В Алматы две семьи лишились квартир, которые они купили законным способом. Их отобрали за долги прежних хозяев.
Алматинцы Канат Абдыкалыков и Ирина Акульшина прежде не были знакомы друг с другом. Сейчас их объединяет общее положение: их выселяют из законно купленных ими квартир безо всякой компенсации.
Они приобрели жилплощадь по стандартной схеме в 2017 году: нашли по объявлению и через риелторов, а затем у нотариуса проверили, что недвижимость не арестована и на ней не стоит обременение. После этого заключили сделку купли-продажи.
На тот момент, когда прежние хозяева продавали им квартиры, жилплощадь не то что не была арестована – не было даже самих исков о взыскании долга. Семьи Акульшиных и Абдыкалыковых узнали, что у них отбирают недвижимость, когда им пришла повестка в суд.
Как можно потерять законно купленную квартиру?
История началась в 2016 году, когда алматинец Серик Булгараев продал одну квартиру своему брату Данияру Булгараеву, а вторую – подарил родителям супруги. Те спустя где-то год перепродали недвижимость Абдыкалыковым и Акульшиным, соответственно.
Серик Булгараев работал с президентом Союза международных автомобильных перевозчиков РК "КазАТО" Махсатом Сактагановым и задолжал ему крупную сумму денег. Однако тот не смог получить с Булгараева долг, поэтому подал в суд и выиграл процесс. Несмотря на судебное решение, Сактаганов не смог получить свои деньги, поскольку Булгараев к тому времени остался без средств.
После этого Сактаганов обратился в суд с требованием признать сделку о купле-продаже между братьями Булгараевыми и договор дарения их родителям недействительными. Он посчитал, что квартиры – единственный источник возвращения долга. На суде он попытался доказать, что Серик Булгараев намеренно избавился от недвижимости, чтобы не возвращать ему деньги. И судья согласился с его доводами и признал недействительными не только сделки Булгараевых друг с другом, но и сделки по продаже квартир Акульшиным и Абдыкалыковым. Таким образом судья оставил добросовестных покупателей Акульшиных и Абдыкалыковых и без квартир, и без денег.
"У них есть право на взыскание убытков, но даже если суд так решит, продавцы – пенсионеры, а у Булгараева нет имущества, согласно решению суда. Он не может вернуть деньги Сактаганову, а как Акульшиным вернёт?" – задалась вопросом адвокат Акульшиных Кундыз Утебекова.
Обычно закон и судебная практика защищает права добросовестного приобретателя и не даёт лишиться имущества, отметила Кундыз Утебекова. Но сейчас это прецедент: кредитор первого собственника квартиры может прийти и спокойно отобрать эту квартиру. Люди начнут бояться покупать квартиры, заключать сделки купли-продажи. Люди просто теряют имущество, приобретённые законным образом.
Судьи апелляционной коллегии Алматинского городского суда сделки купли-продажи квартир с Акульшиными и Абдыкалыковым признали недействительными, и теперь семьи ждёт выселение.
Как проводятся сделки купли-продажи квартир?
В октябре 2017 года Министерство юстиции Казахстана передало функцию государственной регистрации прав на недвижимое имущество в НАО "Государственная корпорация "Правительство для граждан".
Перед тем как зарегистрировать квартиру на нового собственника, в "Правительстве для граждан" проверяют документы на соответствие требованиям законодательства. Всё это расписано в статье 21 Закона РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".
"При наличии обременения на квартиру на момент подачи заявления будет отказано в оказании госуслуги", – заверили в НАО "Правительство для граждан".
Однако даже это мера предосторожности, судя по решению городского суда Алматы, не гарантирует, что человек в дальнейшем не лишится своей законно приобретённой квартиры.
Совет нотариуса
Нотариус Эмиль Абдрашитов рекомендует отнестись к договору купли-продажи серьёзно и прописать в документе все необходимые пункты.
"Чтобы избежать такой ситуации, в тексте договора купли-продажи нужно прописать абзац: "Если недвижимость обременена третьими лицами, которых мы не видим на момент заключения сделки, то все обязательства берёт на себя продавец. Переход права собственности на покупателя не влечёт за собой долги". Большинство нотариусов не указывают такую формулировку", – отметил нотариус.
