Ввели в эксплуатацию в прошлом году рекордное количество – 7,5 млн кв. м нового жилья, а сделок купли-продажи было меньше: среднемесячное число по квартирам сократилось на 14%, по частным домам – на 9%. Когда всё распродадут? Что девальвированный тенге и упавший рубль сделали с рынком жилья? Стоит ли вкладывать деньги в квадратные метры сейчас или лучше подождать год-другой? Может, лучше арендовать жильё? Можно ли доверять риэлторам?

Сверхбогатые люди сейчас держат около трети своих денег в недвижимости, сообщило независимое агентство Knight Frank (Нью-Йорк). Три четверти из них владеют таунхаусом, менее 30% – загородным домом. Спрос на рынке дорогой недвижимости растёт из-за падения цен на нефть, опасений по поводу введения новых налогов и замораживания счетов, новых политических и экономических санкций против разных стран мира. Вложение в городскую недвижимость считается надёжной инвестицией. Наиболее популярны среди ценителей роскошных домов и квартир Нью-Йорк, Лондон, Гонконг, Лос-Анджелес и Сан-Франциско.

СТРОЯТ МНОГО, ПРОДАЮТ МАЛО

Элитная недвижимость строится и в Казахстане. Но это особый сегмент со специфичными условиями. Жилья категории «стандарт» и «эконом» строится больше. Строительные компании сдали в эксплуатацию по итогам 2014-го 7,5 млн кв м нового жилья. Это, по данным проекта по мониторингу экономики Казахстан – Ranking.kz, на 672 тысячи кв. м жилья – на 10% больше, чем в 2013-м. Потенциал строительства огромный. В Казахстане на 1 жителя приходится менее 19 кв. м жилой площади. Даже в России 23 кв. м, в Чехии – 28, а в США – 69.

Строительство росло во всех регионах. Больше всего – на 0,5 млн, до 1,3 млн кв. м – построено в Алматы. Годовой прирост 60%. На втором месте Павлодарская область – плюс 24%, до 201 тысячи кв. м. На третьем Мангыстауская область плюс 10%, до 586 тысяч кв. м.

Однако число сделок, росшее в 2011–2013 годах, в 2014-м упало: по квартирам сократилось на 14%, до 8500 в месяц, по частным домам – на 9%, до 4700.

Средняя стоимость одного метра, по данным Рес­публиканской палаты оценщиков (РПО), в Астане – $2017, в Алматы – $1993. Дополнительные коэффициенты удорожания строительства: в Астане 1,27 (болотистая местность), в Алматы 1,17 (повышенная сейсмичность).

Строительство по госпрограммам на 2015 год, по сообщению депутата мажилиса Танирбергена Бердонгарова, будет приостановлено из-за сокращения бюджетных расходов. Значит, предложение сократится.

ЖИЛЬЁ В АСТАНЕ И АЛМАТЫ

По официальным данным за 2014 год, около $1 млрд инвестировано в строительство жилья в Алматы и Астане. На эти два города приходится больше половины ипотечных займов населению.

«На рынке недвижимости весной и осенью прошлого года не было традиционного 10–15% повышения стоимости. Февральская девальвация тенге практически не повлияла на цены, которые на казахстанском рынке измеряются в валюте, но привела к снижению темпов жилищного строительства. Весь год шёл выкуп банковских «токсичных» залогов в виде объектов недвижимости с последующей их продажей по заниженной стоимости на аукционах. Создан «Фонд проблемных кредитов» Нацбанка. Из Нацфонда на выкуп проблемных кредитов выделили 250 млрд тенге», – говорит заместитель председателя президиума Республиканской палаты оценщиков, вице-президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Калинин.

Активно обсуждались, разрабатывались и внедрялись госпрограммы: «Доступное жильё-2020» со стоимостью в среднем $650–700 в регионах и $1000–1200 в столице и Алматы, «Ветхое жильё», касающееся 1–1,5% населения, и президентская программа арендного жилья с правом последующего выкупа в срок до 30 лет без первоначального взноса. До 2020 года по ней планировалось построить 1,4 млн квадратов, в том числе 60% в Астане, Алматы, Шымкенте, Актобе. Месячная арендная плата – не более 15000–27000 тенге. В Астане по программе «Нурлы жол» ещё будет модернизировано жилищно-коммунальное хозяйство.

Однако обсуждения и программы не делают рынок прозрачным. «Рынок недвижимости остаётся «серым», «закрытым». Единой базы по сделкам нет. ЦОНы, Центры недвижимости и нотариусы не дают информации. Есть лишь локальные базы данных риэлторских компаний. На рынке предложений доминируют «серые», «телефонные» риэлторы. Причём стоимость их услуг возрастает, так как сделки эпизодические и риэлторы за один раз пытаются решить свои проблемы», – предупреждает руководитель РПО.

Рост интереса к рынку проявляется во время изъятия имущества для государственных нужд: строительства объектов ЭКСПО-2017, ВОАД, БАКАД, трассы Западная Европа – Западный Китай, изъятия более 500 дачных участков в Павлодаре, когда требуются земельные участки и жильё для компенсации или при обсуждении очередной госпрограммы.

ЦЕНЫ В БЛИЖАЙШИЕ ПОЛТОРА-ДВА ГОДА НЕ УПАДУТ

Резкое падение цен маловероятно. Казахстанский рынок ограничен, но у населения большая потребность в жилье. Другой вопрос: реальная покупательная способность населения. Мечтают все хотя бы о ликвидной «однушке» или «двушке», но могут купить немногие.

Часть казахстанцев потратилась на квартиры в приграничных Казахстану российских городах: Новосибирске, Омске, Барнауле. Рубль для них подешевел с 5 до 3 тенге. Этим удобным моментом граждане воспользовались.

«Ценового дна сейчас ожидать не стоит, в том числе из-за ограниченности предложения. Строительный рынок резко замедлил развитие. Продавать некому. Населению не до крупных покупок. Пока не насыщен рынок предложения – падения цен не будет. Цены могут колебаться лишь в пределах реальной инфляции 10–15%. Рынок жилья будет стагнировать ещё 1,5–2 года. Разовые сделки идут, но отследить по ним ситуацию нельзя. К примеру, если в докризисный период в Алматы совершалось ежедневно до 1500 сделок по всем видам недвижимости, то сегодня 120–130 сделок», – поясняет эксперт.

 Небольшое, в противовес инфляции, снижение цен на жильё возможно. Причина – приостановление банками выдачи ипотечных кредитов. Сейчас банки не заинтересованы в выдаче ипотеки и устанавливают дополнительные ограничения: устойчивый высокий доход, наличие высокооплачиваемой работы, возраст. А если что случится, то ожидать реструктуризации кредитов будет бесполезно.

«Большинство казахстанцев не может купить недвижимость из-за значительного имущественного расслоения общества. Народ будет уходить в аренду. Те, кто имеет лишнее жильё, будет его сдавать. Различные госпрограммы пока могут обеспечить жильём не более 8–10% избранного населения: чиновников, молодых специалистов, малоимущие семьи», – прогнозирует г-н Калинин.

Рынок – пульсирующий: происходит накопление информации и жилья, определяются цены. В ближайшие год-два серьёзных изменений на этом рынке ожидать не стоит.

Следите за самыми актуальными новостями в нашем Telegram-канале и на странице в Facebook

Присоединяйтесь к нашему сообществу в Instagram

Если вы нашли ошибку в тексте, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter