Начиная с 2017 года по середину прошлого года в России происходит резкий рост на рынке ипотечного кредитования. В Казахстане также предпринимаются попытки придать ипотеке новые импульсы для развития: еще в конце 2016 года была принята госпрограмма "Нурлы Жер", а в 2018 году – программа "7-20-25. Новые возможности для приобретения жилья для каждой семьи". Однако ожидать всплеска в ипотеке, как это буквально только что было в России, пока преждевременно. Рассматривая российский кейс по ипотеке, стоит обратить внимание на такие аспекты, как более широкое целеполагание по госполитике в жилищном строительстве и ипотечном кредитовании, и проактивную и преобладающую роль госбанков в реализации госполитики.

Рассмотреть российский пример можно на основе аналитического продукта "Оценка роли государства в отрасли". По авторской методологии роль государства в отрасли имеет четыре типа.

Это госполитика – то, что государство пытается сделать в отрасли, исходя из своих политических, экономических социальных и иных интересов. Она обычно описывается в базовом законе или кодексе, государственных и правительственных программах, доктринах, отраслевых концепциях, поручениях высокого уровня, стратегических функциях.

Это реализация госполитики – фактическое исполнение вышеуказанного. Выражается в планах мероприятий, стратегических и операционных (годовых) планах министерств, бюджетных программах, и отчетах по всем этим документам, реализационных функциях. Сюда же относится и часть госуслуг.

Это госрегулирование – регуляторная среда в отрасли: лицензирование, сертификация, технические регламенты, проверки, санкции за неисполнение, регуляторные и контрольные функции. Но также и новые инструменты – анализ регуляторного воздействия, деятельность общественных советов и других площадок с участием госорганов.

Это участие государства в отрасли – фактическое его присутствие в качестве профессионального участника рынка. Это естественные монополии, госхолдинги, нацкомпании, институты развития, разного уровня подведомственные организации, но также и некоторая часть госуслуг, которые можно передать в конкурентную среду.

Пример "Оценки роли государства в отрасли" по туристской отрасли можно найти по ссылке

Госполитика в России – более широка и комплексна по целеполаганию

Базовый программный документ в рассматриваемой сфере у северных соседей – это "Стратегия развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года", разработанная еще в 2017 году. Позже ее реализационная часть нашла отражение в госпрограмме "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", принятой в конце декабря 2017 года, и в паспорте национального проекта "Жильё и городская среда", утверждённого годом позже.

Значимые цели Стратегии охватывают не только собственно жильё, но и места проживания россиян:

  • улучшение качества жилья и повышение комфорта городской среды;
  • устойчивое и сбалансированное развитие городов и территорий;
  • повышение доступности жилья за счёт развития рынка ипотечного кредитования;
  • развитие институционального рынка арендного жилья.

Решение данных задач находит отражение в таких направлениях Стратегии, как "Качественное и доступное жильё в комфортной городской среде" и "Строительство жилья в городской среде".

По первому направлению в рамках ипотеки предусматривалось:

  • рост доступности жилья через снижение ставок и рост доли ипотеки в сделках с жильём;
  • развитие вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечные ценные бумаги).

Там же по коммерческому и некоммерческому арендному жилью предлагалось:

  • формирование цивилизованного рынка коммерческой аренды, в том числе через создание стимулов для развития институционального рынка арендного жилья, в том числе налогового характера;
  • реализация проектов строительства арендного жилья – для рыночной аренды в крупных городах (доходные дома) и корпоративной аренды для крупных работодателей;
  • создание условий для перехода от предоставления населению с невысоким уровнем доходов жилья в собственность по некоммерческой аренде, например, по так называемой "военной ипотеке";
  • реализация проектов создания некоммерческого арендного фонда.

По направлению "Строительство жилья в городской среде" по городской среде планировались переход от строительства квадратных метров к жилью в комфортной городской среде и разработка и внедрение стандартов комплексного развития территорий.

По этому же направлению по строительству предусматривалось:

  • повышение обеспеченности населения жильём, причём, подчеркнуто, что "важны не только квадратные метры, но и количество комнат в жилье";
  • снижение административных барьеров в строительстве;
  • повышение прозрачности строительной индустрии;
  • создание эффективного механизма гарантий прав граждан-участников долевого строительства;
  • создание системы финансирования строительства через банковские механизмы без прямого привлечения средств населения;
  • поддержка федеральным бюджетом строительства инфраструктуры при реализации приоритетных проектов жилищного строительства и программ развития застроенных территорий;
  • стимулирование модернизации строительной отрасли и повышение качества индустриального жилищного строительства за счет постепенного запрета на использование устаревших технологий и стимулирования применения новых технологий.

И там же по вовлечению земельных участков предполагалось:

  • переход от расширения городов к эффективному использованию застроенных территорий и пустующих участков внутри городских границ;
  • комплексное освоение промышленных зон и развитие застроенных территорий, связанное с ускорением выбытия существующего жилищного фонда.

Для сравнения, в госпрограмме "Нурлы Жер" её цель обозначена, как "Повышение доступности жилья для населения". Цель звучит правильно, но её определение довольно размыто: какого населения, какой доступности. В общем её определение похоже на описание процесса, что, кстати, характерно и для рассмотренной выше российской стратегии.

