Снос ветхого жилья в Бостандыкском районе: как прошли общественные обсуждения по реновации домов

В Алматы в онлайн-формате состоялись общественные обсуждения по застройке квартала в квадрате улиц Ауэзова – Габдуллина – Манаса – Бухар Жырау, в которых приняли участие более 220 человек. Инвестор презентовал свой проект, а горожане смогли задать интересующие их вопросы. Многие высказались за реновацию, но против замены двухэтажных домов на 12-этажные.

Рассказываем, как прошла онлайн-встреча.  

Что из себя представляет проект реновации

На территории Бостандыкского района Алматы 277 ветхих домов, построенных до 1960 года. Власти здесь определили восемь квадратов улиц, на которых есть возможность строительства нового жилья. Первое пятно будет расположено в квадрате улиц Манаса – Ауэзова – Габдуллина – Бухар Жырау.

"В данный момент там 30 домов, 12 из которых попадают под снос, так как их состояние критичное. Это двухэтажные восьмиквартирные дома. Крыши, подъезды, дворы в изношенном состоянии. Если брать аналитику, то за прошлый год на водопроводных сетях произошло 12 аварий, на канализационных сетях – более 10", – говорит руководитель отдела ЖКХ акимата Бостандыкского района Адилет Алипбеков.    

Необходимость сноса старых домов в СПК объяснили ещё и тем, что жители обращались с такой просьбой в акимат и другие инстанции.

"В рамках государственной программы жилищного коммунального развития "Нұрлы жер" до 2025 года разработана и принята программа реновации жилого фонда в Алматы. Фонд ветхого жилья – серьёзная социальная проблема. В основном, это каркасно-камышитовые двухэтажные дома, построенные в конце 50-х годов прошлого столетия. Ежегодно обветшание усугубляется ещё и тем, что Алматы находится в сейсмоопасной зоне. В Алматы насчитывается более 1400 ветхих домов, в которых проживает более 60 тысяч человек. Мы планируем снести более 708 домов, на месте которых возведём 680 многофункциональных ЖК", – рассказывает о плюсах управляющий директор АО "СПК "Алматы" Канат Альбеков.    

За проект реновации отвечает "СПК "Алматы", у которой есть дочерняя организация – ТОО "Предприятие капитального строительства акимата г. Алматы". На сайте ПКС имеются инвестиционно-привлекательные участки ветхих домов. 

СПК выбрала застройщиком строительную компанию из Западного Казахстана "К7 Group". Последние и презентовали проект реновации. 

Проект реновации предполагает четыре очереди строительства до конца 2025 года. Первая очередь будет сдана в 2023 году, пятно застройки – дом по адресу Манаса, 77а.

Застройщик обещает, что вместо 12 двухэтажных домов будут построены 17 двенадцатиэтажек. Сейчас в квадрате улиц речь идёт только о жильцах 113 квартир. Фасад здания будет выполнен из материалов, устойчивых к перепаду температур и соответствующих архитектурному облику города. Территория нового ЖК будет благоустроена детскими и 10 спортивными площадками. Будет построен двухуровневый подземный и гостевой паркинги.

В этом квартале сейчас 94 гаража. При сносе домов застройщик заменит их на паркинг.  

Как будет произведён обмен старых квартир на новые

Обмен квартир будет равнозначным, заверили застройщики. Распределение произойдёт по принципу "комната на комнату" плюс 10 квадратных метров.

"Если вы живёте в однокомнатной квартире площадью 25-30 квадратных метров в чистовой отделке, то мы вам гарантируем как минимум однокомнатную квартиру по современным стандартам минимум 37-38 квадратных метров. Получается, что вы и так получаете новую квартиру, в виде бонуса увеличение площади на 10 квадратных метров, это чтобы люди соглашались", – объяснил принцип распределения директор по развитию холдинга "К7 Group" Арсен Тулеу.  

Также имеется возможность расширения имеющейся квартиры. 

"В частном порядке индивидуально каждый случай рассмотрим. Мы проведём тщательный анализ, дадим юридическое заключение. Например, есть квартировладельцы, у которых правоустанавливающие документы не в порядке, не вступившие в право собственности. Есть те, кто заложил квартиру в банке. Если одному человеку принадлежит по доле одна комната, второму – вторая, то мы гарантируем каждому равноценную однокомнатную квартиру плюс 10 квадратных метров, и второму человеку – так же", – продолжил Арсен Тулеу.  

Те, кто за проект реновации, могут заключить договоры намерения, чтобы закрепить предварительное соглашение. В будущем можно будет, например, рассмотреть возможность изменения планировки, выбора этажа. Но, как предупреждают в компании, квартиры на вторых и третьих этажах будут отданы пенсионерам. 

Планировки в 17 домах будут разные: где-то будут кухни-студии, а где-то – отдельные комнаты. 

