Собственники и руководители компаний в Казахстане традиционно снимают офисы и регулярно вносят за них арендную плату. Это знакомый для всех инструмент, и такой выбор обусловлен разными факторами: кажущейся простотой оформления аренды, отсутствием свободных средств на покупку помещения, неумением планировать развитие своего бизнеса на годы вперёд, а иногда – недостатком информации.
Для некоторых видов бизнеса аренда предпочтительна. Однако, в стратегической перспективе для большинства компаний она является затратной статьёй и не всегда себя оправдывает по целому ряду причин.
На самом деле причин, по которым выгодно купить офис, много, и все они связаны с долгосрочным накоплением прибыли, стратегическим планированием и снижением рисков. Посмотрим, почему собственный офис сделает вас и вашу компанию богаче, а не беднее.
№1. Снижение затрат в перспективе
Перспективы и выгоды покупки помещения становятся очевидны, если вы собираетесь вести свой бизнес более пяти лет.
Рассмотрим конкретный пример для бизнес-центра класса B/B+ в Нур-Султане.
Сумма арендных платежей за помещение 100 м2 за 10 лет составит с учётом инфляции более 78 млн тенге. Тогда как покупка офиса обойдется в 50-60 млн тенге.
Первые пять лет ваш бизнес практически окупает приобретение недвижимости, а в последующие пять лет экономия составит порядка 28 млн тенге (неоплаченных взносов за аренду). Более того, в активе останется ещё стоимость самой недвижимости, которая теперь принадлежит вам и которую можно реализовать (об этом подробнее ниже).
При этом стоит помнить, что арендные платежи являются для любого бизнесмена невозвратными расходами.
То есть аренду придётся платить всегда, пока существует бизнес. Это влечёт серьёзные риски однажды "не потянуть аренду", если на рынке произойдёт спад, а ваш запас энергии на ведение бизнеса, например, через 10 лет уже иссяк.
Поэтому нужно всегда стремиться сокращать постоянные расходы со временем! Чтобы была возможность в будущем вести бизнес более расслабленно, с меньшими рисками и большей прибылью.
№2. Недвижимость остаётся в вашей собственности
Как показывает практика, владельцы, купившие офис, возвращают от 70 до 100% от вложенных в недвижимость средств при её продаже. А когда рынок коммерческой недвижимости на подъёме, то на сделке можно ещё и заработать.
№3. Можно сдать недвижимость в аренду
Если вы рассматриваете возможность получения пассивного дохода в будущем, то сдача выкупленной недвижимости в аренду – хороший вариант. Можно отойти от дел и обеспечить себе, к примеру, солидную пенсию и путешествовать по миру. Теперь найдётся время на путешествия.
Аренда, когда вы арендодатель, хороша ещё и тем, что арендные платежи растут со временем, вместе с инфляцией. Можно получать прибыль в виде арендной платы, несколько лет сдавая недвижимость, а потом продать её, чтобы максимизировать прибыль.
Нужно учитывать при этом, что расходы на содержание и ремонт недвижимости, сдаваемой в аренду, лягут на вас. Поэтому при выборе недвижимости лучше остановиться на новых объектах и внимательно изучить их качественные характеристики.
№4. Можно платить за выкуп недвижимости частями
Пожалуй, только крупный бизнес с серьёзными запасами капитала может выкупить офис сразу. Остальных бизнесменов останавливает масштаб единовременных затрат, поэтому они делают выбор в пользу аренды. Однако многие компании позволяют купить помещение в рассрочку, предлагая удобный для клиента график платежей.
№5. Не придётся часто переезжать
Мировые бренды и известные семейные компании славятся тем, что их штаб-квартиры и местонахождение стали нарицательными. Клиенты знают адреса, где находятся их любимые компании, и регулярно посещают их, становясь приверженцами брендов. Компании, которые выбрали для себя удобную локацию, могут находится в одном офисе десятилетиями, не уступая своих выгодных позиций конкурентам.