Но в последней направления и их подразделы (ипотека, арендное жилье, городская среда, строительство) чётко и раздельно обозначены, при этом составляя какое-то общее целое, а далее каждая из них по отдельности разбивается (сверху вниз) по своим задачам, планам, мероприятиям. В то же время в "Нурлы Жер" задачи выглядят как отдельные разнонаправленные действия, микропрограммы внутри одной не цельной программы:

  • повышение доступности ипотечного кредитования;
  • стимулирование строительства жилья частными застройщиками;
  • строительство кредитного жилья через систему жилстройсбережений;
  • создание фонда арендного жилья для социально-уязвимых слоев населения;
  • развитие индивидуального жилищного строительства;
  • обеспечение населения арендным и коммерческим жильем;
  • поддержка долевого жилищного строительства.

Сравним цель (в случае российской стратегии) и задачу (в случае "Нурлы Жер") по ипотеке, что не удивительно, так как в госпрограммах в обеих странах и цели, и задачи часто бывают показателями одного уровня и путаются друг с другом

"Повышение доступности жилья за счет развития рынка ипотечного кредитования" и "повышение доступности ипотечного кредитования". В первом случае ипотека – это всего лишь инструмент для такой цели, как доступность жилья. Во втором случае развитие ипотеки выглядит как самоцель. Портосовское "я дерусь, потому что дерусь"…

В российской стратегии неожиданно (там обычно не всё так хорошо) удивляет масштаб. И ипотека, и жилищное строительство становятся частью больших изменений в городских пространствах. Неизвестно, что повлияло на такое увеличение масштаба. Чиновники обратили внимание на форсайты городов, периодически разрабатываемые исследователями-энтузиастами, или это заказ на такой формат передела рынка недвижимости, как реновация, уже приобретшая в Москве крайне негативный и скандальный характер? В рамках рассмотрения качества госполитики такие предпосылки не так важны, как то, что целеполагание в госполитике становится по-настоящему широким и комплексным, и в достаточной мере долгосрочным.

Более того, в Стратегию разработчики смогли внести такие реформаторские (в данном случае без учета плюсов и минусов для заинтересованных сторон) по сути предложения, как замена ипотеки на арендное жилье для отдельных субсидируемых категорий граждан (например, военных) и использование застроенных территорий и пустующих участков в городах, то есть "долгостроев", недостроенного жилья, неиспользуемых земельных участков.

Важным является не только масштаб и долгосрочность госполитики, но и то, на кого / что она собственно направлена.

Объектом госполитики у россиян выступает молодая семья, проживающая в крупном городе, с доходом, вероятно, выше среднего по стране. Чёткое определение объекта госполитики – главного её бенефициара – позволяет и в дальнейшем при её реализации и дальнейшем неизбежном апгрейде, не сходить с "основной колеи".

Если же объекты госполитики многочисленны, перемешаны в разных социальных группах и сообществах, то это существенно размывает фокус и сокращает возможности по концентрации ресурсов и усилий для её реализации. Грубо говоря, нарушаются принципы стратегии, которая по сути – это "выбор ключевого направления / важной точки и концентрированный удар по нему".

Реализация госполитики и участие государства в отрасли: тон задают госбанки

По методологии "Оценки роли государства в отрасли" одна роль (госполитика) естественным образом должна поддерживаться другую (реализация госполитики), причем, иметь достаточное ресурсное и организационное обеспечение, а также разумные временные рамки и достижимые промежуточные результаты.

В то же время, госрегулирование в своих принципах и даже деталях не должно противоречить озвученной госполитике и проводимой её реализацией. Грубо говоря, нелогично одновременно поддерживать малое предпринимательство и заставлять "магазины у дома" в обязательном порядке использовать POS-терминалы.

Отдельной ролью выступает участие государства в отрасли, для постсоветских стран часто унаследованное от плановой экономики. Впрочем, широко известны и примеры создания новых государственных организаций и компаний, вполне себе являющихся рыночными игроками. И здесь важным является возможность использования этих агентов государства в реализации госполитики.
В последнем случае небольшой анализ действий российских госбанков, в первую очередь, "Сбербанка России", подсказывает, что именно их активная роль на ипотечном рынке вызвала такое оживление на нём, и косвенным образом сильно помогает реализовывать задачи, заложенные в рассмотренной выше Стратегии.

Как видно из таблицы 1, после краткосрочного роста в 2014 году в последующие два года количество и объем предоставленных жилищных кредитов в России только сокращались. Но, с 2017 года рынок снова растёт, причём, трудно объяснимыми для текущего экономического положения страны и населения темпами. Есть версия, что рост был специально инициирован и поддержан активными действиями госбанков, в подтверждение чего ниже приводится несколько цитат из банковских годовых отчетов.

"В 2014 году "Сбербанк" делал акцент на ипотечных продуктах, нарастив долю на рынке до рекордных 53%" (из годового ответа "Сбербанка" за 2014 год).

