Последние недели участники "7-20-25" – организатор и оператор программы Нацбанк в лице ипотечной компании "Баспана", строительные компании, банки, выдающие кредиты, и сами граждане – стали активно обсуждать проблемы и недоработки программы. И это очень позитивный сигнал. Признание существования проблем и ошибок – это уже половина их решения.
Что поменялось за прошедший месяц? Одобрено немногим больше 1500 заявок на кредиты на сумму 18 миллиардов тенге. Получается, что на 12 000 жителей страны выдано по одному ипотечному кредиту "7-20-25" на текущий момент.
Видимо, не так всё плохо с жильём у казахстанцев, если только полторы тысячи семей нуждаются в жилье и взяли кредиты. Или не взяли, а удалось взять? А может, эти кредиты нужно выиграть в лотерею? Своего рода отечественная "грин-карта" на доступный ипотечный кредит. Итак, давайте рассмотрим, какие основные проблемы существуют с программой "7-20-25", и почему только одному счастливчику из 12 000 жителей удаётся получить кредит.
Первоначальный взнос 20%. Только доходы определяют способность человека брать и гасить кредит. Разработчики программы изначально предположили, что 20% – это беспрецедентно низкий первоначальный взнос в истории отечественного ипотечного кредитования. Так и есть, да и в теории звучит потрясающе. Но как обстоят дела на практике?
Человеку, получающему среднестатистическую зарплату, нужно только от 3 до 6 лет копить на первоначальный взнос, чтобы поучаствовать в программе, а к тому моменту, может, и "7-20-25" уже перестанет существовать как источник доступных кредитов.
Но организаторы программы осознают, что 20% первоначального взноса – тоже достаточно солидная сумма для семейных бюджетов казахстанцев, которая отсекает добрую часть желающих взять кредит на жильё. К примеру, недавно начали приходить прекрасные новости из Актобе и Шымкента о том, что для некоторых категорий граждан – молодых семей и бюджетников – первоначальный взнос будет снижен с 20% до 10% за счет помощи местных акиматов. Надеюсь на то, что и другие города подхватят инициативу снижения первоначального взноса до 10%.
Нет квартир для программы. Вторая очень важная проблема – это отсутствие достаточного количества новых, построенных квартир, которые можно купить по программе "7-20-25". Напомню, что по программе "7-20-25" можно купить жильё только в новостройках, и на квартиру должны быть у застройщика оформлены все документы. Ни вторичное жильё, ни строящееся не включено в программу. А много ли существует новостроек в Казахстане в принципе?
В Астане куда ни посмотри – много строительных кранов, но в других городах ситуация кардинально иная. В разные годы в стране вводится от 10 до 12 миллионов квадратных метров жилья. Проще говоря, 12 миллионов метров нового жилья – это примерно 78 000 квартир, или примерно 4 квартиры на 1 000 человек. Если в Астане ежегодно строится около 20 квартир на тысячу человек, то, уже отъехав от столицы на 250-350 км, можно увидеть, что в Павлодаре, скажем, ежегодно строится 1 квартира на 1 000 человек, в Северо-Казахстанской области – 2 квартиры, в Караганде – 3, и таким образом в среднем 4 квартиры по стране на тысячу жителей.
Если ходить по офисам строительных компаний, то можно обнаружить, что к моменту, когда дом построен и сдан в эксплуатацию, в нем уже продано 90-95% всех квартир, включая все самые лучшие – с хорошими планировками, "неугловые", не на первом и не на последнем этажах. Это происходит потому, что пока строится дом, квартиры стоят в нем значительно дешевле, чем когда дом будет готов. К тому же граждане нередко рискуют и вступают в долевое строительство. Я знаю, что ведутся переговоры о том, чтобы включить в программу "7-20-25" долевое строительство, чтобы увеличить количество доступных квартир и поддержать строительную отрасль в целом. Менее активно обсуждается включение в программу вторичного жилья, но хотя бы обсуждается, так что надежда на то, что квартир, доступных для программы "7-20-25" станет больше, остаётся.
Банки, выдающие кредиты. Сам кредит по программе "7-20-25" выдают коммерческие банки. На текущий момент население кредитуют Банк ЦентрКредит, АТФБанк, Цесна Банк, RBK Bank и Евразийский Банк. Вам не кажется, что со списком банков что-то не так? Вот и мне тоже кажется. Почему самые крупные банки страны – Народный Банк, Сбербанк не участвуют в этом празднике раздачи населению доступных кредитов в тенге да сроком на 25 лет? Очень странно для программы такого масштаба отсутствие участия крупнейших банков страны. В чем причина? Предположу, что для самих банков участие в программе "7-20-25" не выгодно.
Несмотря на тот факт, что банкам-операторам достаются дешевые деньги в тенге под 3% годовых от Нацбанка, которые они выдают потом под 7% в виде 25-летних ипотечных кредитов населению (то есть 4% можно заработать "на ровном месте"), все риски, связанные с возвратом кредитов, также переходят на тех, кто их выдаёт. Говорят, что если по какой-то причине человек, взявший кредит, перестает по нему платить в течение 90 дней, то банк обязан вернуть обратно все выданные по кредиту деньги – государству, и в этом случае банк останется наедине с проблемой неоплаты кредита. А с учётом тех экономических кризисов, которые могут повлиять за 25 лет на заёмщиков, мне искренне хочется проявить сочувствие к банкам-участникам. Наверное, поэтому крупные финансовые институты не особо спешат принимать участие в этой программе.
Подводя итог, хочется отметить, что сама идея массового решения проблемы жилья и создания программы по выдаче доступных ипотечных кредитов – прекрасна. Наверняка проблемы с жильем существуют не только у 1 500 семей, взявших кредит по "7-20-25". Таких людей больше, гораздо больше. На сегодняшний день понятны существующие проблемы, связанные с программой, и у застройщиков, и у граждан, и у банков. Осталось самое простое – решить эти проблемы энергично и оперативно! Может быть, когда-нибудь настанет день, когда всех котят в стране разберут люди, желающие запустить их первыми в свою новую квартиру, взятую по программе "7-20-25"