Имея недвижимость в собственности, не придётся нести затраты, постоянно переезжая из офиса в офис, если арендодатель повысил плату или вы не сошлись с ним по другим вопросам. При переезде также приходится уведомлять партнёров о смене адреса (и менять документацию). Каждый переезд – это неразбериха, приостановка деятельности, а иногда и потеря части клиентов.
Лучше не зависеть от арендодателя, который может попросить вашу компанию съехать. Смена локации бизнеса должна происходить по объективным причинам – если вы сами решите, что так лучше.
Офис следует выкупить, если этот рынок для компании – стратегический и она намерена надолго остаться в этом городе/стране.
№6. Исчезают риски повышения арендной платы
В случае с арендой договор с фиксированной ставкой обычно заключают на год. Часто арендодатель оставляет за собой право менять ставку аренды. Что и делает каждый год, индексируя платёж на размер инфляции. Или повышает плату за аренду во время девальвации тенге, чтобы сбалансировать свои валютные накопления.
Повышение арендной платы может нарушить ваши бизнес-планы, увести прибыль за отрицательную отметку, особенно в периоды экономического спада или, наоборот, когда вы вложили свободные средства в развитие бизнеса, ждёте отдачи и не можете повышать расходы.
Ярким примером реализации риска зависимости от арендодателя стал карантин в марте-апреле этого года из-за эпидемии коронавируса, когда арендодатели решали – взимать арендную плату с простаивавшего бизнеса или нет.
Любой риск, на который вы не можете влиять, лучше исключить, если есть такая возможность.
№7. Можно управлять сроками выплат
Всегда можно взять кредит и варьировать сроки выплаты в зависимости от ситуации: гасить досрочно, когда прибыль большая, или вносить обычный ежемесячный платёж, когда дела идут "не очень".
Удачу в бизнесе никто не отменял – возможно, дела ваши пойдут так хорошо, что вы сможете расплатиться за офис не за пять, а за два года и сэкономите на процентах.
В случае с арендой при неожиданной прибыли можно сделать запасы денежных средств на будущее, но эти платежи к вам никогда не вернутся.
№8. Недвижимость в собственности поможет развивать бизнес
Выкупленная недвижимость поможет в будущем, во-первых, получать кредиты на развитие бизнеса в банках, так как будет выступать в качестве залога.
Во-вторых, не секрет, что потенциальных бизнес-партнёров оценивают, исходя из размера их капитала и активов. Больше доверия вызовет компания с недвижимостью в собственности, чем та, которая арендует помещение.
№9. Можно построить свою бизнес-империю
Достаточно вспомнить империю недвижимости Дональда Трампа, чтобы понять, о чём идёт речь.
Семейный бизнес, который передаётся по наследству и обеспечивает целые поколения.
А бизнес-империя невозможна без недвижимости в собственности. Иначе это будут просто денежные накопления не применительно к развитию талантов и влияния членов семьи. Коммерческая недвижимость может быть интересна тем, кто хочет играть на рынке вдолгую и с размахом.
Любой твёрдый актив не позволит вам выйти из бизнеса при первых трудностях. Ведь вам есть за что сражаться! Это и опора, и ответственность, ваша штаб-квартира, где можно укрыться в случае неудач и отпраздновать свои успехи.
№10. Можно стать инвестором и зарабатывать на недвижимости
Прибыль от сдаваемой в аренду выкупленной недвижимости можно вкладывать в приобретение новой, расширяя свой портфель. Это вариант ухода в инвестирование и подходит он не для всех.
Нужно разбираться в трендах на рынке недвижимости и понимать, какие инвестиции выгодны, а какие нет, и в каком отрезке времени. Рынок недвижимости цикличен, и периоды роста цен на нём сменяются падением. Поэтому покупать недвижимость с целью инвестиций нужно на спаде, а затем терпеливо ждать растущего тренда.