В здании ТОО "НИИ Алматыгенплан" (проспект Абая, 90) в виде экспозиции будет выставлена информация о будущем проекте. Стенд будет стоять в течение 20 дней, чтобы все те, кто не смог присутствовать в онлайн-обсуждении, могли ознакомиться с проектом.  

В рамках реновации застройщик реализует дополнительные социальные проекты: пристройку к школе №69 на 300 мест, а также новый детский сад на 150 мест.   

"Мы провели анализ. Согласно плотности населения, в этом квартале дефицит мест составляет 250, поэтому мы решили пристройку на 300 мест возвести", – сказал проектировщик Юрий Данилкин. 

Где будут жить люди во время строительства новых домов

В своих домах. Переезд будет после того, как построят дома. Жителям дома №77 а по улице Манаса придётся переехать во временное жильё. Его предоставит СПК "Алматы" из своего жилого фонда. 

"Если у вас была однокомнатная, то получите однокомнатную квартиру. У СПК нет временного переселенческого фонда в каждом районе, поэтому жители переедут в дома в Алмалинском и Ауэзовском районах. Сейчас идёт подготовка квартир к показу. Жить люди будут без арендной платы, единственное – нужно оплачивать коммунальные услуги", – пояснил Канат Альбеков.  

"Мы возьмём на себя переезд: поможем вам с транспортом и с грузчиками во время переезда", – пообещал  застройщик Арсен Тулеу. 

Договор аренды будет нотариально заверен и заключён на два года. В случае, если застройщик не построит по каким-то причинам жильё вовремя, то временное перейдёт в собственность жителей реновационных многоэтажек.     

Почему 12-этажные дома? 

Общественные обсуждения состояли из нескольких сессий: презентация, ответы на вопросы жителей. Собравшиеся возмутились тем, что застройщик предлагает взамен двух-, трёхэтажных возвести 12-этажные высотки.

"Это концепция застройщика. Но, с другой стороны, план детальной планировки Алматы позволяет здесь строить дома от 8 до 12 этажей", – поспешил успокоить собравшихся Канат Альбеков.

29 апреля жители квадрата Манаса – Габдуллина – Бухар Жырау – Ауэзова собрались во дворе одной их сносимых многоэтажек. Люди возмутились тем, что их никто не информирует по поводу будущей застройки. Не нравится в будущем проекте им и то, что нагрузка вырастет в районе, экология ухудшится из-за того, что появятся высотки.

Жители вышли на улицу с плакатами. На встречу к ним приехали представители "СПК "Алматы" и застройщика. Участвовавшие в онлайн-обсуждении общественники города настаивали и призывали СПК пересмотреть проект. Но собрание считается незаконным, так как, согласно постановлению санврача, нельзя собираться большому количеству людей даже на улице. По адресу прибыли полицейские, которые разогнали людей по домам. 

Всё, что не успели высказать люди во дворе дома, сказали при онлайн-обсуждении. 

"Основание для проекта должно быть чётким. Нужны исследования, а я их не вижу. Здесь нет коммерческих помещений, высокая этажность. Да, это позволяет делать генплан, но сейчас как раз идёт изменение генплана. Соответственно, поменяются условия, правила застройки. Жители должны быть привлечены к обсуждению", – считает общественница Жанна Спунер. 

Общественники считают, что район не должен терять своей идентичности.    

"Мы должны обсуждать проект от акимата, от управления урбанистики, СПК, а не от застройщика. Поиск инвестора идёт по вашему техническому заданию. Вы даёте инвестору техзадание. Давайте вернёмся к обсуждению стратегического наполнения района. Тут нельзя строить просто ЖК. Улицы битком забиты, ботсад переполнен. Это должен быть туристический район", – высказалась жительница района Татьяна. 

"Из 12-ти домов восемь – каркасно-камышитовые. Их состояние критическое, угроза жизни не только для самих собственников, но в том числе для пешеходов, мимо проходящих", – ответил представитель СПК. 

Общественница и архитектор Халида Ажигулова высказалась за строительство невысоких клубных домов. 

"Все хотят реновацию по четыре-пять этажей, у "К7 Group" есть опыт строительства клубных домов. Почему бы не построить такие? Даже если в районе можно строить до 12 этажей, это не говорит обязательно о том, что должны и обязаны соглашаться на 12 этажей. Можно построить 4-5 этажей", – считает Халида Ажигулова. 

Жители района вспоминают: недавно только акимат делал ремонт фасадов двухэтажек. Руководитель отдела ЖКХ акимата Бостандыкского района Адилет Алипбеков подтвердил, что с 2011 года отреставрированы 387 домов на 4,5 млрд тенге по программе "Нұрлы жер" в кредит на беспроцентной основе.  

Выслушав все возмущения и недовольства жителей, представитель СПК сказал, что если большая часть жителей откажется от реновации и сноса домов, то акимат поддержит людей. 

