Адиль Нурмаков и Диас Маратулы: Почему Алматы не получает пользы от бездействующей земли

Строительный бум в Алматы уже никого не удивляет. Горожане сетуют на утрату архитектурного облика. В последнее время набирает силу стихийное движение так называемых гражданских активистов: людей, зачастую не имеющих профильного образования, но позиционирующих себя экспертами, которые препятствуют практически любой стройке в южной столице.

Проблема долгостроя в Алматы так же упирается в строительное бездействие – застройщики говорят, что лишний раз не хотят оказываться под градом критики, аргументируя тем, что диалога между обществом и бизнесом нет, есть только манипуляция общественным мнением со стороны активистов. На вопросы о "тёмных пятнах" на карте города и в целом архитектурно-градостроительном имидже южной столицы ответили руководитель и соучредитель Urban Forum Kazakhstan Адиль Нурмаков и эксперт по коммуникациям Urban Forum Kazakhstan Диас Маратулы.

– Есть ли у Алматы свой стиль сейчас – какой он, есть ли предпосылки к его самоопределению или трансформации?

А.Н.: – Если говорить о градостроительной узнаваемости Алматы, то, на мой взгляд, она была заложена ещё в XX веке. На современном этапе зданий общественного назначения появлялось не так много, чтобы занять место как визитные карточки южной столицы. Более того, многие знаковые советские здания со временем теряли оригинальный облик, отчего страдала идентичность города.

Касательно современной застройки, нужно посмотреть на то, как она создавалась. Главным образом, это происходило в короткие периоды экономического роста. Появлялись проекты современных жилых и коммерческих зданий, не все из них имели связь и преемственность со сложившейся архитектурной историей. Часть страдала не столько от визуальной составляющей, сколько от используемых материалов, что тоже не очень хорошо укладывалось в общем городском пейзаже. Тем не менее у Алматы имеется собственный, самобытный архитектурный облик. 

Д.М.: – Архитектурный – это одно, но и в градостроительном плане тоже есть своя идентичность. Если окунуться в историю и не смотреть на вопрос с точки зрения привлекательности для туристов, а непосредственно с практической стороны, насколько удобно жить в городе, – исторически Алматы повезло. Он развивался квартально: небольшие квадраты, довольно плотно застроенные. На самом деле это самый удачный вид застройки города. Посмотрите: в нашем центре удобно перемещаться, есть возможности для коммерции и развития бизнеса. А что происходит в микрорайонах? Там образуется не такая удобная среда. Иногда отсутствуют даже улицы и инфраструктура, что уже говорить о квартальной застройке.

А.Н.: – Таким образом, есть два компонента, которые составляют идентичность Алматы – это архитектура и принцип градостроения. Ещё один момент, который характеризует город и всегда был важной частью его самобытности – это озеленение. Это и часть комфортной среды, и архитектуры, потому что озеленение должно рассматриваться в связке с этими элементами. Алматы, несмотря на все скандалы и значительное сокращение площади озеленения, пока сохраняет статус зелёного города, а зелёные массивы – это часть его стиля и идентичности.

– С одной стороны, в городе строительный бум, с другой, есть и незавершённые объекты. По данным Управления градостроительного контроля города Алматы, к долгострою относятся 29 объектов разной степени готовности и законсервированности. Каким вы видите решение проблемы долгостроев? Насколько реально реанимировать эти "коробки" и "скелеты" и завершить их сейчас?

А.Н.: – Каждый объект нужно рассматривать отдельно. Невозможно по всем 29 сказать одинаково, можно ли с ними что-то сделать. Полагаю, не все они были законсервированы должным образом, где-то могут быть изношены конструкции. Очевидно, что степень их пригодности для продолжения строительства должна определять техническая экспертиза.

Мало кому интересно будет работать со старым проектом и адаптировать его. Новый собственник может иметь другое представление о рентабельности и назначении здания. Да и проект может быть далёк от совершенства в наше время. Мы можем наблюдать, что некоторые здания адаптируют под другое назначение, но пока трудно судить о том, насколько это будет хорошо или плохо для города в будущем.

С другой стороны, в Казахстане не используются технологии переработки бетона и железобетонных конструкций. Такие отходы, как правило, превращаются просто в мусор, который со временем становится вредной пылью. Один из наших приглашённых лекторов из Швейцарии приводил данные, что за последние годы больше 90% архитектурных и девелоперских проектов – это не новые здания, а адаптация и реновация имеющихся.

