Как оформить ипотеку по госпрограмме в Казахстане, кто на это может рассчитывать и какую именно квартиру одобрит банк? Редакция Informburo.kz попросила эксперта с многолетним опытом рассказать о всех плюсах и минусах покупки заветных квадратных метров, а также доступно объяснить процедуру оформления жилья.
Какая ипотека есть на рынке?
Всего на казахстанском рынке есть два вида ипотеки: на покупку нового жилья и под залог уже имеющейся недвижимости. Отличие в том, что в первом случае банк выдаёт кредит под залог квартиры, которую вы покупаете. Во втором – клиент приобретает очередную квартиру под залог какой-то ранее приобретённой недвижимости.
Если говорить о госпрограммах, то они касаются первого случая. По госпрограмме клиент может оформить в ипотеку исключительно новое жильё, не с вторичного рынка. Таким образом государство хочет стимулировать строительство нового жилья, обновить жилой фонд страны и предоставить больше квадратных метров новостроек в продажу казахстанцам.
"У нас есть с вами первичное жильё, и чтобы его получить, важно трёхстороннее сотрудничество. Это сотрудничество застройщика, банка и государства. Пока застройщик не сдал жильё в эксплуатацию, дома фактически не существует. Клиент не может получить ипотеку по госпрограмме на строящееся жильё. Исключением служит, если банк напрямую сотрудничает с конкретным застройщиком и имеет гарантию от застройщика, что тот в итоге сдаст этот дом. Поэтому банки неохотно финансируют ипотеку на стадии строительства, так как для них это двойной риск: может не заплатить клиент, может не достроить застройщик", – рассказывает управляющий партнёр онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz Мария Рен.
Поэтому неудивительно, что по госпрограмме финансируется жильё, которое уже введено в эксплуатацию. Отчасти это стало возможным после введения в октябре 2016 года Закона о регулировании жилищного строительства. Сделано это было для того, чтобы застройщики не собирали деньги с людей на стадии "котлована", а потом не исчезали.
Таким образом, под госпрограмму попадают жилые комплексы, введённые в эксплуатацию, и квартиры, продающиеся напрямую от застройщика. Вариант, что кто-то купил квартиру в новостройке, а потом её перепродаёт, исключается. Параллельно с этим ипотека по госпрограмме возможна, когда государство финансирует строительство домов через акиматы. Это то, что называется социальным жильём, которое можно получить через тот же "Жилстройсбербанк".
"При покупке социального жилья немного другие условия, это второе направление ипотеки по госпрограмме. Там государство изначально вкладывает деньги в строительство, клиенты должны становиться в очередь, они подают заявки, и там накладывается ограничение на самих покупателей. То есть люди должны набирать систему баллов, засчитывается, если это многодетная семья, если это первое жильё у молодой семьи, если в семье есть инвалиды, если вы госслужащий и так далее. Тут уже можно разбирать каждый случай отдельно", – говорит эксперт.
На данный момент в Казахстане есть одна мощная госпрограмма по ипотеке – это "Нурлы жер". В настоящее время реализуется два её основных направления. Сама государственная программа жилищного строительства "Нурлы жер" вобрала в себя все предыдущие программы, которые затрагивали вопросы жилищного строительства в Казахстане. Это и программа "Развитие регионов", и "Доступное жильё – 2020", а также программы "Развитие моногородов на 2012−2020 годы", "Модернизация жилищно-коммунального хозяйства на 2011−2020 годы", "Ақбұлақ на 2011−2020 годы" и, конечно же, жилищная ниша госпрограммы инфраструктурного развития "Нурлы жол". Теперь это всё объединено под единый свод государственной программы "Нурлы жер". Так вот в её рамках активно прорабатываются направления – "Арендное жильё с правом последующего выкупа" и "Коммерческая недвижимость" как поддержка частных застройщиков.
На текущий момент пять БВУ – АО "Банк ЦентрКредит", АО "АТФБанк", ДБ АО "Сбербанк", АО "Банк ВТБ" и АО "Жилстройсбербанк Казахстана" уже подключились к программе и предоставляют субсидированные ипотечные займы.
Каждый год государство будет выделять до 10 млрд тенге Казахской ипотечной компании (КИК) на субсидирование ипотечных займов. Благодаря этому граждане смогут получить ипотеку не по средней на рынке ставке 16-20% годовых, а всего лишь под 10%.
У претендента должно быть наличие первоначального взноса в размере 30% от стоимости квартиры. Эта сумма должна быть на счету заёмщика в банке. Максимальная сумма кредита в Алматы и Астане – 20 млн тенге, в областях – 15 млн тенге.