По словам Эмиля Абдрашитова, раньше бывали случаи, когда отменялись 5 сделок купли-продажи подряд в единой цепочке, и последние три добросовестных покупателя оказывались без квартир. Но сейчас таких мошеннических схем стало меньше из-за появления электронной базы и возможности проверки данных.
"Мы проверяем предыдущие сделки, смотрим, как их проводили. Одно из важных условий – форма договора, надо оставить на продавца всевозможные долги. Это должно помочь в суде отстоять свои права. Факт передачи денег обязательно нужно подтверждать распиской, где сумму собственноручно нужно прописать прописью в тенге. Кроме этого надо написать, что "продавец претензий не имеет", "продавец подтверждает, что объект не обременён третьими лицами, залогами, долгами", – сообщил нотариус.
По словам нотариуса, внедрённая единая нотариальная информационная система (ЕНИС), "е-нотариат", обеспечивает прозрачность нотариальной деятельности, существенно снижая риски мошенничества при заключении сделок за счёт идентификации и проверки документов физических и юридических лиц, движимого и недвижимого имущества. Однако он рекомендует проявить разумную осторожность и, учитывая возможные опасности, принять во внимание, каким образом был произведён расчет между предыдущими сторонами сделки.
В случае, когда в договоре купли-продажи есть условие, что право на недвижимость переходит к покупателю после полной выплаты денег, покупатель не сможет зарегистрировать право собственности, не предоставив доказательств окончательного расчёта, а следовательно, и распорядиться имуществом. Покупатель должен убедиться, что расчёт был произведён в полном объёме, и он больше ничего не должен, и это отражено в расписке, договоре о полном расчёте, отметил нотариус.
Эмиль Абдрашитов рекомендует, чтобы в тексте договора купли-продажи указывался пункт: "В случае обременения отчуждаемого недвижимого имущества долгами или правами третьих лиц, о которых стороны не знали и не могли знать, продавец берёт на себя обязательства по возмещению ущерба, причинённого данной сделкой". А факт передачи денег обязательно нужно подтверждать распиской, где продавец собственноручно пишет, что сумму, указанную в договоре, получил полностью и претензий не имеет.
По различным причинам одна из сторон сделки может предложить указать при заключении договора купли-продажи недвижимости не реальную продажную стоимость, а иную – более высокую или низкую, предупредил Эмиль Абдрашитов. Соглашаться на такое чревато вовлечением в последующие судебные разбирательства.
Что говорят юристы?
Аскар Каймаков рекомендует добросовестному покупателю приобретать жильё на первичном рынке, напрямую от застройщика. В этом случае вы станете первым владельцем недвижимости, соответственно, признать сделку недействительной ни у кого не получится.
Наименее безопасный вариант покупки квартиры – через публичные торги.
"Такой вариант тоже в значительной мере снижает риски, так как покупная стоимость определяется не договорённостью сторон, а результатами открытого для каждого аукциона. Процесс предельно прозрачен", – пояснил Аскар Каймаков.
Большая часть населения предпочитает покупать квартиры друг у друга. В этом случае нужно внимательно заключать сделку, говорит Аскар Каймаков. Вот что он рекомендует:
- обращать особое внимание на цену – соответствует ли она рыночной,
- на личность продавца,
- на условия совершения сделки;
- обратить внимание, не проявляет ли продавец признаков спешки, не показывает ли других подозрительных признаков;
- взять письменное согласие супруги(а) продавца, если покупаете у физического лица, или протокол общего собрания участников юридического лица, которым сделка одобряется;
- посмотреть историю приобретения имущества самим продавцом: когда и при каких обстоятельствах он сам стал собственником, нет ли каких-либо обстоятельств, вызывающих подозрение (например, если продавец сам купил имущество по заниженной стоимости или получил в дар). Также может вызвать подозрение, если продавец относительно недавно приобрёл продаваемое имущество;
- проверить по "Судебному кабинету", не является ли продавец участником какого-либо судебного разбирательства;
- проверить на сайте Минюста, не является ли он должником.