Д.М.: – По большому счёту, причины возникновения долгостроев экономические. Однако сейчас появилось опасное нововведение: рекламные площади на заборах этих долгостроев. Например, в самом центре Алматы на Назарбаева – Жолдасбекова. Точно такое же встречается и на других объектах. Это уменьшает экономические стимулы для завершения строительства. Есть примеры в России и Грузии, когда некоторые дома-недострои в классных локациях полностью закрывали рекламой. Получалось так, что застройщику экономически невыгодно достраивать, он использует своё здание как рекламный объект. 

– Да и средства от рекламы наверняка не принесут такую прибыль, которой хватило бы, чтобы достроить здание.

 Д.М.:  – Да. Удивительно и другое. Мы все знаем последствия кризиса 2007-2008 годов, когда огромное количество дольщиков осталось без жилья и денег. Законы, которые были приняты после, должны были отрегулировать ситуацию для предотвращения подобного в будущем. Сейчас застройщики могут привлекать средства дольщиков, если есть гарантия от КИК или банка либо построен каркас. Но известны и другие методы: предварительные договоры, договоры бронирования, инвестиционные договоры. Пока не грянет кризис, а строительный бум на взлёте, от этого нет проблем. А что будет, если он случится? Нас ждёт большая проблема, чем в 2008 году. 

– Мы знаем случаи из практики, когда власти изымали участки в пользу государства в случае неосвоения земель. В отношении долгостроя кто или что мешает сделать так же?

Д.М.: – В любом случае у каждого объекта есть собственник или здания находятся в залоге у банков. Как решать юридически эти гражданско-правовые отношения – вопрос не к урбанистам. Однозначно, со всеми "тёмными пятнами" нужно что-то делать. В качестве позитивных примеров – на Курмангазы между Байсеитовой и Абылай хана планируют сделать парк.

А.Н.: – Но это не долгострой. Земля предоставляется городом на определённый срок, необходимый для старта работ. Если они не начнутся, город вправе забрать обратно.

С долгостроем всё сложнее: строительство начинается в рамках чьей-то собственности. И когда оно прекращается, город страдает, не получает пользы от земли, единственного имеющегося ресурса. Есть и другие риски, которые сопряжены с тем, что бесхозные, заброшенные объекты находятся в городской среде. Я думаю, что нужно проработать механизмы решения таких проблем. Город должен занимать более активную позицию и не становиться заложником обстоятельств, в которые попал тот или иной застройщик.

– Вы привели в пример парк. Однако есть сомнения, что у города хватит ресурсов на все долгострои…

А.Н.: – Город и не должен этого делать. Во-первых, нельзя заменять парком любое свободное пространство. В центральной части Алматы парков достаточно на душу населения. В целом по городу? Да, не хватает, но и это не выход. Нужно смотреть по конкретному объекту. Во-вторых, действительно у города не хватит ресурсов, чтобы трансформировать те же долгострои. Повторюсь, он и не должен этого делать.

Город должен работать с ситуацией, искать пути решения, а не просто забрасывать всё деньгами налогоплательщиков и решать вопрос простым способом. Почему налогоплательщики должны платить за отдельно взятую проблему застройщика? Должны прорабатываться схемы и поиск ответа на вопрос не только, почему это происходит, но и что нужно сделать, чтобы этого не происходило вновь.

– Есть ли удачные примеры, когда долгострой превратили в полезный и социально значимый объект?

Д.М.: – Одна из самых знаковых и классных историй, когда в Нур-Султане дольщики самостоятельно решали свой вопрос с жильём и достраивали дом. Жильцы объединились и всё-таки смогли закончить проблемный объект.

– В этом были заинтересованы сами жители. А если объект общегородского значения?

Д.М.: – В Алматы долго стоял недостроенный спортивный комплекс, сейчас это торговый центр. Мы не считаем, что это однозначно удачный и правильный подход. Но это пример, когда долгострой обрёл новую жизнь, сменив свою функцию.

– А даже не реновацию, а ре-эволюцию долгостроев можно назвать выходом из положения? В Алматы есть и такие примеры, когда заброшенный дом обновляют и продают…

Д.М.: – Если дома были построены, но заброшены, а сейчас приведены в порядок и в них закипает жизнь, я считаю, так можно делать.

– Пожалуй, лучше, когда объект "оживлён" и не представляет опасности, не говоря уже об эстетической составляющей. Но как правильно это сделать?