"Одновременно с продлением программы "Ипотека с господдержкой" была продлена "Акция для застройщиков", а с 20 февраля распространена на все заявки по продукту "Приобретение строящегося жилья". Акция отличалась сниженным размером первоначального взноса (от 15%), отсутствием надбавки к процентной ставке на период до регистрации ипотеки и единой ставкой. В 2017 году мы запустили новый продукт "Рефинансирование под залог недвижимости", а также предложили более привлекательные условия по продукту "Приобретение готового жилья" и акции "Региональное промо" (из годового ответа "Сбербанка" за 2017 год).

"Одним из факторов, которые повлияли на рост объёма жилищного кредитования в 2018 году, является рост ценовых активностей "Сбербанка". В первой половине года были улучшены условия по кредитам для молодых семей, для заёмщиков, приобретающих жильё у застройщиков — партнеров банка, для семей со вторым и третьим ребёнком, для тех, кто рефинансировал кредит под залог недвижимости" (из годового ответа "Сбербанка" за 2017 год).

"В 2016 году "ВТБ24" принимал активное участие в реализации государственной программы поддержки жилищного кредитования, в рамках которой предоставлял ипотечные кредиты на покупку жилья в новостройках по льготной ставке – от 11,4% годовых. "ВТБ24" в 2016 году завершил масштабный и знаковый для ипотечного рынка проект по приёму на обслуживание ипотечного портфеля АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", в рамках которого на обслуживание в "ВТБ24" было передано более 230 тысяч ипотечных кредитов" (из годового ответа "ВТБ" за 2016 год).

"Особое внимание Банк уделял работе с клиентами государственного сектора – в рамках специальной ипотечной программы "Люди дела" более 22 тысяч клиентов, работающих в секторе здравоохранения, образования, правоохранительных органов, смогли улучшить свои жилищные условия с помощью льготной ипотеки от Банка" (из годового ответа "ВТБ" за 2016 год).

"ВТБ" по итогам 2018 года стал абсолютным лидером рынка рефинансирования ипотечных кредитов сторонних банков. За отчетный период в рамках этой программы клиенты оформили более 43 тысяч кредитов на сумму 83,6 млрд рублей. По сравнению с 2017 годом объём выдачи по программе рефинансирования увеличился в два раза. За весь 2018 год доля рефинансирования жилищных кредитов других банков в общем объеме ипотечных продаж ВТБ составила 12,4% (из годового ответа "ВТБ" за 2016 год).

Действия госбанков привели и к активизации крупных частных банков. Как следует из годового отчета "Альфа-Банка" за 2017 год: "В 2017 году "Альфа-Банк" изменил свою стратегию развития в розничном сегменте, сделав ипотеку, от которой сознательно отказался несколько лет назад, одним из фокусов в области кредитования. Интерес к ипотеке логичен, ведь последние годы именно этот продукт является ключевым драйвером роста кредитного портфеля для банков, и "Альфа-Банк" планирует войти в пятерку лидеров этого рынка".

Подытоживая действия российских банков, можно констатировать следующее:

  • происшедший бум на российском ипотечном рынке, как видно из открытых источников информации, не прогнозировался и не планировался;
  • во многом он стал следствием тактических действий одного из игроков рынка, пусть и крупнейшего;
  • другие крупные игроки быстро ввязались в конкурентную борьбу, положительным результатом чего стали снижение ставок по ипотечным кредитам, рост объёмов их выдачи, снижение размера минимального первоначального взноса.

Таким образом, во многом неожиданный всплеск на российском рынке ипотечного кредитования заслуживает внимания и дальнейшего изучения.

Но уже сейчас можно констатировать, что повторить его один в один вряд ли возможно. В России, по сравнению с Казахстаном, госполитика в области жилищного строительства и ипотеки формулируется на более высоком системном уровне. В частности, базовый программный документ выстроен по целеполаганию более широко и комплексно. Также он имеет продолжения (а не замены) в виде других госпрограмм и проектов странового уровня, то есть имеет больше возможностей по ресурсному и организационному обеспечению реализации госполитики.

К тому же в России на ипотечном рынке сыграл фактор госбанков, и так бывших лидерами как в жилищном кредитовании, так и в кредитовании физических лиц в целом. Именно проактивные действия группы госбанков, возможно, и подтянули вверх весь рынок ипотеки. Его дальнейший рост такими темпами вряд ли возможен, но сам факт получения порядка миллиона новых ипотек налицо.

Для дальнейшего развития ипотеки в Казахстане, учитывая рассматриваемый российский кейс, наверное, нужен пересмотр / уточнение госполитики, причем, ипотека не должна быть самоцелью, но лишь инструментом, а главными объектами госполитики – её бенефициарами – должны быть граждане страны, а не субъекты рынка (банки, застройщики). Но и само повышение доступности жилья для населения (цель в "Нурлы Жер") должно быть частью чего-то большего, например, пространства для проживания, что в целом делает такую госполитику масштабной (обустройство не только личного пространства, но и общественного) и долгосрочной (не только на период выплат по ипотеке). Без изменения системных подходов и даже мышления разовые краткосрочные меры не дадут должного эффекта.