Почему застройщиком выбран "К7 Group"

Жильцы нашли информацию о застройщике в сети, согласно которой компания "К7 Group" – в числе недобросовестных стройкомпаний из "чёрного" списка. Возник вопрос: почему к столь важному проекту как реновация допустили именно этого застройщика?

"К7 Group" обратились к нам с инициативой поучаствовать в проекте ветхого жилья. В Алматы такой категории много. Первым квадратом проходят как раз жители многоэтажек на Манаса – Габдуллина – Ауэзова – Бухар Жырау, потому что много обращений было от них. В "СПК "Алматы" решение принимает не один человек, а инвестиционная комиссия. Они изучили документы, провели анализ и приняли решение допустить "К7 Group" к реновации в Алматы", – объяснил выбор представитель "СПК "Алматы" Канат Альбеков.  

В свою защиту застройщик рассказал о том, что имеет опыт работы 15 лет. За это время построили 15 жилых и коммерческих объектов по всему Казахстану – это 800 тысяч квадратных метров жилья. "К7 Group" считается лидером строительства в Западном Казахстане. На данный момент они строят сразу четыре жилых комплекса в Алматы.  

"Мы 15 лет на рынке, на Западе мы помогали дольщикам. Нас привлекали, чтобы тысячи людей не остались без квартир. За счёт собственных средств строили дома. Я, как директор по развитию, не хочу заниматься рекламой, но репутацию компании мы хотим сохранить, и реновация в Алматы – это имиджевый проект, поэтому основной целью коммерческий доход не рассматриваем. При этом нам важен баланс, мы – не благотворительная организация", – считает представитель застройщика Арсен Тулеу. 

Общественница Асель Есентугелова нашла БИН компании "К7 Group" и выяснила, что фирме всего три года и по целевому назначению компания не подходит для строительства объектов. Оказалось, что уже месяц как все говорят, и сам "К7 Group" не отрицает, что они будут строить новые дома, а на самом деле – нет.  

"Здесь идёт речь о бренде "К7 Group". В него входит ТОО "Сартай Энерго Сервис", который будет застройщиком", – подтвердил Арсен Тулеу.

Это же подтвердили в "СПК" Алматы".

Какая выгода застройщику

Проектировщик Юрий Данилкин презентовал основные показатели проекта:

• размеры участка строительства – 3,5 га;
• площадь застройки – 0,8 га;
• площадь озеленения – 1,5 га.

Всего 17 домов переменной этажности от 8 до 12 этажей. 

"Этажность домов была определена по проекту детальной планировки города. На этой территории располагаются дома 6-12 этажей. Наше концептуальное решение – 17 домов от 8 до 12 этажей. Регламент планировки города мы не нарушаем. Продуваемость предусмотрена, там будут разрывы как с юга на север, так и с запада на восток. Окончательное решение будет принимать госэкспертиза", – рассказал проектировщик. 

Пояснение дал Арсен Тулеу: 

"Первый дом предназначен для всех жителей 12 домов (113 квартир. – Авт.). Только после того, как мы завершим процедуру переселения, мы приступим к строительству 2, 3 и 4 очередей".

Другими словами, 12 домов, расположенные на 3,5 га земли, – это 113 квартир, где проживают несколько сотен людей. Им всем можно построить 12-этажку на месте первого сносимого дома на Манаса, 77а и переселить жителей всего квадрата туда. А остальная земля? По проекту застройщики предлагают возвести детскую и спортивные площадки, дорожки, паркинги и 17 домов. Если всех жителей можно заселить в одну 12-этажку, то кто будет жить в остальных 16 домах? По всей видимости, застройщик их продаст по рыночной цене?     

"По закону мы можем привлекать средства дольщиков, но для этого нужно быть в фонде гарантированного страхования жилья. Мы участники данного фонда. Эту процедуру мы обязательно пройдём, если будем привлекать средства дольщиков", – не отрицает Арсен Тулеу. 

Уже не верится, что это просто социальный имиджевый проект, не имеющий коммерческой выгоды. Есть и другие нестыковки.

Проектировщик Юрий Данилкин сказал, что в рамках реновации будут заменены инженерные коммуникации и сети:

"Будет произведена модернизация инженерных сетей. Уже были совещания и переговоры с представителями инженерных cетей города, где предварительно получены технические условия".

Сколько средств вложит инвестор в проект – неизвестно. Однако на том же сайте ПКС указано, что реновация всего участка потребует 19 млрд тенге. 

В завершение онлайн-встречи собравшихся просили проголосовать за или против проекта. Так, якобы, застройщик сможет проанализировать, нужна ли реновация жителям квадрата. По данным организаторов, более 60% проголосовали за, хотя в чате жители просили не учитывать результаты опроса и онлайн-встречи, так как не все смогли принять в них участие.

В результате люди обратились к Президенту.