В битве за земельный участок между государством и частником последний практически всегда проигрывает. Не стоит надеяться на суд, ведь председательствующий – тот же представитель государства, а оценщики почти всегда аффилированы. Такое нелестное мнение высказывает об изъятии земель для госнужд президент «Международного правозащитного центра», юрист Жангельды Жакупов.
– У юристов всегда возникает много вопросов по поводу размера компенсации за изымаемое имущество. Обычно оценку участка производят компании, аффилированные с государственным коммунальным предприятием, которое занимается непосредственно изъятием. Компенсация должна быть равна рыночной стоимости земли. Но как она определяется?
Существует нехорошая тенденция, когда оценщики выносят своё заключение в угоду заказчику. По объявлениям о продаже они находят 3–4 примерно одинаковых по площади участка. Но город большой, и в разных районах цена сильно колеблется от 40 до 100 тысяч долларов за сотку в Алматы. Разница огромная. Поскольку в законе не указано, из какой точно стоимости исходить, они берут минимальную, если заказчиком экспертизы является государство. Получается в среднем 14–15 тысяч долларов. Далее собственник участка предстаёт перед судом, где он заведомо чувствует себя на вторых ролях. Как правило, он не юрист, но ему приходится иметь дело с акулами юриспруденции: прокурором, судьей, представителями «Алматы/Астана жер». Отвечая на вопросы председательствующего, он, естественно, высказывается о низком размере компенсации. Тогда судья предлагает ему самому провести независимую оценку имущества.
Обратившись к оценщикам, он получает совершенно иную картину. Поскольку он является заказчиком экспертизы, то оценщики, изучив тот же рынок и город, называют совсем другую цену земли, максимальную. Получается, к примеру, уже не 14 тыс., а 100 тыс. долларов. В результате в суде снова возникает дилемма, какую экспертизу брать за основу для расчёта компенсации. Из моего опыта, редко, когда принимают во внимание результаты оценки собственника. Вот здесь нужно вспомнить, что судья – это тоже представитель государства, и тогда всё становится понятно.
Во многих странах право собственности вечное, там человек сам решает, как распоряжаться имуществом. В Казахстане такого нет. Если государство решит изъять его для госнужд, то человек обязан отдать. Собственники обычно прекрасно понимают эту ситуацию и готовы отдать, но за достойную компенсацию.
Всем, чьи земли собираются изымать для госнужд, хочу дать несколько советов. Обязательно консультируйтесь с юристом. До суда представители госкоммунального предприятия обязаны предложить несколько вариантов альтернативного жилья. Но они обычно показывают 2–3 варианта квартир, которые находятся у чёрта на куличках и в ужасном состоянии. Если человек не согласен, он пишет отказ и на него подают в суд.
Перед судом собственнику обычно высылаются все материалы для ознакомления. Внимательно просмотрите оценочную экспертизу, заказанную государством. Прозвоните по номерам и спросите, действительно ли владельцы продают свои участки по таким ценам и почему? Бывает, что оценщики указывают телефонные номера посредников, либо вообще несуществующие.
Не стоит забывать и про психологический момент, когда коммунальщики идут напором на собственника. Никто даже не спрашивает, хочет ли хозяин продать свою недвижимость государству. Аргумент, как правило, один – аким решил снести, а землю изъять. Не впадайте в панику и не забывайте, что в любом случае это ваша собственность.
_____________________________________________________________________________________
Айгуль СОЛОВЬЁВА, мажилисвумен
– В целом все процедуры сноса и изъятия земель для госнужд чётко прописаны в законе. Просто государственные коммунальные предприятия должны их чётко соблюдать, а собственники имущества – знать. К примеру, бывают жалобы на то, что на изъятых для госнужд участках строят жилые комплексы. Это явное нарушение закона. Что именно входит в понятие «госнужды», прописано в законодательстве.
Или бывают случаи, когда люди строят жильё в дачных посёлках и не оформляют его своевременно. В результате во время изъятия им рассчитывают компенсации, как за дачу, хотя там стоит добротный дом, в котором люди живут круглый год. Здесь вина самих жильцов. Привели бы в соответствие документы вовремя, не было бы проблем с начислением компенсации.
К слову, сейчас в мажилис «зашёл» законопроект о жилищных отношениях. В его рамках будем рассматривать вопросы, которые вызывают сегодня много жалоб, в том числе процедуры принудительного выселения. В нём будут прописаны правильные меры для выселения, чтобы человек не остался на улице. В основном это касается малоимущих и имеющих единственное жильё.
