Сейчас здесь расположились офисы и люксовый отель The Ritz-Carlton, Astana. Почему башни? Почему они стали именно такими? Почему создатели не стали строить самое высокое здание в столице? И за чей счёт всё же построили? Об этом informburo.kz рассказал Ерлан Оспанов, управляющий партнёр и генеральный директор группы компаний "Верный капитал".
– Ерлан Маратович, расскажите, пожалуйста, как возникла идея Talan Towers? Речь ведь идёт не только о выгодном вложении средств, окупаемость такого проекта очень длинная. Значит, есть что-то кроме денег?
– Идея строительства многофункционального комплекса Talan Towers на этом месте принадлежит нашему акционеру Булату Утемуратову. По его решению пять лет назад наша группа переехала в Астану. Мы рассматривали существующие на тот момент офисные помещения, но ничего достойного не нашли. Тогда появилась задача: построить собственный офис. Вместе с тем возникло желание возвести ещё и люксовый отель, это мог бы быть The Ritz-Carlton.
Мы выбирали площадку для строительства, было несколько вариантов, и в итоге остановились на участке по диагонали от площади перед Байтереком. Понятно, что были определённые планы и желания по тому, как освоить данный участок, но мы действовали хрестоматийно. Первым делом сделали анализ наилучшего использования этого места, так называемый best use analysis. Исследование показало, что здесь можно построить и офис класса А, и отель класса люкс, вместить небольшую торговую галерею и добавить несколько люксовых апартаментов. И именно этот сценарий мы реализовали в Talan Towers.
– Какие были трудности при проектировании? Как выбирали проектировщиков? Как возникла идея башен? Сразу ли она была принята, ведь башни – это так скучно? (Получилось, правда, очень красиво).
– Мы долго выбирали и остановились на нью-йоркском архитектурном бюро SOM. Сначала отработали концепцию назначения здания, затем провели его компоновку. Были долгие споры и жаркие дебаты по тому, как будет выглядеть само здание. И в конечном итоге всё свелось к тому, будет это одна башня или две. Мы изучали аргументы за и против в каждом сценарии, анализировали логистику и прогнозировали, как всё будет работать с одной и двумя башнями.
В итоге остановились на двух башнях. Такое решение позволило нам улучшить логистику вокруг здания и сделать два отдельных входа в отель и бизнес-центр. Кроме того, дало возможность уменьшить так называемый соrе, сердцевинную часть каждой башни, где находятся лифты, конструкция здания вышла проще и лаконичнее, использование площадей стало оптимальным.
– Если бы это была одна башня, она была бы раза в два выше?
– Она была бы в два раза выше, больше площадь этажа, достаточно сложная сердцевина и логистика. Изначально архитекторы SOM представили нам проект с одной 60-этажной башней, которая стала бы самым высоким зданием столицы. Это, признаться, было очень заманчиво. В мире немало примеров таких небоскрёбов, где всё совмещено. Но вы только представьте: в одной башне и офисы, и отель, и апартаменты. И у каждого – свой вход.
Распределить такие потоки было бы очень трудно, для резидентов офисов, гостей отеля, жителей апартаментов и других посетителей было бы крайне неудобно пользоваться таким зданием. И для нашего акционера, и для всей управляющей команды решение построить две башни вместо одной далось нелегко после долгих и напряжённых споров. Так что в каком-то смысле мы пожертвовали своими амбициями ради удобства будущих посетителей, не стали гнаться за высотностью, а построили оптимальное и комфортное здание. И вы знаете, такое решение уже себя оправдало. Мы видим, как комфортно людям в нашем здании, где всё продумано и учтены пожелания каждой группы посетителей.
– После всех ваших дискуссий какая окончательная модель для возведения Talan Towers была принята?
– Начнём с того, что когда мы определились с концепцией, наш акционер поставил перед нами задачу, чтобы мы построили здание максимально люксовое, высокого уровня, качественное. Чтобы это был отель пятизвёздный, чтобы офисы были премиум-класса. Если торговая галерея, чтобы там обязательно были люксовые товары. И всё наполнение этого здания обязательно должно быть первоклассным. Так, к примеру, лобби отеля проектировалось просторным и изысканным, таким, чтобы при входе у гостей захватывало дух и с первых шагов возникало ощущение исключительности. И да, лобби сегодня действительно впечатляет атмосферой и утончённым дизайном.
Финальная концепция Talan Towers заключалась в создании центра притяжения в столице – так называемого lifestyle, meeting place, где можно провести целый день. Средоточие всего, что может понадобится самому взыскательному клиенту. Здесь можно работать в офисе, жить в отеле, приватно позавтракать или пригласить партнёров на деловой обед, выпить чашку кофе или чая в компании друзей, в выходной день прийти семьёй на ужин и прогуляться по магазинам.