А.Н.: – Повторюсь, государству или городским властям не обязательно его выкупать, да и это неправильно. Это больше общественный интерес, чтобы не было таких объектов. Со временем они, даже если прошли процедуру консервации, будут приходить в аварийное состояние. Среда в целом от них деградирует. Необходимо создавать такие условия, которые вынудят собственника либо заканчивать строительство, либо продавать участок с долгостроем. Это не должна быть забота всегда городских властей. Они ответственны за среду, но не за судьбу каждого отдельного долгостроя.

– Что помимо этого не хватает городу?

Д.М.: – Недостаточно развита транспортная инфраструктура. На двухмиллионный город короткая линия метро, несмотря на две ожидаемые станции, нет трамвая. Тот же ЛРТ в рамках масштаба и населения Алматы был бы лучшим решением, как разгрузить город – и с точки зрения экологии, и с точки зрения доступности городской среды.

Urban Forum Kazakhstan запускал инициативу, для того чтобы в Алматы возобновили строительство скоростного трамвая по Толе би, однако пока она не нашла отклика. В мире – ренессанс трамвая, а мы всё ещё стоим в пробках и теряем огромное количество времени и средств, ресурсов и здоровья. В какой-то мере оставшиеся рельсы тоже можно назвать долгостроем.

– А если рассмотреть имеющиеся здания?

Д.М.: – Вопрос даже не в том, чтобы убрать разруху, а чтобы соблюдался дизайн-код и доступность среды. Взять, к примеру, улицы Тимирязева и Панфилова. С обновлением улиц мы видим, как увеличилось количество пешего трафика и появились новые удобные функции, в том числе и коммерческие. Когда создаётся благоприятная среда, жизнь возвращается. Если раньше она утекала в торговые центры, то сегодня она на улицах. И очень важно, чтобы город это делал не за счёт налогоплательщиков, а создавал больше условий для бизнеса.

Ещё одна сторона вопроса – полуразрушенный, заброшенный частный сектор, который уже освободили от жителей, но сносить и строить не начали. Вроде и не долгострой, но и как часть городской среды не используется. Или пустыри. В целом такие места нужно использовать. Другой вопрос – как и с учётом нагрузки на город. Но однозначно городская среда должна быть живой.

– В каком строительстве сегодня нуждается Алматы?

Д.М.: – Если посмотреть в целом, как сейчас застраивается город и новые районы, мы можем прогнозировать проблемы с социальными объектами и транспортной доступностью. Тем временем тренд в европейских странах – на реновацию, комплексную застройку и планирование. Сначала приходят инфраструктура и сетка дорог, а не просто люди ждут, когда всё это появится.

А.Н.: – В планировании не хватает более комплексного подхода к организации городской среды. Сейчас город выдаёт разрешения на строительство объектов, а застройщики знают, что наиболее востребовано будет жильё как инвестиционный инструмент. Однако мы видим, что практически все новостройки монофункциональны. Это жилые здания с небольшим набором коммерции на первых этажах, но эти площади настолько не приспособлены для бизнеса, что туда заходит ограниченный набор арендаторов. В итоге получаем примитивную среду.

На наш взгляд, не хватает зданий, которые бы проектировались как многофункциональные объекты не только с рекреационными и коммерческими функциями, но и предусматривали комфортную среду, доступность и встроенность в контекст района, в котором это здание появляется. Условно, если мы берём в пример застройку в уже сложившейся городской среде, нужно взаимодействовать с районом, в котором новый объект строится и не разрушать уже сложившийся уклад. Если это будут просто квадратные метры жилья, которые застройщик хочет продать (и продаст), то город получает больше населения на гектар земли, но не комфортную среду, многообразие функций и должный подход к социальной и транспортной инфраструктуре.

Ключом к ответу на ваш вопрос будет изменение подхода именно к городскому планированию. Тогда должна поменяться идеология у самих застройщиков. Необходимо, чтобы профессиональное сообщество и государство сообща разработали подход к планированию и качеству городской среды, к тому, чтобы новые объекты не создавали проблем, а наоборот, помогали развить среду. Тогда появятся здания, которые будут создавать хорошую сбалансированную, эстетичную и качественную среду.

Должны быть архитектурные конкурсы, чтобы не полагаться на вкусовые предпочтения, кругозор и широту взглядов архитектора, которого нанимает застройщик, а пытаться найти наилучшие решения из возможных для каждого конкретного участка.