЭКСПО-дан кейін

"Бізге, жеке сектор ретінде, арнайы жеңілдікпен кредиттер ұсынылды және жәрмеңке болатын аймақтан тегін жер берілді. Бірақ біз инвестиция салмауды жөн көрдік. Себебі Эксподан кейін ол орындарға сұраныстың болмайтыны анық", – дейді экономист Әмірхан Омаров.

Әрине мемлекеттік сектордың тапсырысы болған соң, құрылыс саласындағы еліміздегі барлық компанияларды халықаралық жобаның жүзеге асырылуына баулу керек болды. Бюджеттегі қаржының басым бөлігі соңғы кездері сол жәрмеңкеге жұмсалып жатқанынан хабардармыз.

"Бұл бизнесмен үшін бастапқыда тиімді ұсыныс болып көрінгенімен, тәуекелге барудың қисыны жоқ. Себебі халықаралық жәрмеңке өткеннен кейін аталмыш жерге сұраныстың бірден азайып кетуі мүмкін екені жайлы сарапшы маман айтпаса да, белгілі. Осыған дейін Экспо ұйымдастырған елдерден үлгі алсақ та жетіп жатыр", – дейді ол.

Алматы Тауэрс

Аталмыш бизнес орталығының орналасқан жері қолайлы болса да, кеңсе орындарына деген сұраныс жоқ. Ғимаратта лифті құлап, жақында өрт болғаны жайлы ел құлағдар болып отыр. Сондықтан қауіпсіздік толықтай қамтамасыз етілмеген кезде, жалға берілетін жерлерге де сұраныс азаяды.

Алматы Тауэрс бизнес орталығы / Фото wikicity.kz сайтынан алынды

"Бүгінде Алматы Тауэрстің сегіз акционері бар. Солардың бірі – біз. Оның әрқайсысы өз дегенімен бизнесін жүргізуге тырысып жатқандығынан, осындай қисынсыз жағдайлардың куәсі болып отырмыз", – дейді Mercury Properties директоры. Омаров мырзаның берген ақпаратына сүйенсек, Алматы Тауэрсте "open space" жүйесіндегі коуоркинг орнын жасау жоспарланған. Ол үшін коммерциялық жылжымайтын мүліктің бір ғана акционері болуы керек. Қазір бизнес орталғының 50 пайызы Mercury Properties активі болып саналады.

"Болашақта Алматы Тауэрстің төменгі екі қабаты технологиялық хабқа айналады. Бірінші қабатта British Council, US Consulate және Chevron компаниясының hitech лабораториясы орналасады. Одан бөлек, әртүрлі стартапшыларды біріктіретін коуоркинг орталығы орын тебеді", – дейді маман – "Ал екінші қабат ChocoGroup, Atameken Buciness Channel, Yvision және тағы басқа компания қызметкерлеріне жалға берілмек".

Ашық экономика керек. Ақпарат ашық болмаса инвесторлар келмейді

Шетелдік компаниялар Алматы не Астанадан кеңсе орнын іздеген кезде, бизнес орталықтарының иесі жайлы толыққанды ақпаратқа ие болғысы келеді. Сонымен қатар, коммерциялық жылжымайтын мүлік бизнесімен айналысатын компанияға инвестиция салуды жоспарлаған шетелдік қаржы институті немесе хедж-фонд, алдымен, сол компанияның нарықтағы беделі мен жалпы инвестицияға бағытталған капиталын анықтап алуды жөн көреді.

Қазақстан нарығындағы коммерциялық бизнеспен айналысып жүрген компаниялардың ешбірінде корпоративті рейтинг жоқ. Нақтырақ айтар болсақ, отандық компаниялар өзінің инвесторлары мен айналымдағы қаржы көлемі жайлы инсайдерлік ақпаратты жасыруға тырысады. Белгілі бір деңгейде құпия ұсталғаннан кейін шетелдік инвесторлар оған күмәнмен қарайды. Ашық экономика приципін ұстанатын компанияларға инвесторлардан бөлек, ұзақ мерзімге тұрақты орын іздеген шетелдік компаниялар да қызығушылық танытады.

Мысалы, RBS, CitiBank, HSBC, UniCredit Bank сынды халықаралық деңгейдегі қаржы институттары біздің нарыққа үлкен үмітпен келген болатын. Олардың басым бөлігі инвестиция үшін маңызды болған инсайдерлік ақпараттарға қол жеткізе алмағандықтан Қазақстанның банк секторында ұзақ тұрақтамады.

Сондай-ақ, Procter & Gamble компаниясы Қазақстанда кеңсе орнын жалға алудан бұрын жылжымайтын мүліктің нақты кімге тиесілі екенін білгісі келеді. Ал Қазақстанда ауқатты азаматтар өз капиталы, табысы туралы жалпыға бірдей ақпарат таратқысы келмейді. Егер біздің экономикада ашықтық болғанда, шетелдік компаниялардан түсетін инвестиция бүгінгіден көбірек болар еді.