Исповедь девелопера

Мы хотим развеять мифы и дать взгляд с другой стороны на ситуацию. Мы не берёмся рассуждать о правильности выбранного направления по политике тенге, мы вынуждены, так же, как и все остальные, принять всё происходящее как данность. Безусловно, мы стараемся скорректировать пути и направления в собственном бизнесе, тем самым внося свой вклад в тенденции рынка, но мы всегда стараемся адекватно реагировать на изменения, происходящие в целом в стране.

Все мы находимся в одном информационном поле и стали свидетелями обсуждений статей в Сети о проблемах бизнеса ретейлеров и отзывов к ним. Некоторое недоумение в них вызывает привязка цен на товары в торговых центрах к стоимости арендной платы.

Мало кто задумывается, что либо сами товары, либо материалы или оборудование для их производства – импортные и закупаются за валюту. Практически каждый ретейлер так или иначе привязан к той или иной иностранной валюте. Естественно, что и цена товара формируется с привязкой к курсу данной валюты. Многие взяли кредиты в долларах на развитие бизнеса. И если посмотреть на всю структуру расходов, то доля арендной платы не столь значительна, чтобы обвинять девелоперов во всех грехах. Сейчас ретейлеры пытаются представить дело таким образом, что именно девелоперы виноваты в том, что их товар подорожал. При этом такой сложный механизм как строительство и управление торгово-развлекательным центром отчего-то рассматривается как бизнес, защищённый от колебаний курса доллара и приносящий суперприбыль.

Девелопмент – это бизнес с высокими первоначальными вложениями и зачастую с высокой долей кредитных заёмных средств, что изначально формирует определённые риски по возврату как вложенных инвесторами, так и заёмных средств. Самоокупаемость таких проектов составляет порой десятки лет. И говорить об извлечении суперприбыли девелоперами в нынешней рыночной ситуации как минимум не совсем корректно.

Безусловно, рассматривая собственные риски будущих периодов многие девелоперы, реализующие проекты торговых центров, устанавливают в контрактах возможность применения индексации в случае условно значительного повышения курса валют. По большей части это связанно с использованием "длинных" займов в валюте при создании торговых центров, что было продиктовано ситуацией на рынке, при которой начиналась деятельность того или иного торгово-развлекательного центра. Однако все условия применения индексации достаточно чётко прописаны в договорах аренды, которые неоднократно проходят правки и согласования с арендаторами. Одним из условий применения индексации, к примеру, является определённый минимум отклонения курса валюты, при котором применяется индексация.

До наступления ситуации, при которой курс валюты отклоняется в сторону увеличения на определённую, оговорённую обеими сторонами (девелопера в качестве арендодателя и ретейлера в качестве арендатора) величину, индексация арендной платы вообще не применяется, формируя достаточно стабильный коридор курса валюты. Изначально данный коридор, при котором не применяется индексация, инициируется девелопером и направлен на стабильное развитие ретейлера, особенно в первые несколько лет становления ТРЦ. Однако ситуация с резким изменением курса валют в сторону увеличения, к сожалению, значительно уменьшила действие такого коридора.

Как уже упоминалось, применение индексации связано с высокими рисками по возврату в валюте займов, использованных при строительстве и непосредственно реализации проектов торгово-развлекательных центров и, совершенно очевидно, не является прихотью девелоперов. Построение бизнеса девелопера ТРЦ в ситуации, когда покрытие таких рисков целиком лежит на плечах самого девелопера, является утопическим. По аналогии можно предложить ретейлерам удерживать цены на все товары без повышения на уровне пятилетней давности, независимо от курса валюты, в которой этот самый товар приобретается. Это заведомо провальный, с экономической точки зрения, бизнес.

Девелоперы ТРЦ по самой реализации собственного бизнеса вынуждены оценивать не только свои риски, но и постоянно отслеживать ситуацию на рынке ретейла, оценивать обороты различных магазинов разной степени условной якорности, анализировать покупательский спрос, сегментировать этот спрос и в соответствии со структурой спроса формировать пул брендов, представляющих товары в ТРЦ.