Казахстанская ипотечная компания
Казахстанская ипотечная компания – дочерняя организация холдинга "Байтерек" работает по направлению субсидирования ставки вознаграждения по ипотечным займам.
С июня текущего года в рамках "Нурлы жер" КИК одобрено субсидирование 805 ипотечных займов БВУ на сумму 8 млрд тенге. При этом подано в общей сложности 847 заявок на участие на сумму 8,4 млрд тенге.
"В настоящее время банки второго уровня выдают займы по ставке 15,25% годовых, из которых наша компания субсидирует 5,25% годовых. Отдельные банки предложили дополнительные условия по снижению платёжной нагрузки для своих заёмщиков. Так, например, "Банк ЦентрКредит" после истечения срока субсидирования сохраняет для заёмщика ставку на уровне 10% годовых. "Сбербанк" повышает ставку лишь на 0,5% до 10,5% годовых", – рассказал заместитель председателя правления AO "ИО "Казахстанская ипотечная компания" Руслан Каким.
Особое внимание Каким уделил изменениям, которые были внесены в программу по инициативе КИК по итогам обсуждения с банками. Он подчеркнул, что КИК, являясь финансовым оператором "Нурлы жер", со дня старта программы проводит мониторинг её эффективности. По результатам первого полугодия 2017 года были разработаны и внесены следующие изменения:
- теперь заёмщик в качестве 30% первоначального взноса может предоставить равноценный дополнительный залог в виде жилой недвижимости, принадлежащей заёмщику или третьим лицам;
- также в качестве первоначального взноса засчитывается предоплата заёмщика в адрес застройщика при предоставлении подтверждающих документов;
- расширено понятие первичного жилья для случаев, когда реализация жилья от застройщика осуществляется иными юридическими лицами.
"Надеемся, что данные изменения позволят большему количеству казахстанцев обратиться в банки для получения субсидируемого займа. В целом реализация программы "Нурлы жер" послужила дополнительным импульсом ипотечному кредитованию, если за 8 месяцев прошлого года банками было выдано займов на сумму 99,3 млрд тенге, то в этом году за тот же период – 209,3 млрд тенге", – подытожил Руслан Каким.
Жилстройсбербанк
В ЖССБ ставки кредитования уже находятся на уровне ниже 10% годовых в отличие от многих других банков. Одним из направлений программы "Нурлы жер" является субсидирование процентной ставки по кредитам, полученным вкладчиками ЖССБ на приобретение жилых домов. Ставка после субсидирования будет составлять 5%, уверяют в компании.
В Жилстройсбербанке возможны следующие операции.
Стимулирование строительства жилья частными застройщиками
Субсидирование осуществляется только по кредитам, выданным БВУ по ставке вознаграждения, не превышающей уровень базовой ставки Нацбанка РК более чем на 5%, действующей на момент принятия решения о субсидировании.
Обязательными условиями для участия заёмщика в программе являются: срок кредитования до 36 месяцев, целевое назначение – строительство жилья, максимальный срок субсидирования до 36 месяцев. При этом срок субсидирования должен соответствовать сроку кредитования.
При получении займа, субсидированного в рамках данного направления, частный застройщик обязан предложить не менее 50% построенного жилья вкладчикам ЖССБ по фиксированным ценам реализации 1 кв.м: до 260 тыс тенге в городах Астане, Алматы и их пригородных зонах, до 220 тыс тенге в остальных регионах.
Строительство кредитного жилья через систему жилстройсбережений
В целях увеличения предложения доступного жилья для вкладчиков ЖССБ, в том числе очередников, состоящих на учёте в местных исполнительных органах (далее МИО), будет продолжено дальнейшее строительство кредитного жилья.
"Механизм финансирования строительства кредитного жилья в рамках настоящей программы будет осуществляться путём выпуска облигаций МИО с периодичностью до двух лет с повторным направлением ранее выделенных средств на новые проекты строительства. Ценовые параметры строительства и реализации кредитного жилья МИО за 1 кв.м в чистовой отделке: до 180 тыс тенге в городах Астане, Алматы, Атырау, Актау и до 140 тыс тенге в остальных регионах. Общая площадь жилья не должна превышать 80 кв.м с допустимым отклонением не более 5%", – рассказали в ЖССБ.
Если претендент на жильё долгое время копил средства на депозите и собрал 50% от стоимости жилья, то он имеет право получить жилищный заём по ставке 3,5 – 5% годовых. Также вкладчикам банка возможна выдача предварительных жилищных займов при наличии минимального размера накоплений в размере 30% от договорной суммы, а также промежуточных жилищных займов. При этом ставка вознаграждения по займам составит 5 % годовых.
