КИК и Qazaq Banki заключили соглашение о выпуске ипотечных облигаций. Что это значит?

Казахстанская ипотечная компания – дочерняя организация холдинга "Байтерек", созданная еще в начале двухтысячных. Главная её цель – развитие ипотечного рынка Казахстана. Изначально КИК занималась вторичным ипотечным кредитованием, то есть выкупала действующие ипотечные займы. Банки с готовностью шли навстречу, поскольку на достаточно волатильном казахстанском рынке им попросту невыгодно было держать у себя на балансе кредиты со сроком более 15 лет. Для чего это нужно было? Такой механизм позволяет снизить процентную ставку по ипотеке, то есть сделать так, чтобы населению было выгодно брать недвижимость в кредит.

Как это работало?

Финансирование КИК находила, выпуская облигации. Частные пенсионные фонды активно покупали эти ценные бумаги, но после того как в Казахстане остался один пенсионный фонд, инструмент практически перестал работать – деньги закончились. Это, по словам председателя правления КИК Адиля Мухамеджанова, было одной из причин, почему организация ушла в сферу социального арендного жилья, по сути превратившись в своего рода строительную компанию. Теперь всё возвращается на круги своя: в целях восполнения нехватки долгосрочных ресурсов для финансирования ипотеки банками в текущем году, после двухлетнего перерыва, КИК возобновляет свою основную деятельность.

26 декабря было подписано генеральное соглашение с АО "Qazaq Banki". Выкуплено 534 ипотечных займа на сумму 3,4 млрд тенге. Что думают главные фигуранты этой сделки?

"Ипотечная компания на два года приостанавливала деятельность по покупке прав, потому что мы сами деньги занимаем на рынке. То есть мы привлекаем деньги на фондовой бирже. И, соответственно, у нас 2016-2017 годы заимствования были очень высокие. Базовая ставка Нацбанка была в феврале прошлого года 17%. Если мы будем привлекать деньги под 17%, ипотека будет под 24%. Народу она будет невыгодна, люди не смогут её брать. Мы ждали, когда ставки упадут, сейчас стабилизировался курс, стабилизировалась ситуация, мы на рынок вернулись и буквально на прошлой неделе, 15 декабря, мы привлекли 8,5 млрд на бирже.

Мы разместили наши 10-летние облигации с доходностью 10,5%. И эти деньги мы даём банкам, чтобы они могли давать ипотеку. Информация о том, кто купил наши облигации, есть на сайте фондовой биржи. В первую очередь это Казкоммерцбанк, у него самая большая сумма – 4,35 млрд тенге. Мы приглашали ЕНПФ, но пока что, на первом этапе, ЕНПФ наши бумаги не брал. Но мы надеемся, что в следующем году мы будем размещаться. Вообще у нас общий выпуск 30 млрд, мы разместили первые 8,5 млрд. И в следующем году мы продолжим снабжать банки деньгами.

На прошлой неделе мы приобрели ипотечные портфели у Tengri bank и ипотечной организации Express-финанс. Qazaq Banki – третий по счёту банк, и мы не смотрим на долю его кредитного портфеля, а смотрим по цене сделки. Сделка, которую мы подписали, на 3,4 млрд, – это самая большая сделка, которую мы осуществляем. Мы выкупили 534 ипотечных займа, теперь они переходят к нам на баланс.

Символично, что в преддверии Нового года мы с Qazaq Banki собрались, чтобы подписать соглашение о покупке прав требования по ипотечным займам. Как раз сегодня состоится эта сделка. Сумма сделки – 3,4 млрд тенге. Мы надеемся, что данные деньги банк направит на выдачу новых ипотечных займов".

---

---

Председатель правления АО Qazaq Banki Гани Токсанбаев отметил, что горячо поддерживает инициативу КИК, так как механизм фондирования банков путём выпуска ипотечных облигаций и проводимые для него мероприятия по привлечению инвестиций на выкуп прав требований по ипотечным займам помогут и банкам, и конечному потребителю. А это очень важно.

"Мы очень рады приветствовать инициативу правительства в лице Казахстанской ипотечной компании. Компания в такой период помогает с фондированием ипотечных займов. Это достаточно хороший социальный проект как для поддержки населения, получения доступных ипотечных займов, так и для поддержки банков. Потому что заявок на ипотечные займы очень много, но порой бывают неприемлемые ставки. Благодаря поддержке правительства и КИК эти займы становятся доступными. Мы готовы дальше продолжать, те деньги, которые вы нам сейчас предоставляете, в первую очередь пойдут на ипотечные займы, мы хотим дальше с вами сотрудничать не только по выкупу портфелей ипотечных займов, но рассмотрим и другие варианты, по которым мы можем с вами сотрудничать.

Поскольку наш банк ещё молодой, соответственно, наш кредитный портфель небольшой. Поэтому КИК с нами проще работать, чем с большими банками".

Откуда у КИК финансирование?

Если частных пенсионных фондов больше не существует, а ЕНПФ пока не пошёл на сделку, то откуда КИК теперь берёт деньги? Ответ простой: облигации выкупили страховые компании, банки, компании по страхованию жизни, брокерские компании. То есть бизнес. В 2017 году КИК дважды осуществляла размещение собственных облигаций на организованном рынке ценных бумаг Республики Казахстан:

- первое размещение состоялось в начале апреля в объёме 6,5 млрд тенге по номиналу с доходностью к погашению 10,75% годовых, остаточный срок обращения – 3 года;

- второе размещение состоялось 15 декабря в объёме 8,5 млрд тенге по номиналу с доходностью к погашению 10,5%, срок обращения составляет 10 лет.

Оба размещения связывает высокий спрос со стороны инвесторов, выраженный в значительном превышении поданных заявок по отношению к фактически размещаемому объёму. При этом необходимо отметить, что декабрьское размещение может стать бенчмарком отечественного первичного рынка ценных бумаг. Так, например, компании, имеющие сходный кредитный рейтинг и срок обращения облигаций, производили первичное размещение по доходности в диапазоне 11-11,5% годовых. Этот факт свидетельствует о высоком доверии инвесторов к деятельности КИК.

Что деятельность КИК меняет на рынке?

У казахстанского рынка ипотечного кредитования две проблемы. Во-первых, у банков нет средств на выдачу ипотеки, и поэтому процентные ставки на неё очень высокие (тут можно привести множество примеров стран ближнего и дальнего зарубежья, где речь подчас идёт о 2%). Во-вторых – отсутствие у банков ликвидности.

Первая проблема уже решена – КИК снижает ставку по ипотеке для конечных потребителей. По программе "Нурлы Жер" ипотека не будет дороже 10% годовых. То есть, если банк выдаёт кредит под 16% годовых, из них 6% субсидирует КИК. Что касается второй проблемы – КИК и её может частично решить, как раз выкупая у банков уже имеющиеся ипотечные кредиты.