Невыгодный бизнес в «Нурлы-Тау»

Заняться простым и понятным бизнесом, например, купить недвижимость и сдавать её, собирая плату каждый месяц, как зарплату, – мечта многих предпринимателей. Не получится! Как это ни смешно, недвижимость в Алматы не доходна. Причём любая – жилая, коммерческая. В мире вложение средств в коммерческую недвижимость считается выгодным. Хотя такое инвестирование долгосрочное, и риск, что с ростом количества коммерческой недвижимости новый торговый или бизнес-центр не станет популярным, очень высок. В Алматы к этому риску добавляются другие – следует из анализа алматинского рынка недвижимости за 1-е полугодие, предоставленного «Мегаполису» экспертами.

РЕНТАБЕЛЬНЫ ПРОДУКТОВЫЕ И ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ МАГАЗИНЧИКИ

Конечно, на состоянии алматинского рынка сказывается привлечение государством частных инвесторов к подготовке крупных событий, в частности ЭКСПО-2017. Оно оттягивает интерес инвесторов к столице. Но с коммерческой – торговой и офисной – недвижимостью и так полно проблем. Арендные ставки и цены продажи торговых предприятий и офисных помещений значительно разнятся. Цены торговых предприятий зависят от того, какие бренды и почём предлагают потребителям. Если они привлекательны для широкого круга покупателей, и проблема трафика решена, то цены на аренду и покупку площадей растут. У офисов – свои загадки, но о них чуть позже.

Коммерческая недвижимость обычно делится на три класса: А, В, С. К высшему классу «А» относят крупные торгово-развлекательные центры ТРЦ-моллы: «МЕГА», «Рамстор», «АДК», «Алматы Тауэрс», «Есентай Тауэрс», «SilkWay», «Променад» и другие. Они включают магазины и бутики, рестораны и кафе, кинотеатры, детские городки, ледовые арены, химчистки, аптеки, отделения банков. Уровень конкуренции среди бизнес-центров в Алматы высокий.

«Арендная ставка составляет $35–$50 за квадратный метр в месяц. Цена предложения по выкупу торговых и других площадей не превышает $2500–$4000 за метр. Причём предложение превышает спрос на 20–30%», – признаёт заместитель председателя президиума, председатель экспертного совета Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин.

В центральных моллах – «Рамстор», «Есентай Тауэрс» – окупаются и успешны лишь немногие направления бизнеса: банки, ювелирные и обувные магазины, кафе и рестораны. Одежда, сувениры, аптеки – они с трудом выдерживают жёсткую конкуренцию, говорят эксперты.

Класс «В» – это торговые центры без развлечений: «ADEM», «Спутник», «Globus», «Коктем» и другие. Средняя месячная аренда за метр составляет $15–$30. Цена предложения по выкупу торговых и других площадей – $1200–$2500 за метр. Предложение превышает спрос на 10–15%.

Класс «С» – специализированные продовольственные супермаркеты, торговые предприятия со смешанным ассортиментом товаров площадью 1000–5000 «квадратов». Месячная аренда – $10–15 долларов за метр. Цена предложения продажи – $800–$1200. Спрос и предложение относительно сбалансированы.

Наконец, «мелкие розничные продуктовые или хозяйственные магазины, переоборудованные из квартир, или торговые предприятия малой площади 50–300 м. Пользуются устойчивым спросом и отличаются высокой рентабельностью», – говорит г-н Калинин.

СТРОЙКЕ БИЗНЕС - ЦЕНТРОВ – КОНЕЦ

Безбрежные алматинские стройки прошлых лет остановлены. Мечта о финансовом центре напоролась на финансовый кризис. В связи с кризисом и резким снижением общей деловой активности в секторе офисных помещений в последние два года – застой и снижение арендных ставок и цен предложения по покупке. Анализ показал, что основные предложения по офисным помещениям относятся к бизнес-центрам с центральным месторасположением, парковкой, транспортной и торговой инфраструктурой, предприятиями общепита, удобным подъездом.

К классу «А» относятся крупные бизнес-центры: «Нурлы-Тау», «Кен-дала», «Есентай», «Алматы Тауэрс», комплекс РФЦА и другие. Площадь офисов – 40–100 м. Средняя месячная арендная плата за «квадрат» составляет $30–50. Цена предложения – $1750–2500 за метр не меняется. Сделки по купле-продаже носят разовый характер.

К классу «В» относятся бизнес-центры: «МАК», «Алатау», «Мега Азия», «ВИРГ» и другие. В Алматы уже построены, но не введены в эксплуатацию около 10 бизнес-центров в центральной и средней части города. Нет спроса на аренду. Стоимость её здесь – $15–25 за метр в месяц. Цена предложения по купле-продаже – $850–1500 за метр.

«В секторе офисной недвижимости Алматы остаётся актуальным переоборудование квартир и домов под офисы с выводом из жилого фонда и последующей продажей или сдачей в аренду. Размер её зависит от общей площади и наличия офисного оборудования. К примеру, месячная аренда одно- двухкомнатного офиса в центральной части не превышает $450–600. Трёх- и более комнатного – до $800–1500. Цена предложения по купле – продаже зависит от месторасположения, наличия транспортных развязок, парковки и составляет $850–1300 долларов США за метр», – объясняет г-н Калинин.

По сравнению с 2005–2008 годами наиболее снизились цены по купле-продаже и арендным ставкам офисов. Достаточно устойчивыми остаются лишь показатели купли-продажи специализированных продуктовых и хозяйственных магазинов площадью до 300 метров и небольших предприятий общепита. Словом, причин для серьёзного роста спроса со стороны инвесторов на коммерческую недвижимость в Алматы нет. И в ближайшие полтора-два года не будет: сделок мало, цены, несмотря на попытки госрегулирования и искусственной активизации застройщиками и риэлтерами, снизились на 10–15%. А если бы банки не отказывались, вопреки мировой финансовой практике, продавать залоги, основой которых является недвижимость, по реальным рыночным ценам?