Не менее 50% построенного кредитного жилья через МИО по объекту строительства распределяется среди очередников, состоящих на учёте в МИО. Они также должны открыть счёт в ЖССБК и начать накапливать средства.
Порядок и условия отбора, а также распределения жилья участникам программы определяются внутренними документами банка на основе балльной системы.
Ещё до завершения строительства объекта банк объявляет голосование, которое длится обычно месяц. Если вкладчика ЖССБК устраивает класс комфортности возводимого объекта, его стоимость и отделка, то он отдаёт за него свой голос, подав заявление на сайте банка в разделе "Интернет-банкинг". Голосование проходит по аналогии приёма заявлений в пул покупателей жилья.
После окончания голосования, автоматически производится расчёт баллов и формируется пул покупателей квартир. Пул – это список вкладчиков банка, которые могут рассчитывать на приобретение доступного жилья в рамках госпрограмм. В него попадают те, кто набрал больше всего баллов. А баллы зависят от того, насколько усердно и долго копил вкладчик деньги на сберегательном счёте. Если он был дисциплинированным, соблюдал график накопления и даже сумму докладывал большую, чем нужно, то его оценка будет высокой.
В рамках данного направления допускается приобретение в собственность жилья не более одной единицы на участника и членов его семьи. Требования к заявителям на кредитное жилье через МИО:
- гражданство Республики Казахстан или статус оралмана;
- подтверждение платёжеспособности в порядке, предусмотренном внутренними документами банка;
- отсутствие на территории Республики Казахстан у заявителя на жильё и постоянно совместно проживающих с ним членов его семьи арендного жилья с выкупом или жилья на праве собственности;
- отсутствие фактов преднамеренного ухудшения жилищных условий заявителем на жильё и постоянно совместно проживающими с ним членами его семьи в течение последних пяти лет на территории Республики Казахстан.
Для очередников, состоящих на учёте в МИО, требуется подтверждение постановки на учёт нуждающихся в жилье и статуса нуждающегося в жилье в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан.
Развитие индивидуального жилищного строительства
Участниками данного направления будут граждане, состоящие в очереди на получение земельного участка под ИЖС (далее – очередники).
ИЖС занимает значительную долю в общем объёме ежегодного ввода жилья. Для стимулирования развития ИЖС предусматриваются:
- Распространение МИО типовых проектов строительства малоэтажных жилых домов. Данные проекты должны предоставляться гражданам бесплатно.
- Отведение площадок под ИЖС массивами в соответствии с утверждёнными генеральными планами и проектами детальной планировки.
- Обеспечение площадок ИКИ до начала строительства жилых домов.
- Предоставление гражданам земельных участков в установленном законодательством порядке.
В рамках данного направления приоритетом будет строительство индивидуальных жилых домов в едином архитектурном стиле в областных центрах через единого застройщика. Стоимость строительства 1 м2 жилья не должна превышать 120 тыс тенге. Очередники, участвующие в пилотном проекте, вправе самостоятельно выкупить готовый дом с земельным участком или получить заём в банке для его покупки.
"Для приобретения индивидуального дома через банк предусматриваются займы по сниженным процентным ставкам. В целях снижения конечному заёмщику ставки вознаграждения по займу до 5% годовых государством будут предоставлены субсидии до 7% годовых от ставки кредитования по предварительным и промежуточным жилищным займам на срок не более пяти лет. По истечении пяти лет по предварительным или промежуточным жилищным займам, а также при переходе на жилищный заём субсидирование ставки вознаграждения прекращается. Для данных целей ЖССБ привлекает заёмные средства на рынке", – рассказали в Жилстройсбербанке.
Важно отметить, что города Алматы и Астана не участвуют в данном направлении. Строительство домов начато в Актюбинской, Атырауской, Алматинской, Жамбылской, Южно-Казахстанской, Костанайской областях.
Также в рамках программы будет завершена реализация следующих направлений жилищного строительства, ранее предусмотренных госпрограммой "Нурлы жол" и программой развития регионов до 2020 года:
- арендное жильё для очередников, состоящих на учете в МИО, и молодых семей;
- арендное жильё с выкупом АО "ИО "КИК";
- арендное и кредитное жильё АО "Байтерек девелопмент";
- коммерческое и арендное жильё с выкупом Фонда недвижимости.
До конца года ЖССБ планирует сдать порядка 5 000 квартир и 200 частных домов. По данным на 1 ноября 2017 года, в банке на жильё копят около миллиона человек. С начала года новые депозиты открыли 279 812 казахстанцев. Улучшить свои жилищные условия в общей сложности смогли 33 219 человек.