Интересно наблюдать, как быстро задуманное воплощается в жизнь. Прошёл всего месяц после открытия The Ritz-Carlton, Astana, а лаунж-бар отеля Ozen и его летняя терраса уже стали излюбленным местом встреч для гостей и жителей столицы. Почти ежедневно в залах отеля проходят мероприятия, а в выходные традиционно проводят свадебные торжества. При этом активизируется работа бизнес-центра, наполняются бары и рестораны отеля, словом, жизнь кипит.
– Расскажите, пожалуйста, о том, как строилась работа с подрядчиками: долго ли спорили с дизайнерами, проектировщиками? Какие принципиальные условия вы им поставили в самом начале?
– Наша работа с партнёрами строилась исходя из концепции здания. Мы начали выбирать консультантов, дизайнеров, проектировщиков, и концепция накладывала определённые требования к работе с ними. Мы понимали, что бюджет будет большой. Уже на стадии проектирования пришли к цифре в 120 тысяч квадратных метров. И здесь надо отдать должное нашему акционеру, который решился за счёт собственного капитала финансировать такой крупный проект. Это сильно нам помогало в процессе работы, так как обычно для строительства подобных объектов управляющие идут за кредитами в банк, а это создаёт дополнительные сложности. С целью оптимизации строительного бюджета мы после долгого анализа пришли к выводу, что лучше использовать модель управления строительством, для которой привлекается инжиниринговая компания, так называемый construction management.
Альтернативной ей моделью служит выбор генерального подрядчика, который сам делает рабочее проектирование и строит всё под ключ. Но здесь есть свои минусы. Во-первых, бюджет, скорее всего, будет высоким за счёт покрытия всех возможных рисков, которые заложит генеральный подрядчик. Во-вторых, он будет сам выбирать субподрядчиков на выполнение всех работ, включая отделочные работы и инженерию. Таким образом, заказчик, фигурально выражаясь, оказывается в положении пассажира в самолёте, управляемого пилотом.
Мы отдавали себе в этом отчёт, поэтому и предложили идею управления строительством через привлечение инжиниринговой компании, и нам это одобрили. В итоге мы пригласили компанию Turner International. Разбили весь объём строительных работ на отдельные пакеты. Например, подпорная стена, сваи, нулевой цикл, каркас, фасад, инженерия, отделка, благоустройство. И для каждого пакета отобрали подрядчика. Подготовку тендеров (предквалификацию и выбор ценовых предложений), дальнейшую координацию, дизайн и строительство осуществляла Turner International. По каждому пакету мы совместно со всей командой готовили информацию и согласовывали предложение с нашим акционером. Я хочу отметить, что такое активное вовлечение акционера проекта на всех этапах строительства достаточно необычно и объясняется его личным желанием проконтролировать, чтобы все работы были выполнены на самом высоком уровне, и убедиться, что материалы использованы только первоклассные.
При такой структуре мы имели возможность самостоятельно выбирать подрядчиков, консультантов, дизайнеров. И их было много. Мы консультировались по всем вопросам начиная от фасадов, акустики, освещения и заканчивая организацией движения автотранспорта на прилегающей территории. Плюсы в подобном подходе были следующие: мы сами выбирали каждого подрядчика, видели его уровень и знали, чего ожидать. Более того, мы скрупулёзно отбирали материалы для строительства. К примеру, только в отделочных работах мы использовали 54 вида мрамора, и каждый утверждали управляющей командой с участием акционера. Таким образом, мы всё решали сами и были готовы к сложностям, чтобы обеспечить наивысшее качество здания. Да, иногда такое стремление приводило к удорожанию, но мы знали, что создаём уникальный проект, который не устареет морально, будет прочным, как говорится, построенным на века.
Это была очень интересная работа. В связи с этим хочу вспомнить опыт сотрудничества с английскими дизайнерами интерьера. В отеле это был Richmond, Callison для торговой части, Perkins+Will – в офисной башне, дизайн интерьеров всех ресторанов в отеле тоже делала британская компания Blacksheep Creatives. У них свой особый подход, да и сам дизайн сложный в реализации в связи с большим количеством разных элементов, которые нужно сопрягать и из которых складывается общая сложная картина. Здесь мы столкнулись с определёнными трудностями, и я убедился, что такой дизайн не так просто воплотить в реальность и не каждый подрядчик справится. Достаточно взглянуть на жалюзи в лаунж-баре Ozеn отеля. От пола до потолка тянутся тонкие нити с бусинами по всей длине фасадов, это целых шесть метров в высоту, и всё – ручной работы. Чтобы их надеть и повесить, ушло несколько дней. Или, к примеру, использование множества металлических планок, которые нужно было интегрировать с камнем и деревом. Вообще в интерьере отеля много ручной работы и оригинальных дизайнерских решений.