С каждым отдельно взятым арендатором командой девелопера ведётся скрупулёзная работа и анализ как с объектом, интегрированным в субсистему всего ТРЦ. В свою очередь, все основные силы команды каждого ТРЦ должны быть направлены на формирование этой самой субсистемы, неповторимого микроклимата, собственного пространства для покупателей, основанного на эстетических, архитектурных, территориальных, экономических и многих других аспектах. В текущей же ситуации основные силы команд девелоперов направлены на стабилизацию бизнеса ретейлеров, арендаторов ТРЦ. Не будем рассуждать о верности расстановки приоритетов в данной ситуации, однако очевидно, что при текущей ситуации страдает, в конечном счёте, потребитель, покупатель, посетитель ТРЦ. Сейчас необходимо стабилизировать ситуацию и установить достаточно устойчивый баланс между девелоперами и ретейлерами, при котором менее всего пострадает конечный потребитель – посетитель ТРЦ.

Практически все девелоперы открыты для диалога с ретейлерами, ведь конструктивные диалоги чаще всего являются взаимовыгодными. Однако в последнее время всё чаще конструктивные диалоги превращаются в ультимативную декларацию ретейлерами определённых требований по изменению условий аренды, что полностью противоречит структуре бизнеса обеих сторон и является несколько однобоким и даже эгоистичным методом ведения переговоров. Улучшать один бизнес за счёт другого – это в корне неверно.

Несколько конкретизируем данную проблему: многие ретейлеры не готовы воспринимать отношения с девелопером, реализующим проект ТРЦ, как сотрудничество. Оставляя без внимания интересы девелопера как совершенно не касающиеся арендатора, в свою очередь оперируют собственными отчётами о прибылях и убытках и настойчиво требуют от девелопера решения финансовых проблем собственного бизнеса. Причём решением проблем такие арендаторы-ретейлеры видят только изменение арендной платы по величине или структуре.

При этом многие ретейлеры в качестве аргумента высказывают низкую для них маржинальность и высокие цены для потребителей. На нашей памяти нет ни одного случая, когда управление ТРЦ, рассматривая состояние арендаторов, ухудшая собственные финансовые процессы, уменьшало арендную плату, и арендатор-ретейлер на основании этого понижал бы цены на свои товары. Таким образом, очевидно, что уменьшение арендной платы не будет иметь эффекта для конечного потребителя, а лишь улучшит финансовое состояние арендатора ТРЦ, ретейлера, что не является конечной целью девелопера, особенно ценой собственных финансовых потерь, связанных с уменьшением стоимости аренды.

Вариативно ретейлеры, арендаторы ТРЦ, предлагают переход на так называемый процент с оборота. Таким образом арендная плата становится зависимой исключительно от того, в каком объёме и по какой цене ретейлер реализует свой товар. В данной ситуации девелопер кроме своих рисков получает и реализацию рисков ретейлера, что объективно несколько странно для бизнеса. Для уменьшения финансовых рисков в таком построении стоимости аренды в виде процента с оборота девелоперу необходима возможность контроля над персоналом ретейлера, тренингами такого персонала, так как персонал порой является ключевым фактором уровня продаж. Девелопер должен контролировать такие факторы, как маркетинг бренда, ценообразование, качество товаров и прочие детали бизнеса продаж, то есть становиться полноправным участником бизнеса ретейлера.

Нет однозначного ответа на вопрос: "Готовы ли девелоперы становиться полноправным участником бизнеса ретейлера?" Очевидно, что каждый должен заниматься своим бизнесом, и системно расширять свой бизнес в сторону ретейла большинство девелоперов в данный момент не готовы. Отсутствие же подобного контроля со стороны девелопера в сторону ретейлера порождает больше вопросов, чем ответов. Недавний пример со сложностями таможенной очистки и сертификации ввозимых товаров выявил эту проблему очень явно. У ретейлеров, испытавших проблемы с сертификацией и, как следствие, ввозом товаров, не появились новые коллекции в пик сезона, не произошла допоставка предыдущей коллекции на распродажу, что вызвало значительное проседание товарооборота в пиковый для всех месяц – август. Девелопер не может повлиять на такие нюансы, но в случае арендной платы в виде процента с оборота, однозначно, испытает на себе проседание в виде мизерной платы с оборота.

