Обеспеченность жильём казахстанцев не дотягивает до стандартов ООН. Как решить проблему

Проблема обеспеченности жильём населения Казахстана актуальна и довольно серьёзна, учитывая сильное расхождение с мировыми стандартами и низкий уровень роста этого показателя, говорится в исследовании ranking.kz. На конец 2022 года обеспеченность жильём на одного проживающего в РК составила 23,4 м² – всего на 0,9% больше, чем в предыдущем году.

Это значение довольно сильно не дотягивает до стандартов ООН – 30 м². Именно такой показатель, по мнению Организации Объединённых Наций, является минимально допустимым в развитых странах. При этом в отдельных странах обеспеченность жильём превышает 60 м².

В 12 из 20 крупнейших регионов страны показатель обеспеченности жильём находится ниже среднереспубликанского значения. Наименее обеспечены жильём жители Жамбылской, Жетысуской и Туркестанской областей.

Кроме того, рост цен на жильё в последнее время опережал рост доходов населения. 

Как казахстанцы приобретают жильё

Главный фактор обеспеченности жильём – доступность приобретения этого жилья. Основным и даже единственным доступным способом покупки нового или вторичного жилья для казахстанцев является ипотека. При этом коммерческая ипотека довольно дорога. К примеру, в марте текущего года годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по обычной ипотеке, то есть по займам вне партнёрских программ банков и льготных госпрограмм, а также не по системе жилстройсбережений, варьировалась от 14,9 до 26,5%. 

Кроме того, согласно опросу БВУ РК от НБ РК, в IV квартале 2022 года в сегменте ипотечного кредитования наблюдалось ужесточение условий выдачи займов в виде повышения большинством банков-респондентов процентных ставок и требований к платёжеспособности клиентов, что привело к снижению коэффициента одобрения до 30% (в третьем квартале – 38%). При этом по сравнению с другими видами кредитования ужесточение условий по ипотеке было наибольшим. Этот факт, в числе прочих, повлиял на динамику купли-продажи жилья в РК, которая в 2022 году снизилась на 23,1% – до 465,8 тысяч сделок (в 2021-м – 606,1 тысячи сделок).

В целом ипотечный рынок РК находится в стадии развития. Если рассмотреть отношение портфеля ипотечного кредитования к ВВП, то в Казахстане оно составляет 5%, в то время как в России – 10%, в Китае – 41%, в Германии – 44%, во Франции – 55%, в США – 56%, в Великобритании – 74%, в Канаде – 78%. То есть по сравнению с другими странами видно, что до потолка рынка Казахстану далеко и есть куда стремиться.

При этом уровень просрочки платежей более 90 дней по ипотечным кредитам является минимальным, что говорит о надёжности и устойчивости рынка.

Какие механизмы делают жильё доступнее для казахстанцев

В стране успешно развивается система жилищно-строительных сбережений (ЖСС), которая по факту является драйвером роста ипотечного кредитования и наиболее доступным способом приобретения жилья.

Единственный фининститут, реализующий систему ЖСС в РК, – Отбасы банк. К концу 2022 года ипотечный портфель банка достиг почти 3 трлн тенге. Роль фининститута на ипотечном рынке является максимально высокой и быстрорастущей.

Если в 2017 году на Отбасы банк приходилось 34% ипотечного кредитования, то уже в 2022-м доля достигла 58%. Таким образом, система ЖСС играет важную и одну из главных ролей в доступности жилья в стране.

Это подтверждается и притоком вкладчиков в банк. Всё больше людей заинтересовано в приобретении жилья через систему ЖСС. Так, к концу 2022 года в Отбасы банке насчитывалось уже 2,5 млн вкладчиков, а депозитная база достигла 2,1 трлн тенге, что составило 42% всех долгосрочных вкладов БВУ РК.

Банк предлагает довольно привлекательные условия кредитования по ставкам от 3,5 до 11,5% (ГЭСВ от 3,6%). Что касается вкладчиков, они получают ежегодную премию государства в размере 20% (начисляется на сумму, не превышающую 200 МРП).

В целом за 20 лет на счета вкладчиков было зачислено 348 млрд тенге. Из них 17,6 млрд тенге было возвращено государству в связи с досрочным закрытием депозитов (если вкладчик забирает деньги со счёта, которому менее трёх лет, премия не выплачивается). При этом дивиденды из чистой прибыли банка составили 140,5 млрд тенге, а сумма корпоративного налога, уплаченного в бюджет страны за 19 лет, – 40,8 млрд тенге.

Важно, что за время своей работы банк выдал 447 268 кредитов. Если умножить на коэффициент семейственности 4, то почти 2 млн казахстанцев приобрели жильё с помощью Отбасы банка. Премия государства, которую выплачивают казахстанцам, возвращается в бюджет в виде прибыли, налогов. Соответственно, страна при минимальных затратах увеличивает обеспеченность граждан жильём, повышая уровень жизни и благосостояния населения.