Так что наш подход себя оправдал, и сегодня мы имеем продуманное с точки зрения дизайна здание. Но самым важным результатом стала оптимизация строительного бюджета. Мировая практика показывает, что экономия при использовании модели управления строительством происходит в пределах 20-30% от общего бюджета по сравнению с моделью выбора генерального подрядчика.
– А что с внешним видом здания и фасадом? Тоже было много вариантов? У вас очень интересный облицовочный камень, видны даже останки древних животных…
– Мы как заказчики, не будучи профессиональными строителями, архитекторами или дизайнерами, при выборе зачастую полагались на ощущения: нравится – не нравится. Это помимо логических аргументов как, например, неудобство расположения входа или какой-то зоны. Вариаций было изрядное количество. Как я уже сказал, много времени ушло на разработку компоновки всего здания, а с фасадом вообще отдельная история. Мы очень долго обсуждали, как будут выглядеть башни, но так и не пришли к единому мнению. Тогда наш акционер поставил вопрос ребром: или находим ещё варианты, или отдаём фасады другому архитектору. Благодаря его настойчивости мы устроили финальный мозговой штурм, рисовали, придумывали, тут же советовались с архитекторами, и в какой-то момент пришла идея использовать сочетание камня, стекла и бронзы – то, что мы видим сейчас. По-моему, получилось неплохо.
Процесс выбора облицовочного материала тоже занял достаточно времени, было много предложений, и с искусственным камнем в том числе, но в конечном итоге остановились на натуральном материале из Германии под названием Jurassic. Это древняя порода, известняк юрского периода. По бюджету использование этого камня обходилось дороже, но акционер решил использовать его, чтобы здание стало действительно красивым. И не только поэтому. Использование натурального, "живого" материала обеспечит долговечность объекта, и при его стойкости к воздействию окружающей среды он будет становиться лучше, менять цвет и текстуру.
– Вы довольно быстро реализовали этот проект. Рядом с вами по соседству строится другой объект, не будем его называть: строить его начали раньше, несколько раз он горел, и до сих пор конца и края стройке не видно. В чём ваш секрет, как удалось быстро воплотить в жизнь то, что пять лет назад было ещё на бумаге?
– Я не считаю, что это быстро. Весь проект, от идеи до завершения, занял у нас пять лет. Конечно, можно было строить и дольше, но мы смогли уложиться в этот срок благодаря слаженной работе всей команды, чётким задачам со стороны акционера и их понимания нами как управляющей компании. Естественно, ничего идеального не бывает, были ошибки, не все процессы шли гладко. Но для того управляющая команда и существует, чтобы решать проблемы и делать это эффективно.
– Расскажите, пожалуйста, о "зелёных" технологиях, которые использовали при строительстве Talan Towers. Почему решили их использовать? Это ведь делает проект более дорогим в реализации.
– Технологии "зелёного" строительства в нашем здании не привели к удорожанию, по крайней мере к значительному удорожанию. Почему? Потому что мы не гнались за модой, а критически подходили к тому, что использовать в нашем проекте, а что представляется нецелесообразным. Из всего перечня критериев мы вычленяли только те технологии, которые реально дают положительный результат, остальные отклонили ввиду отсутствия эффективности. Не скажу, что у нас внедрён большой набор "зеленых" технологий, но некоторые вполне очевидны. Мы используем LED-лампы освещения, это уже повсеместная практика, а также очищенную техническую воду для полива зелёных насаждений. На фасадах стоит энергоэффективное стекло. Летом в нашем здании не жарко, зимой – не холодно. Стекло уникальное, оно позволяет экономить на операционных затратах: на отоплении и на охлаждении.
– Что за технологии "умный" дом"? В чём их преимущество?
