– В Казахстане крайне низкий показатель по обеспеченности населения жильём. В стране уже два года реализуется программа «Доступное жильё-2020». В её рамках в прошлом году было построено 6,7 миллионов квадратных метров жилья. Фактически достигнут предкризисный показатель, но этого объёма всё равно мало.

Существует международный норматив, согласно которому на одного человека в год нужно строить один квадратный метр жилья. Соответственно в Казахстане ежегодно следует строить около 17 миллионов квадратов, а не 6,7 миллионов. У нас фактически на человека строится по 0,4 квадрата, а это неприлично мало. Более того, сильно подозреваю, что в регионах есть проблемы с учётом жилья. Возможно, там учитываются как жильё и все нежилые постройки внутри земельного участка. 

В мире считается, что если придерживаться приведённых расчётов, то это позволит держать жилищный фонд в хорошем состоянии, не увеличивая его. При условии, конечно, что жильё после истечения срока службы признаётся аварийным, а не всё время увеличивается срок его годности, как часто происходит в нашей стране.

На первый взгляд может показаться, что это очень трудно – осилить 17 млн квадратных метров в год, но на самом деле можно строить и больше. Например, в Китае, где живёт порядка 1,3 миллиардов жителей, в 2011 году было построено 3,88 миллиардов квадратных метров. То есть почти три квадрата на каждого китайца! Такие темпы позволили властям этой страны в разы увеличить обеспеченность жильём для городских жителей. Так, за двадцать лет на душу населения обеспеченность жильём в Поднебесной выросла с 10 до 30 квадратных метров, а в Казахстане за это же время – с 14 до 18 квадратов.

На сегодняшний день в республике функционируют три госструктуры, через которые реализуются жилищные меры – это Фонд недвижимости «Самрук-Казына»,  Ипотечная компания и Жилстройсбербанк. Все вместе они финансировали строительство около полумиллиона квадратных метров (8,3%) в прошлому году, из 6 миллионов, заявленных на год в программе «Доступное жильё». А к 2020 году по прогнозам будут финансировать до двух миллионов квадратов из запланированных 10-ти миллионов (20%).

Если говорить отдельно о ЖССБ, то его доля в общем объёме составила 300 тысяч квадратных метров, то есть 5% в 2012 году. Этот объём сохранится и далее, что приведёт к снижению доли до 3% в 2020 году. Кстати, надо понимать, что данный банк является инструментом реализации программ, которые принимаются вышестоящими организациями – правительством, министерством регионального развития и так далее.

Так вот, раньше программы банка имели настолько неадекватные требования, что по ним человек мог получить займ лишь в отдалённом будущем. Из-за этого интерес к банковским программам резко уменьшился. Но постепенно, особенно после кризиса, все эти требования ушли, появились новые механизмы, и ЖССБ стал одним из крупных участников рынка ипотечного кредитования. Например, сейчас заключено свыше 400 тысяч договоров по жилищным сбережениям, при этом 90% достигнуто за последние  5–6 лет, то есть за это время банк существенно увеличил свою значимость на рынке жилья, резко расширив возможности для получения займа.

Что касается недавних претензий депутатов к руководству банка, мне кажется, уровень рассмотрения проблемы должен быть выше. Конечно, если там действительно есть нарушения, то виновные должны понести наказание, но это больше вопрос проверяющих органов. Мне кажется, депутатам следует смотреть выше и ставить другие вопросы. К примеру, такие: обеспечивает ли жилищная политика всех казахстанцев доступным жильём или же только покрывает потребности небольшой части?  Нужно ли пересмотреть нормативы обеспеченностью жильём в большую сторону? На сегодня нормой считается, если на одного человека приходится 18 квадратных метров. Может, нужно увеличить до 25–30 квадратов? Как можно сделать так чтобы ЖССБ и Фонд недвижимости смогли выдавать людям ипотеку под 2–3%? Не пора ли предусматривать механизмы списания части кредитов в обмен на полезное общественное действие со стороны заёмщика, скажем, рождение ребёнка и так далее? Как обеспечить госслужащих жилищными условиями так, чтобы они думали о работе, а не о том, как найти более дешёвое жильё для аренды?

Почему депутаты не поднимают эти вопросы? С высоких трибун парламента говорить надо именно о таких вещах, думаю, такой подход больше отражает потребности народа. И если под давлением отдельных депутатов закроют ЖССБ или хотя бы урежут его возможности, либо оплату труда, это принесёт намного больший вред, чем все потенциальные нарушения, которые якобы есть в банке.

В адрес первых руководителей очень часто звучат обвинения в высоких зарплатах, хотя на самом деле случаев явного отклонения от здравого смысла мало. В основной массе оплата соответствует рынку или даже меньше среднерыночного уровня. И акцентирование критики на вопросах оплаты, когда при этом упускаются из виду более масштабные проблемы отрасли – это проявление популизма, нежели стратегического анализа упущенных возможностей национальных компаний.

Я думаю, даже если сотрудники ЖССБ действительно получали бонусы в 10 миллионов тенге, о которых говорят депутаты, это на самом деле немного. В целом это намного ниже, чем в большинстве нацкомпаний или частных банков. Конечно, если данная сумма получена незаконно, то виновные должны понести наказание. Если же законодательство было соблюдено, тогда должна проявиться культура официальных извинений. И здесь это будет демонстрацией лишь высокой этики со стороны любого, кто обвиняет, но ошибся.

В целом в Казахстане перспективы следующие. В 2020 году численность населения достигнет 19 миллионов, а страна будет строить в общем 10 миллионов квадратных метров. Этого едва хватит, чтобы обеспечить даже половину населения. При этом реально из данного объёма государство поддержит покупку населением лишь 2 миллионов квадратных метров. Это крайне низкие показатели.

Необходимо понимать, что жильё, особенно в условиях спекулятивности рынка, является активом, долг за который могут вернуть лишь немногие. Большинство же имеет доход, едва ли покрывающий текущие потребности. Именно поэтому упор на платёжеспособность населения в рамках обычных норм является неправильным.

Мне кажется, что стандартные ипотечные программы через коммерческие банки не могут быть основным инструментом для обеспечения населения жильём. Наоборот, во многих развитых странах именно государственные структуры являются основным источником выдачи ипотечных кредитов под низкий процент. Но все схемы обыгрываются так, чтобы не допустить спекулятивного роста цен на жильё и земельные участки. В то же время строительные компании могут получать достаточно денег, чтобы построить жильё и заработать.