"Тем не менее, зная отечественную судебную практику, хочется отметить, что даже при высочайшем уровне осторожности и соблюдении всех юридических формальностей, вы, к сожалению, всё равно можете утратить право на купленное имущество в результате предъявления иска третьим лицом", – заключил юрист.
Читайте также: Программа "Нурлы жер": как купить квартиру в ипотеку с государственной помощью
Случаи с семьями Акульшиных и Абдыкалыковых показывает несовершенство казахстанского законодательства, считает адвокат адвокатской конторы "Саят Жолши и партнёры" Амир Бегдесенов.
"Положение покупателя недвижимости было осложнено наличием судебного решения об отмене первой сделки дарения и тем, что иск подавал кредитор, а не собственник. Таким образом, покупатель был просто лишён возможности ссылаться на то, что он является добросовестным приобретателем. К примеру, логично было обязать продавца расплатиться с кредитором – этот продавец же получил деньги от добросовестного приобретателя", – сказал он.
Чтобы минимизировать риски потери своей собственности, адвокат Амир Бегдесенов советует:
- выяснить место работы, социальный статус, состав семьи продавца. Эта информация даст первичное представление о нём;
- проверить, не подпадает ли недвижимость под снос;
- проверить исправность оплаты коммунальных услуг и их размер;
- анализировать предоставляемую продавцом справку о зарегистрированных и прекращённых правах на недвижимое имущество. К примеру, частая смена собственников недвижимости (в справке также указываются прежние владельцы) должна насторожить потенциального покупателя. Само собой, справка будет показывать наличие арестов, залогов и так далее;
- анализировать правоустанавливающие документы. Следует проявить крайнюю осторожность по отношению к тем продавцам, которые получили недвижимость в рамках приватизации, наследования или по договорам дарения (такие сделки очень часто отменяются). Также обратите внимание на заниженную стоимость по ранним сделкам;
- запрашивать у продавцов не только справку о конкретном объекте недвижимости, но и справку об отсутствии (наличии) недвижимого имущества. Такая справка будет показывать историю сделок с недвижимостью продавца и позволит дать определённое представление о его порядочности;
- выяснять реальную причину продажи у продавца и по возможности перепроверять сведения. К примеру, некоторую информацию можно получить у соседей и КСК. Если недвижимость принадлежит супругам, переговоры вести как с женой, так и с мужем;
- проверять продавца и его супруга, а также прежних собственников в различных сервисах (через "Судебный кабинет" на предмет судебных споров с их участием, через сайт налогового комитета на предмет задолженности и участия в бездействующих предприятиях, через сайт органов юстиции на предмет исполнительного производства и так далее);
- не давать в качестве задатка большие суммы;
- при заключении договора купли-продажи оформить также все сопутствующие заявления (согласие супруга или супруги, подтверждение о получении всей суммы по договору).
"Планирующие приобрести недвижимость должны понимать, что всегда будут находиться под риском в будущем её потерять", – заключил адвокат.
Надежда на Верховный суд
Канат Абдыкалыков намерен использовать всевозможные законные способы, чтобы отстоять своё право на квартиру.
"Судебный исполнитель приходил, по всей видимости, оценку делали снаружи. Мы не увидели оснований, чтобы запускать их. Поскольку в решении суда написано, что перерегистрация должна быть в присутствии всех собственников. Я узнавал, что ни Данияра, ни Серика не приглашали в ЦОН. Ситуация непонятная. Юрист готовит кассационную жалобу в Верховный суд. Хотели ещё обратиться в "Нур Отан". Там раз в неделю принимает прокурор, хотим к нему на встречу попасть. Будем пробовать попасть к Жакипу Асанову", – сообщил он.
Семья Акульшиных также планирует обращаться в Верховный суд.
"Мы готовим кассацию в Верховный суд. Судебный исполнитель звонил несколько раз. Хотел попасть в квартиру, договорились, что придёт на этой неделе. Он сообщил, что квартира уже переоформлена на Серика Булгараева", – рассказала Ирина Акульшина.