Должны ли отражаться на девелопере подобные трудности бизнеса ретейлеров? На наш взгляд, в текущей рыночной, финансовой и банковской системе в стране в целом – нет, не должны. Это, совершенно очевидно, риски компаний, осуществляющих поставку и торговлю товарами, которые должны быть финансово покрыты только за счёт компаний-ретейлеров.

Многие ретейлеры называют социальный аспект, который они формулируют как создание и наличие рабочих мест в своих компаниях, но давайте будем логичными. Совершенно на поверхности, что все рабочие места в торговом центре созданы именно благодаря девелоперам. Именно девелопер формирует основную массу налогов, выплачиваемых в бюджет. И именно благодаря этим налогам реализуются различные программы Правительства РК. Поэтому использование социального аспекта в решении финансовых вопросов между девелоперами и ретейлерами, на наш взгляд, является не совсем корректным, а местами и спекулятивным.

Как бы ни решались вопросы между девелоперами и ретейлерами, какими бы способами и методами ни строился бизнес, совершенно ясно всем сторонам, что мы все, что называется, в одной лодке. Нам всем необходимо строить бизнес с целью удовлетворения потребностей конечного потребителя - покупателя, посетителя ТРЦ. И в данном случае эффективны не устраиваемые микрореволюции арендаторов, не бойкоты, а прямой диалог между каждым отдельным арендатором и девелопером с возможной переориентацией бизнеса исключительно с получения прибыли, на долгое и стабильное сотрудничество. Ведь, по сути, сейчас даже организованные вместе ретейлеры всё равно являются представителями отдельных бизнесов с пересекающимися интересами, которые зачастую, несмотря на общие цели и задачи, обращаются к девелоперам с предложением замены собственными брендами и магазинами своих коллег по цеху, ретелейров, даже входящих в одну ассоциацию. В данном случае девелопер остаётся в стороне от различных интриг и работает исключительно на создание жизненного пространства для всех ретейлеров и на формирование той самой субсреды ТРЦ.

И девелоперам, и ретейлерам необходимо много и упорно работать в сложившейся ситуации. Как один из выходов нам представляется создание ассоциации девелоперов, которая будет решать совместно с ассоциацией ретейлеров плановые стратегические задачи, решать системные проблемы. Причём важно, чтобы решались задачи рыночного плана, стратегические, без сведения сути проблем к обсуждению частных условий контрактов между девелоперами и ретейлерами, а намного шире: решать нужно системные задачи рынка, задачи банковской и финансовой сферы. Ну а линейно, в рабочем порядке мы будем отрабатывать внутренние проблемы каждого отдельного девелопера и ретейлера. В частности, по многим ретейлерам уже отработаны смягчённые условия индексации, более плавный переход на новый курс. Данные условия предоставлены исключительно за счёт финансовых потерь девелопера и осуществлены исключительно с целью поддержки ретейлеров для формирования возможности ввоза новых коллекций, качественных товаров для посетителей ТРЦ, формирования той самой неповторимой среды торгового центра.

Мы верим во взаимоотношения, при которых обе стороны заинтересованы в сотрудничестве. И мы искренне верим, что как со стороны девелоперов, так и со стороны ретейлеров выстоят крепкие, устойчивые и ликвидные компании с правильно ориентированным бизнесом. И мы приложим все усилия для сохранения собственного бизнеса и максимального сохранения всех жизнеспособных арендаторов в рамках финансовых потерь, приемлемых для бизнеса девелопмента.

Ведь, в конечном итоге, довольные и счастливые лица покупателей в ТРЦ – лучшая награда за все усилия и ретейлеров, и девелоперов.