– У каждого своё понимание, что такое "умный" дом. В некоторой степени это гонка за модой, чего мы не хотели допустить. Технологию "умный" дом" мы применили у нас в офисе и использовали в отеле. В таких системах самое важное, чтобы пользовательский интерфейс между пользователем и "умным" домом был простым и понятным. Для чего нужна такая система? Чтобы не усложнять жизнь, в данном случае – гостю отеля или резиденту офиса. А это возможно тогда, когда сложная система стоит за панелью управления, а алгоритмы пользовательского интерфейса – к примеру, как отрегулировать освещение или поднять шторы – наоборот, простые. Бывают сами по себе очень сложные системы, использование которых ещё более усложняет жизнь, поэтому мы попытались применить такие продукты, которые, напротив, облегчат её. В частности, мы поставили удобные панели компании Vivid. Например, вы входите в номер отеля, хотите управлять микроклиматом, и зачастую на панели множество кнопок: можно поставить и солнышко, и снежинку. И голову ломаешь, что же нужно нажать. Мы сделали просто. На панели вы набираете нужную температуру, скажем, 22 градуса, и система сама поддерживает её на заданном комфортном уровне.
– Все жители города отмечают то, как спроектирована и оформлена прилегающая территория. Фактически Talan Towers создал вокруг себя инфраструктуру, доступную не только работающим в бизнес-центре или гостям отеля. Это было сделано намеренно?
– Любой объект недвижимости должен проектироваться с учётом создания должной инфраструктуры и облагороженной территории вокруг. Как можно построить здание и не подумать о благоустройстве, озеленении и прилегающей территории? Это всё равно что надеть дорогой костюм с нечищеными ботинками. Мы с самого начала понимали, что благоустройство прилегающей территории является неотъемлемой частью всего комплекса. Поэтому, как я уже говорил, команда консультантов помогла нам правильно спроектировать логистику: движение автомобилей и пешеходов вокруг комплекса, систему дорог-дублёров (пандусов для въезда на подземную парковку и выезда). Многое в процессе работы над проектом меняли для удобства посетителей. Ну и, безусловно, уделили особое внимание озеленению, продуманному с точки зрения эстетики и должного и практичного ухода.
– Чем отличалось строительство и оформление башни бизнес-центра и башни отеля?
– Назначение и компоновка разные. Более того, в каждом здании своя атмосфера. К примеру, в бизнес-центре входное лобби должно быть оптимальным с позиций рационального использования полезной площади, лифтовые лобби – удобными для прохода посетителей и резидентов офисов. В офисной башне, к примеру, лифтов больше: восемь пассажирских, один сервисный, ещё один VIP – в расчёте на большую проходимость. В бизнес-центре мы использовали систему управления DCS (destination control system), которая сама считывает, сколько людей едет на тот или иной этаж, разводит пассажиропотоки по лифтам и решает, какой лифт на какой этаж отправить без перегрузки подъёмников. В отеле другое количество людей, там стоят традиционные лифты, внутренняя отделка и материалы используются иные для создания атмосферы уюта и покоя. Предусмотрены рестораны и бары, SPA-центр для комфортного проживания гостей.
– Офисом управляет международная компания JLL. Скажите, почему прибегли к помощи зарубежных специалистов?
– Само здание, его уровень диктует определённые требования к качеству обслуживания. Любое здание нужно обслуживать, начиная от обычного клининга, содержания технических систем и заканчивая более сложными инженерными сервисами. Для Talan Towers задача была делать это в соответствии с международными стандартами. Поэтому было принято решение на стадии запуска привести сюда компанию с мировым именем, которая имеет опыт обслуживания здания на высоком уровне.
– В портфеле группы компаний "Верный капитал" есть The Ritz-Carlton, Vienna – отель, созданный из четырёх исторических зданий в центре Вены. Тот опыт пригодился или The Ritz-Carlton, Astana – совершенно другой проект?
– Безусловно, любой предыдущий опыт помогает. Хотя вы правы, это абсолютно другой проект. То здание мы купили уже готовым, нужно было его конвертировать применительно к параметрам The Ritz Carlton. И у нас там было достаточно времени на подготовку. Здесь времени было меньше, к сожалению. Передача готового здания оператору – достаточно сложный процесс. И так как рынок Вены очень конкурентный со сложным ведением отельного бизнеса, тот опыт однозначно помог нам в работе здесь.
– Как, на ваш взгляд, может повлиять Talan Towers на рынок коммерческой недвижимости в Казахстане и Астане?
– Я уверен, что появление Talan Towers только положительно повлияет на рынок коммерческой недвижимости в Астане, выведет его на новый уровень, ожидаемый от столичного города. Мы хотели привнести новые стандарты качества строительства и управления недвижимостью, стать ориентиром для рынка. Это и первые в столице офисы класса А, и наш флагман, отель The Ritz-Carlton, Astana, и апартаменты в отельной башне. Что касается казахстанского рынка в целом, то появление такого крупного игрока как Talan Towers не может не отразиться на его процессах и, я уверен, поднимет общую планку и простимулирует конкурентную среду.
